Сколько стоит снять современный офис в Новой Москве
На вопросы отвечает Бабюр Дикер - главный управляющий директор Storm Properties.
[FL]— К[/FL]акая ситуация, на ваш взгляд, сейчас складывается на столичном рынке офисной недвижимости и чем отличается рынок столицы в целом от локального рынка Новой Москвы?
— Ситуация одинакова как в границах Старой Москвы, так и на присоединенных территориях: кризис ощутим, практически все собственники новых бизнес-центров борются за арендаторов. Общая нестабильность в экономике пугает клиентов. Как следствие, количество крупных сделок за последний год значительно сократилось. Теперь сделки по 1 тыс. кв. м или даже на 500 кв. м — это события, о которых пишут в СМИ. В прежние времена обычным делом являлось привлечение якорного арендатора и на 3 тыс. кв. м, и на 20 тыс. кв. м еще на этапе строительства. Сейчас подобных сделок почти нет, и это самая большая проблема как в Москве, так и в Новой Москве — разницы нет.
— И все-таки Старую Москву можно охарактеризовать как сложившийся рынок — в отличие от Новой Москвы, офисный рынок которой является для многих terra incognita?
— Безусловно, рынок офисной недвижимости Новой Москвы еще очень молодой. «К2 Бизнес-парк», девелопером которого мы являемся, находится в 2 км от МКАД по Калужскому шоссе и представляет собой один из первых качественных офисных проектов в Новой Москве. В этом году было сдано в эксплуатацию два первых здания. В окружении строится еще несколько объектов. Но пока говорить о массовом освоении присоединенных территорий коммерческой недвижимостью рано. По большей части новые квадратные метры складываются из жилых микрорайонов. Офисный рынок Старой Москвы к кризису подошел с большим количеством готовых объектов, в которых уже были якорные арендаторы. Поэтому собственникам этих объектов немного легче, они обладают лучшей резистентностью к кризису.
— Насколько тяжело в кризис выходить на рынок с новыми проектами на фоне низкого спроса и роста уровня вакантных площадей?
— Естественно, тяжело. Инвестор должен возвращать взятые на себя финансовые обязательства, возвращать кредитные средства, а для этого необходимо найти платежеспособных арендаторов. Первоначально в бизнес-план была заложена арендная ставка на уровне $300 за 1 кв. м в год. Однако рыночные условия сильно изменились, и сейчас первый крупный арендатор может получить помещение по ставке 10 тыс. руб. за 1 кв. м в год, уже в рублях.
Но у нас сильные инвесторы, которые понимают рыночную конъюнктуру и готовы проявлять гибкость в отношении арендаторов, в том числе корректировать коммерческие условия. В отличие от ряда застройщиков мы не замораживали объект. Оба здания функционируют в полном объеме и готовы к въезду.
— На каких арендаторов ориентирован «К2 Бизнес-парк», на какой бизнес?
— Профиль компаний очень разнообразный. У менеджмента компании Storm Properties уже есть опыт реализации подобного проекта (ключевая команда Storm Properties работала над проектом бизнес-парка «Крылатские холмы». — Прим. РБК), для нас это не новый бизнес. Арендаторами могут быть как IT-компании, крупные организации в сфере FMCG, автомобильные концерны, так и банки, которые ищут помещения под бэк-офис. Кроме того, типовой этаж в «К2 Бизнес-парк» имеет площадь около 2,5 тыс. кв. м и подходит как для открытой, так и для смешанной планировки, что позволяет разместить арендатора практически любого уровня. Общим для всех арендаторов является желание арендовать качественный офис класса А по наиболее привлекательной ставке, сравнимой с предложением офисов класса В или даже С в границах Старой Москвы.
— Такие примеры уже есть? Допустим, компании, которые арендовали ранее офисы класса В или С, а теперь переехали к вам в класс А?
— Да, примеры есть. Один из наших арендаторов — южнокорейская компания — переехала к нам из офиса С-класса в районе «Пражской». Зачастую арендаторы устаревших офисов класса С считают, что качественный офис стоит запредельно дорого, и даже не рассматривают подобные объекты. Однако в текущей рыночной ситуации разрыв между коммерческими условиями в разных классах сокращается, а манипуляции с местоположением будущего офиса дают возможность повысить качество помещения, не выходя за рамки бюджета. Существует еще одно преимущество переезда из класса С в класс А. В большинстве подобных объектов договоры заключаются на 11 месяцев с ежегодным пересмотром ставки, которое может достигать 20%. В «К2» договор заключается минимум на три года по фиксированной ставке. Для арендатора это гарантия сохранения арендных расходов на запланированном уровне.
— Должны ли эти потенциальные арендаторы быть как-то ориентированы на бизнес в Новой Москве?
— Сегодня это практически не важно. Представьте себе компанию, арендующую 5 тыс. кв. м в центре Москвы. Маловероятно, что все 500 сотрудников этой компании могут позволить себе жить рядом с работой. Маятниковое движение неизбежно. Согласно открытой статистике, москвичи тратят на дорогу от дома до работы в среднем 54 минуты.
Дорога до «К2» может занять даже меньше времени, чем до офиса в центре, за счет движения в противотоке. Я, к примеру, живу в районе «Щукинской» и добираюсь оттуда до «К2» за 45 минут. А когда закончится строительство эстакады МКАД и реконструкция Калужского шоссе, уверен, этот путь будет занимать не более 30 минут на автомобиле.
Сейчас власти столицы вкладывают много средств в строительство новых и расширение старых шоссе на территории ТиНАО; ведется строительство метро, одна из станций которого расположится в пешей доступности от нашего бизнес-парка.
Существующая станция метро [«Теплый стан»] и сейчас находится от нас всего в 2 км. От метро до «К2» регулярно курсирует фирменный микроавтобус. Так что сегодня уже не важно, где находится офис, важно — насколько удобно к нему добираться.
— В «К2» есть арендаторы из владельцев малого бизнеса, которые живут в загородных поселках Новой Москвы?
— Место жительства топ-менеджеров и владельцев — один из неочевидных, но важных факторов выбора офиса. Например, один клиент из поселка Дубровка сменил офис на Ордынке на 200 кв. м в «К2 Бизнес-парк». Есть также большой потенциальный арендатор, у которого офис на станции метро «Каховская» площадью 10 тыс. кв. м. Владелец компании живет в пяти минутах езды на машине от «К2» и тоже хочет перенести офис к нам.
— Каков на данный момент уровень заполняемости бизнес-парка?
— У нас уже есть договоры на 18% площадей.
— Проект «К2 Бизнес-парк» состоит из четырех зданий, сейчас введено только два. Когда планируете полное завершение проекта?
—Мы приступим к строительству следующих зданий, когда в первых двух заполняемость достигнет 50%.
— Какой объем инвестиций предусмотрен на строительство «К2 Бизнес-парк»?
— Общий объем инвестиций составляет порядка $160 млн.
— У вас кредитная линия в рублях или в долларах?
— В долларах.
— Значит, вы ориентируетесь на долларовую ставку?
— Нет, сейчас все ставки в рублях. Рынок сильно изменился, и арендаторы не готовы платить за аренду в долларах. В течение последнего года мы предлагали помещения только в рублях.
— Как вы оцениваете уровень конкуренции вокруг бизнес-парка?
— Есть только один близкий по качеству и концепции объект — на Киевском шоссе. Остальные проекты либо находятся на ранней стадии строительства, либо используют совершенно иную стратегию реализации и нацелены на другую аудиторию.
— Калужское и Киевское шоссе в границах Новой Москвы — это разные рынки коммерческой недвижимости?
— Это один рынок, по транспортной доступности между этими шоссе пять минут разницы. Кому-то ближе, кому-то дальше — определить трудно.
— Какое влияние оказывает на бизнес-центр близость к поселку Коммунарка, где сосредоточены большие объемы жилого фонда Новой Москвы?
— В Коммунарке, действительно, за последние годы построено очень много жилья, еще больше находится в процессе строительства или в стадии проектирования. Появляются и жилые комплексы элитного и бизнес-класса. Это означает, что в скором времени здесь будет проживать огромное количество экономически активного населения, в том числе и владельцы бизнеса. Мы прогнозируем, что уже в конце этого года в связи с заселением крупных микрорайонов многие компании начнут искать удобные места для аренды офисов в Новой Москве. Но, повторюсь, мы ориентированы не только на близость к Коммунарке. Строительство жилья интенсивно ведется на Киевском и далее по Калужскому шоссе, мы к ним тоже близко.
— В чем особенность зданий бизнес-парка?
— Одна из уникальных особенностей «К2 Бизнес-парк» — его обширная парковка. На каждые 28 кв. м офисного пространства приходится одно машино-место. Это редкий показатель в мировом масштабе, а в Москве вы не найдете ни одного бизнес-центра с лучшим парковочным коэффициентом. Всего парковка «К2» вмещает около 2,3 тыс. автомобилей. Многие москвичи на первое место ставят комфорт и предпочитают общественному транспорту автомобиль. В этих условиях парковка становится настоящей головной болью. В «К2» эта проблема полностью решена.
Из других «фишек» бизнес-парка можно отметить огромные окна, пропускающие большее количество естественного света, и свободные планировки — это тоже плюсы. Здания оснащены самыми современными центральными инженерными системами, поэтому арендатору не нужно заботиться, например, об установке собственных кондиционеров.
Хочу также отметить, что «К2» стал первым в России проектом, получившим оценку Excellent по стандартам BREEAM (экологический стандарт BREEAM был создан в 1990 году в Великобритании для поддержки природосберегающих технологий в строительстве. В настоящее время в мире насчитывается более 0,5 млн зданий, прошедших сертификацию. — Прим. РБК). Но BREEAM (или любой другой экологический стандарт) — это не просто экологически чистые материалы. Прежде всего это применение энергоэффективного оборудования, которое облегчает управление зданием и сокращает расход ресурсов (электроэнергии, воды, тепла). Для арендатора это означает экономию на коммунальных платежах.
— Насколько это востребовано российским бизнесом?
— Пока что «зеленый» офис востребован в основном западными компаниями. Для них наличие «зеленого» сертификата — часть корпоративной политики и устоявшийся стандарт. Конечно, природные ресурсы в России значительно дешевле, чем в Европе, и российские компании не привыкли экономить на них. Однако сейчас даже российские компании становятся рациональными и учатся искать выгоду там, где раньше и не думали.
— Кто-то начал считать расходы на содержание?
— Пока нет. Но мы можем предложить арендаторам расчеты по экономии расходов на содержание офиса.
— А что происходит с западными компаниями? Они продолжают интересоваться офисами в Москве? Не закрывают их?
— К нам регулярно приезжают на просмотр и переговоры потенциальные арендаторы — представители западных компаний. Очевидно, что сильные международные компании не уходят с российского рынка, их бизнес по-прежнему развивается, хоть и не такими темпами, как раньше. А если уходят с российского рынка в угоду политике, то это просто очень слабые бизнесмены. Политика — это политика. А бизнес есть бизнес.
Беседовал Игнат Бушухин