Новостройки Москвы и Подмосковья: какие компании выживут в кризис

— Как вы оцениваете нынешнюю экономическую ситуацию? И каким образом она сказалась на строительной отрасли в целом?

— В строительной отрасли наблюдается определенный спад. Безусловно, это связано с кризисом. Я бы не сказал, что это нечто глобальное, как в 2008-м. Кризис 2008 года был более жестким и менее предсказуемым, а сейчас он намного проще и более прогнозируемый. Самые последние новости вселяют надежду.

Весной в России заработала программа субсидирования ставок по ипотечным кредитам за счет средств федерального бюджета. Это очень хорошая новость для застройщиков, она обнадеживает.

Если судить по нашей компании, то по сравнению с январем — маем прошлого года падение объемов продаж составило буквально 5–7%. Мы не ощутили на себе существенного влияния кризиса, но видим, что спад все же будет, и он придется на летний период 2015 года.

— Можно сделать прогноз на этот год и, может быть, на следующий?

— В целом мы видим, что по сравнению с 2014 годом спад для девелоперов составляет около 30–40%. Если ставку рефинансирования ЦБ вернуть обратно к 9%, то мы ничего не потеряем, а, наоборот, получим некий плюс в 2016 году. Большое преимущество нашей компании дает отсутствие кредитной нагрузки, в этом плане мы достаточно крепко стоим на ногах и удержимся в сложившихся экономических условиях.

Могу сказать, что все проекты в нашем портфеле довольно масштабные (минимум  150 тыс. кв. м), строить мы тоже обычно начинаем комплексно. Даже в кризис, четыре месяца назад, нашей компанией было начато строительство очередного крупного проекта. В июне 2015 года мы приступим к строительству еще одного объекта объемом 400 тыс. кв. м, открытие третьей строительной площадки запланировано на осень этого года. Таким образом, это еще 1 млн кв. м. Несмотря на кризис, мы на сегодняшний день приобрели дополнительно несколько участков земли, строительство на которых планируем начать в 2016 году. Это лишь подтверждает нашу состоятельность и дает преимущество перед конкурентами.

— Как текущая экономическая ситуация сказывается на продажах в новостройках в Московской области?

— Мы знаем, что в целом по рынку новостроек Московской области с января по май этого года уже наблюдается спад. Мы прекрасно понимаем, если сравнивать с кризисами других периодов, что к лету 2015 года ситуация изменится и спад будет более ощутим.

— А что происходит с рынком новостроек в Москве?

— В Москве наиболее устойчивым спросом пользуются либо небольшие квартиры за счет невысокой общей цены, либо большие квартиры, но в более дорогих и качественных домах. Преобладают новостройки с довольно дорогой отделкой мест общего пользования и фасадов (дома бизнес- и элит-класса), застройщики этих домов покупают преимущественно за границей строительные и отделочные материалы и даже оборудование. Поэтому колебание валюты здесь довольно сильно повлияло на себестоимость квартир, а это отразилось и на росте цены продаж.

— Цены на квартиры в новостройках — будут ли они расти? За счет чего и насколько?

— В четвертом квартале 2014 года наблюдался ажиотажный спрос на квартиры в новостройках экономкласса. Однако это было вызвано в основном тем, что покупатели стремились сохранить свои сбережения.

Многие девелоперы испытывают значительные финансовые проблемы, это преимущественно связано с наличием слишком большой части кредитных средств в общей доле финансирования проектов. В связи с этим девелоперы будут стараться поддержать продажи, в том числе за счет снижения цен.

Однако есть ряд обстоятельств, которые могут серьезно повлиять на рост цен на недвижимость в ближайшем будущем. Первый и, на мой взгляд, самый главный фактор — денег, выделенных государством на субсидирование ипотеки, может не хватить до 2016 года. По мнению ряда специалистов, 20 млрд руб., выделенных Министерством финансов российским банкам, закончатся уже этим летом.  И я в полной мере разделяю эти прогнозы. 

Также не стоит забывать про непростую экономическую ситуацию, в связи с которой у девелоперов возросли затраты на строительство. Стоимость используемых  материалов только с начала 2015 года значительно выросла. Из-за увеличения себестоимости девелоперы будут вынуждены пересмотреть цены на квартиры в сторону повышения.

— Ждать ли новой волны обманутых дольщиков?

— Не думаю, что следует ожидать таких проблем с обманутыми дольщиками, как после кризиса 2008 года. Политика властей (в том числе региональных, губернатора Московской области, Министерства строительного комплекса) позволит минимизировать вероятность появления такой проблемы. На сегодняшний день уже сделано много. Например, с 1 января 2014 года Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» дополнен новой статьей 15.2, регламентирующей порядок страхования гражданской ответственности застройщика по исполнению своих обязательств перед дольщиком.

— Если бы сейчас лично вам пришлось покупать квартиру, на какие бы вещи вы в первую очередь обратили внимание и что бы привлекло вас как покупателя?

— Прежде всего, при покупке квартиры я бы посоветовал выяснить кредитную нагрузку компании. Такую информацию покупателю обязаны предоставить. Вообще, было бы справедливо, если бы все девелоперы были прозрачны и показывали свою кредитную нагрузку. Это можно делать не отдельно по компании, а по группе компаний, которые состоят в партнерских отношениях. Тогда и оценку будет сделать легче, и понять, в каком положении находится предприятие. Для принятия решений и дальнейшего сотрудничества это, на мой взгляд, необходимо. Я за открытость и прозрачность в данном вопросе.

Кроме кредитной истории, важна репутация компании. При этом не столь существенно, как давно она присутствует на рынке и сколько объектов в год сдает. Добросовестность компании, рекомендация тех, кто приобрел жилье у данного застройщика, формирует доверие будущих потребителей. Также имеет смысл вступать в отношения с компанией, которая никогда не подводила своих партнеров, заказчиков, подрядчиков. Рынок один для всех. Конечно, умение продавать приходит с опытом, и преимущество у тех, кто дольше на рынке.

Также важен вопрос цены. Сейчас в кризис многие начали играть ценой продаж. На мой взгляд, если компания резко снижает цены, значит она финансово неустойчива. Резкое снижение цен означает, что у компании не хватает оборотного капитала для того, чтобы продолжать строить объект и достроить его. Резкого снижения не должно быть. Как можно снизить цену, если растут затраты? Кроме того, качество строительства будет страдать, несомненно. Из одной меховой шкурки невозможно сделать тридцать шапок. Из одного кирпича дом не построишь.

— Чем девелоперы привлекают внимание покупателя в кризис?

— За всех сказать не могу, так как существуют самые разные варианты и каждый выбирает свою стратегию и тактику. У нас, например, сейчас очень востребованы квартиры небольшого метража, но в таких квартирах, как правило, не хватает света, простора, кажется, что пространство ограничено. Для решения этой проблемы мы решили делать панорамные окна — от пола до потолка, что очень выигрышно как для жителей таких квартир, так и для общего архитектурного облика, жилье экономкласса практически полностью будет в стекле. Однако это никак не скажется на качестве, в чем огромный плюс для потребителя. Квартира зрительно будет казаться больше, а на цене это не отразится.

— Появилась ли конкуренция среди застройщиков и новых ЖК? Настал ли рынок покупателя?

— Безусловно, конкуренция растет, но в основном это касается финансово неустойчивых организаций. Покупателю стоит задуматься, покупать ли квартиру у застройщика, который отчаянно борется за каждого покупателя, чтобы пополнить свой оборотный капитал и выжить, ведь это признак тонущего корабля. Поэтому я бы не назвал это рынком покупателя. Покупателям сейчас необходимо проявить бдительность и сделать ставку не на того застройщика, который дешевле всех продает, а на того, который с наибольшей вероятностью достроит объект, но, конечно, при объективной цене продаж.

— Как меняется бизнес и маркетинговые стратегии застройщиков?

— При общем снижении спроса мы замечаем, что очень многие застройщики начинают придумывать новые интересные маркетинговые ходы, стараются удивлять покупателей.

Большинство застройщиков, конечно, ограничиваются простыми скидками, акциями, некоторые предлагают сейчас долгосрочные рассрочки, но при существенном первоначальном взносе. Появляются новые интересные ходы в том числе и у нашей компании, но все же основной упор мы стараемся сделать на поддержании надежности нашей компании, считаем, что это основной залог успеха. Мы стараемся предугадать тенденции спроса и постоянно подстраиваемся под меняющийся рынок. Например, как уже было сказано выше, мы сделали ставку на квартиры небольших площадей, так как они будут наиболее устойчивы за счет невысокой общей цены за квартиру.

— Кто, на ваш взгляд, из компаний-застройщиков способен выжить в кризисной ситуации?

— Выживет тот, кто будет умнее, мудрее, кто будет честно бороться за каждого клиента. Главное — добросовестно работать и предоставлять больше услуг. Практически ни одна компания не предоставляла рассрочку, сейчас это стало возможным — и рассрочки появились. Если компания дает рассрочку до 1–1,5 лет при первоначальном взносе 20–30%, это подталкивает к тому, что и все другие игроки должны перестраиваться. Если мы хотим выжить и если мы хотим, чтобы строительный рынок развивался, должны что-то предпринимать. Нужно искать варианты, менять стратегию и тактику. Думаю, теперь у всех немного поубавится проблем, поскольку начала работать ипотека, процентную ставку по которой людям реально выплачивать.

Справка о компании:

Компания «Гранель» образована в 1993 году. Сначала группа специализировалась на строительстве торговых комплексов и управлении активами на рынке недвижимости. Фактически в группу входят две ключевые компании: «Гранель Девелопмент» и «Управляющая компания Аструм». «Гранель» действует на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья.