Новых ЖК класса премиум в Москве будет меньше

[FL]– Р[/FL]ынок дорогой недвижимости классов элит или премиум, как правило, менее всего подвергается структурным изменениям в период нестабильных экономических ситуаций. Тем не менее текущий кризис имеет ряд особенностей, что, безусловно, влияет и на тенденции спроса. Какова специфика сегодняшнего спроса на дорогие квартиры в строящихся объектах, каковы его отличия от тенденций спроса в 2014 году?

– Одной из основных тенденций покупательского спроса в конце 2014-го – начале 2015-го в сегменте высокобюджетной недвижимости является заметное смещение покупательского интереса от элитного жилья к премиальному. Это объясняется, прежде всего, более привлекательной стоимостью жилья класса премиум при практически равных с элитной недвижимостью качественных характеристиках.

Кроме этого, на рост покупательского спроса все еще продолжают оказывать влияние внешнеэкономические события и высокая волатильность валют. Поэтому привлекательность вложения и сохранения средств в недвижимости и/или диверсификация инвестируемого капитала за счет покупки дорогой недвижимости продолжает оставаться одним из устойчивых трендов в премиальном сегменте.

Стимулирование интереса покупателей в первом полугодии текущего года будет происходить и на фоне усиления собственно рыночной конкуренции за счет использования нестандартных маркетинговых подходов и проведения гибкой политики ценообразования и продаж.

– На первичном рынке недвижимости класса премиум традиционно основная доля покупателей приходится на тех, кто приобретает жилье для проживания, другая их часть – для инвестиций. Изменилось ли сейчас это соотношение и каким образом?

– Несмотря на увеличение доли инвестиционных покупок в совокупном объеме реализованного спроса в нашем проекте, говорить о формировании устойчивой тенденции преобладания частных инвестиций, на мой взгляд, преждевременно. Согласно нашим статистическим данным, около 83% общего числа наших покупателей приобрели недвижимость для собственного проживания, при этом среди них 85% – семейные пары с детьми. И только порядка 17% покупок стало инвестиционным вложением средств с целью дальнейшей перепродажи либо сдачи в аренду.

– В условиях стабильной экономики основными факторами принятия решения о покупке дорогой недвижимости были локация, авторская архитектура, собственная инфраструктура соответствующего класса, благоустроенная территория с наличием достаточного массива зеленых насаждений, а в идеале – и водоемов. Что изменилось сейчас, поменялась ли приоритетность факторов покупки недвижимости?

– Мы действительно сегодня наблюдаем изменения в приоритетности факторов, влияющих на решение о покупке дорогой недвижимости. Рациональный подход определяет первостепенность соотношения цена-качество, далее следуют такие традиционные критерии выбора, как локация, наличие собственной инфраструктуры и другие.

– Как вы охарактеризуете текущую инвестиционную стратегию покупателей элитной недвижимости? Инвесторы настроены заработать на разнице между стадиями строительства или на аренде в последующем?

– Практика свидетельствует, что аренда – все-таки очень долгосрочная инвестиция. Это скорее такой депозитный счет с маленьким процентом, а точнее – с очень маленьким процентом. В последние десять лет привлекательность данной инвестиции была в пределах 5% годовых, максимум – порядка 6–8% в год. Но если инвестировать на начальных этапах и в процессе строительства, то прибыль может быть намного выше: можно рассчитывать на совокупный рост стоимости от 30 до 50% и более. Например, только за девять месяцев реализации одного из наших проектов на Пресне рост цены одного квадратного метра составил 16%, а его годовая доходность в прошлом году была практически в два раза больше средней ставки по рублевым вкладам в крупнейших банках страны за тот же период.

Следует также отметить, что сегодня рынок аренды переживает сложный период – резкое падение спроса определяет отсроченный и негарантированный возврат инвестиций. При стабилизации экономической ситуации в дальнейшем этот сегмент рынка также претерпит структурные изменения – потребительский спрос будет смещаться к более привлекательным по соотношению цена-качество современным кварталам с собственной инфраструктурой.

– По моим наблюдениям, столичный рынок дорогой недвижимости входит в стадию перенасыщенности новостройками. Прогнозируете ли вы затишье в динамике покупательского спроса?

– Действительно, во втором полугодии 2014 года мы наблюдали увеличение объемов предложения в дорогом сегменте столичной недвижимости за счет появления новых объектов. Однако с учетом существующих реалий в ближайшее время вряд ли следует ожидать появления больших объемов жилья класса премиум. На первичном рынке мы будем наблюдать существенное сокращение качественного предложения за счет вымывания ликвидных квартир, покупательский спрос сосредоточится прежде всего на объектах высокого качества с привлекательной ценой и гибкой политикой продаж.

– Стоит ли ожидать в текущих условиях изменений в стратегии девелоперов? Будет ли меняться их тактика продаж и, в частности, ценообразования?

– Сегодня девелоперы осознают, что в среднесрочной перспективе рост спроса будет снижаться. Сейчас одна из главных задач – в полном объеме выполнить обязательства перед покупателями, в том числе и будущими. Обеспечить то качество объекта, которое было заявлено первоначально – ни в коем случае не снижать качество проекта, не «резать» инфраструктуру, как бы ни хотелось сэкономить.

Мой опыт свидетельствует, что покупатели в премиальном и элитном сегментах будут ориентироваться на стабильных застройщиков, работающих в соответствии с 214-ФЗ, и качественные объекты. Их не заинтересует резкое падение цен в строящемся проекте, скорее это вызовет скепсис относительно перспектив строительства.

Большинство опытных девелоперов предусмотрели как возможный сценарий низкую ценовую динамику на рынке еще на старте своих проектов. В частности, в наших текущих проектах мы изначально планировали строительство с учетом возможного пессимистического сценария развития рынка – используем преимущественно собственные средства, поэтому проект очень стабилен практически при любой ситуации на рынке.

– Будут ли выводиться на рынок новые объекты элитной недвижимости? Какие риски и возможности для вывода новых объектов вы могли бы назвать?

– Сейчас на рынке возможны такие структурные изменения, как смещение покупательских предпочтений по локации и площади квартир, как это происходило в условиях предыдущего кризиса 2008 года. При этом ключевыми рисками для застройщиков станут возросшие ставки по кредитам: в текущей ситуации доля собственных средств девелопера должна существенно превышать заемную часть в общем объеме инвестиций в проект. И это касается как вывода новых объектов, так и завершения уже начатого строительства. Кроме этого, рост ставок по ипотеке заметно сократит покупательский спрос, прежде всего в сегментах бизнес-класса и ниже. Поэтому девелоперы будут вынуждены адаптироваться. Вполне возможно, что вывод новых проектов будет приостановлен с целью пересмотра их финансовых показателей и качественных характеристик.

– Последние несколько лет мы наблюдали изменения в географии элитной недвижимости – традиционные районы «золотой мили» начали уступать свои позиции новым районам элитной квартальной застройки, например Хамовникам. Повлияет ли текущая ситуация на рейтинг престижных районов Москвы и каким образом?

– Престижность элитных районов столицы, на мой взгляд, останется преимущественно в существующей парадигме. Однако тенденция смещения покупательских интересов от элитного жилья к премиальному в том числе позволит недооцененным ранее районам занять свое место в списке самых востребованных среди покупателей дорогого жилья локаций. Сегодня, на мой взгляд, одним из самых высоких потенциалов обладает Пресненский район Москвы.

Игнат Бушухин