"Падение цен на рынке элитной недвижимости даже при худшем сценарии маловероятно"
[FL]- К[/FL]аким было начало года для элитного рынка?
- В элитном сегменте ничего особенного не происходило. Но для других сегментов - от эконома до премиального - первые два месяца были необычными. В традиционно тихие январь-февраль мы увидели достаточно резкий всплеск спроса на недвижимость в этих сегментах. С моей точки зрения, это обусловлено скачком валютного курса, который привел к ускорению процесса принятия решения покупателями в условиях неопределенности в ближайшем будущем.
Понятно, что приобретение жилья для большинства людей - серьезное, долго планируемое решение. Когда происходят резкие изменения на рынке, планы по покупке нового жилья ставятся под угрозу, покупатели принимают решения быстрее, пока "поезд не ушел". В начале года сработал именно этот эффект: клиенты понимали, что ждать дальше рискованно. По сути, в январе-феврале заключались сделки, которые в "спокойных" годах растянулись бы с января по май. Март, как и в прошлом году, был спокойным и тихим. В апреле-мае курс доллара почти вернулся на прежние позиции - 34 руб. В этот момент клиенты осознали, что ниже доллар точно не будет, а выше может быть, поэтому сделки стали проходить более активно.
- Общий экономический фон не вызывает у Вас беспокойства?
- Глобальных, фундаментальных изменений в экономике, которые не были заметны еще год назад, сейчас не происходит. Если попытаться определить основные краски, формирующие этот фон, то их палитра в моменте стала более сложной.
Доминирующий спектр красок на сегодня - политика, Украина, санкции. Но итоги первой половины года показали, что и здесь есть свои плюсы. Эти факторы будут влиять на рынок достаточно недолго, по крайней мере хочется в это верить. Основная задача бизнеса - правильно и своевременно реагировать на ситуацию. Подчеркну - именно ситуацию.
Но когда оставляешь все эмоции и ситуации в стороне и начинаешь анализировать, какие среднесрочные (на три-пять лет) факторы влияют и будут влиять на девелоперский бизнес, то понимаешь, что проблема действительно есть. Ее отражением являются низкие показатели экономики страны - практически нулевой рост ВВП, устойчивость баланса государственного бюджета и, что очень важно, выбранные пути повышения этой устойчивости, выражающиеся в новых инициативах увеличения налоговой нагрузки…
Безусловно, эти факторы в перспективе окажут существенное влияние на все рынки товаров длительного потребления, и прежде всего в массовом сегменте покупателей, в том числе жилья. В меньшей степени это скажется на элитном и премиальном классе жилья, но влияние будет.
Однако, как всегда, есть исключения. Девелоперский рынок Москвы и рынок ближайшего Подмосковья находятся под влиянием другого, более сильного по своему эффекту и продолжительности процесса - консолидации населения вокруг и внутри мегаполисов. Эта "центростремительная" сила даже в условиях спада экономики в стране в целом будет подпитывать спрос на жилье в Московском регионе.
Если проанализировать, как мигрируют жители нашей страны, можно увидеть следующую картину: люди из небольших городов переезжают в более крупные. Наиболее успешные и активные перебираются в Москву и другие миллионники, где гораздо больше возможностей для развития. Далее миграция продолжается уже внутри городов. Сначала покупатели из регионов осваивают районы за МКАДом, где жилье подешевле. Далее "централизуются" еще ближе, вплоть до пределов Садового и Бульварного кольца. И эта тенденция наблюдается не только в Москве. Схема миграции от окраин к центру работает во всех городах России.
Уверен, Москва и Московский регион в целом даже в кризисные периоды никогда не будут испытывать существенного снижения спроса на жилье. Поэтому, используя лексику фондового рынка, инвесторам, работающим на девелоперском рынке Москвы, в среднесрочной перспективе могу рекомендовать "держать", в долгосрочной перспективе - "покупать".
- Как, на Ваш взгляд, могут отразиться на элитном рынке последние санкции в отношении российских банков?
- Они отразятся, прежде всего, на ставках по ипотечным кредитам. Повышение ставок в первую очередь ударит по экономклассу, где доля сделок с ипотекой гораздо выше, чем в бизнес- и элитном сегменте. Влияние на элитный рынок если и будет, то вряд ли существенным.
- Влияют ли на рынок другие политические и экономические санкции? Почувствовали ли Вы, например, последствия запрета для силовиков владеть имуществом за границей и выезжать туда на отдых?
- Я не замечаю какого-либо ажиотажного спроса на российскую недвижимость в связи с тем, что кто-то возвращает свои капиталы из-за границы. Думаю, если возврат капитала и происходит, то это вряд ли "пенсионные" капиталы, которые теоретически могли бы быть инвестированы в жилую недвижимость. Все понимают, что текущие политические обострения и санкции имеют временный характер. Предполагаю, что речь может идти о "рабочем" капитале, вложенном в европейский бизнес. Скорее всего, и в России эти деньги будут вкладываться в производственные мощности, активы с целью генерирования прибыли. Но еще раз замечу - на рынке жилья они не замечены.
Также нужно понимать, что у россиян, желающих приобрести недвижимость за границей, в большинстве случаев уже решен жилищный вопрос на Родине. Поэтому текущие сложности с приобретением недвижимости, например, в Европе вряд ли спровоцируют повышение спроса на аналогичный продукт у нас.
- Как, на Ваш взгляд, повлияет предложение Минфина изменить схему налогообложения доходов физических лиц от продажи имущества на рынок элитной недвижимости, на поведение продавцов?
- Я считаю, что данные изменения в принципе не повлияют на рынок недвижимости, ни в каком сегменте. Предположительно, нововведения должны ударить по так называемым инвестиционным сделкам. Льгота по освобождению от уплаты НДФЛ после трех лет владения, которую предлагается отменить, и сегодня не используется инвесторами. Это просто невыгодно, поскольку не позволяет получать адекватный риску инвестиционный доход.
Поясню. Для применения данной льготы сегодня "инвестиционный" проект должен выглядеть таким образом: покупка квартиры по 214-ФЗ на этапе котлована, далее инвестор два года ждет окончания строительства, потом еще полгода оформляет право собственности. И только после этого начинает исчисляться трехлетний период владения жилым объектом недвижимости, по окончании которого у собственника возникает льгота по налогообложению при продаже жилья. Таким образом, весь период инвестирования составляет четыре-пять лет. Если инвестор покупает квартиру "на котловане", то застройщик дает ему доходность максимум 15% годовых, которые инвестор зарабатывает в первые два года, пока дом строится. Дальше вложенный капитал уже практически ничего не зарабатывает, поскольку рост стоимости на вторичном рынке не столь заметен и предсказуем. В итоге эффективная доходность в пятилетнем периоде составляет примерно 6%. Я бы остерегся называть это выгодной инвестиционной моделью.
- Скажите, по Вашим ощущениям приближается ли рынок недвижимости к стагнации?
- Если сравнить текущий баланс спроса и предложения на элитном рынке с тем, который мы имели года три назад, то очевидно, что количество предложения существенно выше спроса. Два-три года назад были запущены относительно крупные элитные проекты ряда компаний, в том числе "Баркли". Поэтому текущее состояние рынка можно назвать "рынком покупателя".
Если попытаться смоделировать ситуацию, к которой мы придем через три-четыре года, она, скорее всего, будет обратной. Пока я не вижу больших, знаковых проектов на стадии разработки концепций или входа на проектирование… Мы постоянно общаемся с консультантами из первой пятерки, и в большинстве своем они сходятся во мнении, что через два-три года возможен локальный дефицит в элитном сегменте.
Но даже сейчас, в условиях повышенной конкуренции за покупателя, в элитном сегменте говорить о снижении стоимости квадратного метра не приходится. Отмечается повышение срока экспонирования объектов, поскольку у покупателя есть большой выбор и при поиске квартиры он может посмотреть пять-семь проектов разных компаний. Но в экономику проектов данного сегмента никогда и не закладываются ускоренные темпы продаж.
- Я не прогнозирую, что в ближайшей перспективе баланс спроса и предложения на рынке недвижимости будет являться основой для изменения цен на жилье. Скорее всего, если и будут происходить стоимостные колебания, то они определятся факторами, не связанными с рынком недвижимости, - макроэкономическими и политическими. Понятно, что если рисовать худший внешнеполитический сценарий, то российская экономика может встать в режим ускорения кризисных явлений.
Кейс 2008г. напоминает нам о том, что снижение стоимости жилья было во всех сегментах и исчислялось десятками процентов. Но также нужно помнить, что темпы роста стоимости жилья в течение четырех предшествующих лет исчислялись 20-30% в год. А когда быстро растешь, то и быстро падаешь. Рынок гораздо устойчивее, когда рост на нем происходит медленно, но продолжительное время и даже с остановкой. Опять же, используя биржевую терминологию, с формированием уровней поддержки. И под это описание подпадает состояние рынка недвижимости на протяжении последних пяти лет. Поэтому мой прогноз - падение цен на рынке элитной недвижимости даже при худшем сценарии маловероятно.
- Как Вы оцениваете инвестиционный потенциал элитного рынка сегодня? Большинство девелоперов выводят на рынок продукт уже в продвинутой стадии строительства, когда цены далеко не минимальные. Таким образом, доходность от вложений получается уже не такой интересной?
- Вывод девелоперами элитного продукта на рынок в высокой степени готовности вполне объясним. Дело в том, что клиент по-настоящему может оценить продукт этого сегмента только при полном его исполнении. Представьте, что вы покупаете дорого дизайнерское ювелирное украшение по Интернету. Пусть даже качество и подробность презентационных материалов безупречны, но вы все равно не можете ощутить и полюбить его, не прикоснувшись и не примерив. Другое дело - покупка в ювелирном бутике. Так и с элитной недвижимостью. Клиенты должны в максимальной степени впитать, "потрогать руками" тот продукт, те идеи, которые девелопер воплотил в проекте. И только в этом случае возможна "полная" цена. Поэтому девелоперам выгоднее использовать альтернативные источники финансирования проекта, например кредиты банков, чем продавать с большим дисконтом в виду неготовности "изделия".
Есть еще один аспект инвестиций в элитную недвижимость, но уже с позиции клиента.
Любая инвестиция предполагает счетность и предсказуемость результата. Стоимость продукта в элитном сегменте формируется не только себестоимостью строительства, земельного участка и нормой прибыли, а еще идеальным качеством, безупречной эргономикой, безопасностью материалов и многими другими составляющими, которые в совокупности и создают высокую стоимость. Перечисленные вводные, по сути, обязательные атрибуты элитного продукта и цены. Будут ли они достигнуты в результате?
При этом немалую роль играет бренд проекта. Будет ли он отождествляться с такими словами, как "уникальность", "престижность"? Эти вопросы инвестор должен задать себе в момент покупки будущего продукта. И как мы с вами понимаем, ответы на них зависят от того, насколько девелопер сможет воплотить задуманное в реальность. Поэтому инвестиции в элитную недвижимость на ранней стадии проекта - достаточно рискованное занятие. Нивелировать риски может только репутация девелопера либо существенный дисконт на риск.
- Во-первых, рынок любой страны не статичен. И то, что для нас казалось образцом еще 10-15 лет назад, сегодня уже устарело. Сама Европа и Америка сильно изменились. Нет, не догнали. Но нужно ли догонять Европу или Америку? Скорее всего, нет.
Во-вторых, требования к жилью формируют прежде всего сами клиенты путем покупки квартиры в том или ином проекте. Мы можем подсказывать, экспериментировать, тестировать, отмечать тенденции, которые положительно воспринимаются покупателями, и в дальнейшем развивать эти направления.
Отличный пример - квартиры с отделкой. Казалось бы, в США практически отсутствует предложение на рынке новостроек без финишной отделки. Почему бы нам не догнать их по этому показателю? Но на самом деле ментальность покупателей жилья в США иная, нежели у нас.
США в разы превышают Россию по показателю мобильности населения. У нас среднестатистическая семья меняет квартиру раз в 20 лет, а в Америке - раз в два-три года. Американская семья не имеет возможности покупать жилье "в бетоне", а для нашего среднестатистического покупателя квартира - это место, где он предполагает жить бесконечное количество времени, поэтому он может себе позволить потратить один год на то, чтобы обустроить свое жилище на свой вкус и под свои требования. Сегмент квартир с отделкой у нас развивается устойчивыми темпами, хотя и занимает в настоящий момент, по моим оценкам, не более 10-15% рынка новостроек. Не думаю, что мы должны за кем-то гнаться. Главное - понимать своих клиентов.
- Сопоставимо ли элитное жилье за рубежом и в России по качеству исполнения?
- Да, вполне. А некоторые наши проекты даже превосходят зарубежные.
Хотя, безусловно, на рынке до сих пор есть и псевдоэлита, которая девальвирует этот сегмент. Думаю, что в последнее время, ввиду повышения конкуренции, таких проектов стало меньше, но все равно оцениваю их долю примерно в 20%. Иногда объекты в центральной локации, по определению предполагающие элитный уровень, не учитывают всю многогранность факторов, из которых складывается эта категория продукта, - идея, безупречное качество, эргономичность пространств, бескомпромиссная безопасность, инновационность инженерных систем. По мнению некоторых застройщиков, просто локация уже предполагает, что проект должен оцениваться клиентом по самой верхней планке. И тут появляются компромиссные решения, которые не видны "с фасада", но становятся заметны впоследствии, в повседневной жизни.
Хотя иногда перфекционизм может входить в конфликт с главной целью бизнеса - прибылью. В этом вопросе важно найти баланс между идеальным и допустимым качеством, определить точку экономического баланса, где дополнительно потраченный рубль уже не принесет тебе как минимум того же рубля в стоимости продукта.
Я всегда задаю вопрос коллегам: вы строите красивые дома или зарабатываете деньги? И сам нахожусь всегда в этой вилке противоречия. С одной стороны, хочется сделать идеальный проект, красивый и уникальный. С другой - ты не должен забывать про прибыль. Увлекшись красотой, можно переборщить с затратами и начать терять в экономике. В экономклассе, к примеру, все проще - идешь от себестоимости и ориентируешься на конкурентов, которые в большей мере и предопределяют стоимость твоего продукта. В элитном сегменте фантазия может быть безгранична, поэтому тут главное - не заиграться.
Игнат Бушухин
