Как купить квартиру в новостройке с максимальной гарантией

Свой угол хочется иметь всем. И лучше не угол, а комфортабельную квартиру в современной новостройке или апартаменты в элитном жилом комплексе в одном из благоустроенных районов. Однако покупка собственных квадратных метров на стадии строительства может быть сопряжена со строительным риском и возможностью появления обманутых дольщиков. Конечно, эта проблема особенно остро стояла в 2003-2009 гг., но до сих пор на рынке недвижимости есть шанс столкнуться с недобросовестной компанией, которая не может гарантировать надежное приобретение жилья.

Понятие "обманутые дольщики" уходит в прошлое

Впервые массовые появления недостроев были зафиксированы десятилетие назад, в 2003-2004 годах. Затем, в 2008-2009-х, мы могли наблюдать очередную волну возникновения обманутых дольщиков. До сих пор десятки тысяч семей так и не смогли вернуть деньги, вложенные в свои квадратные метры. Хотя, следует признать, что численность этой категории постепенно уменьшается во многом благодаря действиям региональных властей и федерального правительства, которыми были разработаны специальные механизмы страхования рисков дольщиков.

Нормализовать ситуацию в сфере строительства правительству было поручено Президентом РФ Владимиром Путиным, в результате чего был разработан комплекс мероприятий по минимизации рисков долевого строительства и защиты прав обманутых дольщиков. Еще в далеком 2004 году был принят Федеральный Закон №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". В первой редакции он не в полной мере защищал дольщиков от недобросовестных застройщиков и потери жилья даже при заключении корректных договоров долевого участия, однако внесенные недавно в него поправки сделали рынок недвижимости более прозрачным и безопасным.

Кто даст гарантию?

С начала 2014 года начали действовать поправки в 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", которые призваны защитить права граждан, решивших принять участие в долевом строительстве и гарантировать им надежное приобретение жилья. Соглсно новым правилам все застройщики, привлекающие денежные средства дольщиков в строительство, должны предоставлять гарантии своей финансовой платежеспособности путем строительного страхования одним из трех способов: посредством поручительства банка, страхования гражданской ответственности в коммерческой страховой фирме или вступления в Некоммерческое Объединение (НО) "Общество взаимного страхования застройщиков" (ОВС). Именно эта мера и должна стать гарантом возврата средств дольщиков в случае невыполнения застройщиком своих обязательств или его банкротства.

Что такое ОВС?

"Общество взаимного страхования застройщиков" начало свою деятельность с 1 января 2014 года. ОВС основано на добровольном членстве, является единственным на всю Россию, а его деятельность регулируется Центральным Банком Российской Федерации. Председателем правления избран Президент ГК "Мортон" Александр Ручьев.

Главная задача Общества взаимного страхования застройщиков - формирование на первичном рынке недвижимости единого фонда (аналогичного агентству по страхованию вкладов в банковской сфере), способного производить страхование ответственности застройщика перед дольщиками. Из него в дальнейшем будет компенсирована потеря дольщиками вложенных средств при наступлении страховых случаев. Все участники, согласно договору страхования гражданской ответственности застройщика, будут нести субсидиарную ответственность по страховым обязательствам и отвечать друг за друга рублем - если кто-то из них перестанет выполнять свои обещания дольщикам, то за него придется платить другим. Такой механизм должен не допустить появления обманутых дольщиков в дальнейшем, так как гарантирует надежное страхование приобретения жилья. Также ОВС ведет мониторинг деятельности застройщиков и осуществляет контроль за использованием вкладов дольщиков по назначению.

Чем ОВС лучше?

Как упомянуто выше, по закону возможны еще два варианта страхования гражданской ответственности застройщика перед дольщиками: через коммерческую страховую компанию или с помощью банковской гарантии на сумму привлеченных средств. Но по факту эти способы на данный момент практически не применимы к страхованию долевого участия в строительстве. Получение поручительства через банк маловероятно в силу того, что банк должен быть сам заинтересован в успешном завершении строительства и выполнении всех заявленных обязательств клиента - а это реально только в случае если он непосредственно участвует в строительном процессе, что в нашей стране пока большая редкость. Страхование же договоров ДДУ в коммерческих страховых компаниях застройщику просто не выгодно из-за высокой страховой премии. Помимо этого, не исключена возможность привлечения застройщиком дочерней фиктивной страховой фирмы, которая в случае разорения строительной компания тоже может объявить себя банкротом, а дольщики снова останутся без денег.

Есть здесь и еще один нюанс. По мнению крупных застройщиков, заинтересованных в прозрачности и безопасности для покупателей рынка недвижимости, банки и коммерческие страховые компании не способны в полной мере оценить риски данного вида страхования и стать качественным регулятором рынка, т.е. они не способны гарантировать полное страхование покупки жилья. Оценить реальное финансовое состояние игроков рынка могут только сами застройщики - поэтому при приеме в Общество страхования застройщиков проводится строгий отбор. Для каждой компании индивидуально устанавливается страховой тариф с учетом истории ее деятельности.

Что даст ОВС дольщикам?

ОВС призвано оградить вкладчиков от участи обманутых дольщиков путем взаимного страхования ответственности застройщиков, гарантируя полный возврат вложенных соинвестором средств в случае банкротства компаний-застройщиков или невыполнения ими взятых на себя обязательств.

Что даст ОВС застройщикам?

Прежде всего, членство в ОВС является лучшим показателем финансовой устойчивости, надежности и социальной ответственности компании. Неслучайно первыми вошедшими в ОВС участниками стали такие лидеры отрасли, как ГК "ПИК", ГК "МОРТОН", ГК "МИЦ", ГК "Жилищный Капитал", "Крост" и многие другие. На начало апреля в Общество вступили 122 застройщика из 33 регионов страны, и в 2014 году ожидается рост их количества до 200. Запланировано открытие представительств ОВС в крупнейших городах России. Для повышения прозрачности деятельности Общества взаимного страхования ответственности застройщиков будут внесены некоторые изменения в законодательство о создании наблюдательного совета: в него войдут представители федеральных органов исполнительной власти.

Что даст ОВС российскому рынку недвижимости?

Во-первых, предполагается, что благодаря Обществу, которое будет отвечать за страхование деятельности застройщика, строительство выйдет на новый уровень и новые объемы. А учитывая, что на сегодняшний день строители являются еще и основными потребителями продукции металлургии и промышленности, оживление произойдет и в смежных отраслях.

Во-вторых, как отмечает председатель Общества Александр Ручьев, глобальный результат деятельности ОВС по страхованию строительных рисков можно будет оценить уже через год. Абсолютно точно можно сказать, что рынок жилья станет более стабильным, прозрачным и предсказуемым.

Приведет ли нововведение к росту цен на недвижимость?

По мнению экспертов, дополнительного влияния на цены страхование ответственности застройщиков оказывать не будет, а рыночная стоимость квадратного метра будет расти по другим причинам. Более того, ряд авторитетных специалистов считают, что цены на жилье в итоге должны снизиться - ведь имея обещанные ОВС гарантии, граждане станут активнее вкладывать сбережения в долевое строительство (в том числе и на ранних стадиях), а это самые дешевые денежные ресурсы. За их счет застройщики смогут отказаться от дорогих банковских денег и снизить себестоимость жилья. Конечно же, вряд ли это произойдет в ближайшие 1,5-2 года, но в долгосрочной перспективе вполне возможно. Как говорится, поживем - увидим.