Элитная недвижимость в Сочи может конкурировать с европейской
Стоимость жилья бизнес и элиткласса Сочи, как и коммунальные платежи, значительно ниже, чем у проектов курортной недвижимости Европы. Эксперты рынка рассказали "РБК-Недвижимости", почему сочинские квадратные метры могут стать альтернативной инвестицией европейским дорогим квартирам и виллам у моря.
Стоимость"квадрата" в современных жилых комплексах бизнес-класса в Сочи варьируется от 80 до 110 тыс. руб. (от 1,6 до 2,2 тыс. евро за 1 кв. м), в строящемся доме - в районе 70 тыс. руб. С учетом снижения стоимости рубля (до 49,8 руб./евро) вложения в сочинскую недвижимость могут оказаться значительно выгоднее, чем покупка жилья этого же класса на европейских курортах.
Например, как рассказала менеджер по работе с ключевыми клиентами и партнерами компании Cybarco Мария Цветкова, стоимость "квадрата" на Кипре в сегменте бизнес и элитного классов меняется в зависимости от региона. В частности, в Лимассоле и Никоссии ценник начинается от 3,5-4 тыс. евро за 1 кв. м.
По данным аналитиков компании Tranio.Ru, цены на недвижимость элит- и бизнес-класса начинаются от 3 тыс. евро за 1 кв. м на Барской Ривьере в Черногории и на греческих островах (кроме Крита и Кипра). Начиная от 4 тыс. евро стоит "квадрат" на Кипре, Майорке, Ибице, в Барселоне, Каталонии и Марбельи. Намного дороже квадратный метр на Лазурном Берегу Франции и на итальянских курортах.
Как отмечает специалист по зарубежной недвижимости Century 21 Rent&Sale Светлана Куркова, некоторые риэлторские компании в России предоставляют не всегда корректную информацию о недвижимости на юге Испании, из-за чего у россиян сложилось представление, что там можно дешево купить элитную недвижимость, но это не так. "Более приятное по климату для россиян побережье - Коста-Брава, но жилье там дороже. Так, двухкомнатная квартира (квартира с одной спальней) площадью примерно 60 кв. м на вторичном рынке обойдется в 130-150 тыс. евро", - говорит она.
Налоги и коммунальные платежи
Как правило, неприятным сюрпризом после заключения сделки могут стать размеры налогов, коммунальных платежей, стоимости содержания участка и услуг управляющей компании.
"По европейскому законодательству продавец не обязан предоставлять эту информацию. А при покупке зарубежной недвижимости на вторичном рынке вместе с правом собственности к вам перейдут и долги предыдущего владельца. Оставление без внимания этих вопросов может привести к неверному представлению потенциального покупателя о своих возможностях, в том числе и финансовых. Также не стоит забывать про дальние расстояния и языковый барьер", - говорит генеральный директор компании "ГлавРусСтрой-Инвест" Волкова Екатерина.
В России налогом на прибыль в размере 13% облагается собственник при покупке недвижимости на сумму свыше 1 млн руб. или продаже объекта, которые менее трех лет в собственности. Сделка оформляется в Управлении Федеральной службы государственной регистрации. Регистрация происходит в течение семи рабочих дней.
Как заметила Светлана Куркова, в отличие от покупок недвижимости за рубежом, когда надо научиться разбираться в местной налоговой базе, наши соотечественники, приобретая элитное жилье в России, имеют преимущество, пользуясь тем, что им хорошо известно.
По словам Марии Цветковой, кроме стоимости жилья, например, клиенты на Кипре также платят гербовый сбор - 0,15- 0,2% в зависимости от стоимости покупаемого жилья, а также НДС -19%. НДС не облагаются только объекты, которые были построены до вступления Кипра в Европейский союз, но таких очень мало. Кроме того, владельцы недвижимости ежегодно платят муниципальный налог - 200-300 евро в год и налог на вывоз мусора - от 50 до 100 евро в год. Самый существенный налог, который выплачивате покупатель - это титул, который считается по определенной шкале. Этот налог оплачивается через 3-5 лет после того, как объект построен. "Также не надо забывать о расходах на работу управляющей компании", - добавляет она.
Как указывает Светлана Куркова, при покупке недвижимости в Испании обязательно платится налог на покупку недвижимости - 10% от стоимости объекта. Она также отмечает, что никакие налоговые вычеты иностранцам не полагаются. Кроме того, при покупке недвижимости с целью последующей сдачи в аренду искать клиентов придется в Москве, а не в Испании. Как показывает практика, большая часть испанской недвижимости, сдающейся в аренду, направлена на русских и китайских арендаторов, а не на местное население.
Как уточняет эксперт, коммунальные платежи в Испании следующие: вода - 30 евро, плюс по счетчику набегает еще максимум 10 евро в месяц. Если газ проведен, то 20 евро по тарифу плюс 10 по счетчику. Электричество - 30 евро (базовый тариф) и 10 евро по счетчику. "Это расходы на двух человек", - добавляет она.
В то же время, по словам генерального директора консалтинговой компании Macon Realty Group Ильи Володько, общая сумма на коммунальные услуги и оплату работы управляющей компании в сочинских элитных объектах жилой недвижимости может доходить до 300 тыс. руб. в год. Но обычно она значительно ниже.
"Тариф коммунальных платежей единый как для объектов эконом-класса, так и для бизнес, элитобъектов. Собственник их оплачивает по показателям приборов учета, установленных в его помещении. Размер эксплуатационных платежей устанавливает управляющая компания или ТСЖ. В среднем - от 12 до 90 руб. за 1 кв. м", - уточняет эксперт Century 21 Krays Real Estate Венера Чубарова.
Например, за квартиру площадью 60 кв. м в жилом комплексе бизнес-класса Rose Del Mare собственник будет выплачивать коммунальные расходы на общую сумму порядка 40 тыс. руб в год из расчета 50 руб. за 1 кв. м.
По словам экспертов, в отличие от других сегментов арендного сочинского рынка покупатели жилья бизнес и элитного классов в Сочи в первую очередь ориентированы не на инвестиции в недвижимость за счет сдачи в аренду, а на покупку жилья для отдыха своей семьи.