Москву ждут нью-йоркские проблемы с миллионерами
Участники московского рынка недвижимости привыкли к тому, что в российскую столицу стремится спрос со всей страны. Однако Москва с этой точки зрения не уникальна: аналогичным образом последние несколько лет развивается рынок жилья в Нью-Йорке, и на его примере российские эксперты могут увидеть, к чему приводит резкий рост спроса.
На сегодняшний день в мире не так много мест, которые бы могли максимально обеспечить сохранность инвестиций, особенно учитывая риски на фондовом рынке, в условиях растущей инфляции. Однако при этом в мире достаточно людей, обладающих серьезными финансовыми ресурсами. В результате ситуация на финансовых рынках привела к тому, что существенная часть состоятельных инвесторов решила направить средства на рынок недвижимости Нью-Йорка. Это совершенно новые покупатели, которые ориентированы в основном на самые дорогие объекты - квартиры ультралюкс большой площади и с высококачественным дизайном. По официальным данным, в третьем квартале 2013г. на Манхэттене было заключено 3,8 тыс. сделок, что на 30% выше аналогичного показателя в прошлом году. Это самый высокий показатель со времени крушения банка Lehman Brothers и второй в американской истории последних 24 лет.
Рынок подстроился под изменившийся спрос. В настоящий момент на рынке Нью-Йорка на продажу выставлены квартиры в более чем 50 новых кондоминиумах, и эта цифра продолжает расти. При этом существенная их часть продается с помощью механизма закрытых продаж и предварительных показов постоянным клиентам. Всего в городе планируется строительство нескольких тысяч квартир стоимостью более 3 млн долл., а также сотни квартир стоимостью от 10 млн долл. Более того, общий объем строительства в Нью-Йорке неизменно увеличивается. По данным New York City Rent Guidelines Board, если в 2012г. общая площадь новых объектов, построенных в городе, составила 4,6 млн кв. м, то в 2013г. ожидается, что этот показатель достигнет уже 5,6 млн, а в 2014г. превысит 6,9 млн квадратных метров. Аналогичным образом растет и объем строительного рынка. В 2012г. он составлял 5,14 млрд долл., а в 2013г. он предположительно вырастет до 6,04 млрд долл., в 2014г. - уже до 8,03 млрд долл.
Самый главный вопрос, который возникает у наблюдателей, заключается в том, что же будет с рынком после того, как пресловутые миллионеры свой спрос удовлетворят. Пока активными участниками процесса стали местные покупатели, приобретающие уже не первые квартиры для себя, для своих детей или родителей, но возникает вопрос, кто придет им на смену. В ближайшие месяцы постепенный рост цен на жилую недвижимость Нью-Йорка продолжится: низкие ипотечные ставки, малое количество квартир на продажу и высокий спрос со стороны иностранных инвесторов будут и дальше подогревать рынок.
В частности, из-за сложившейся нестабильной финансовой ситуации в Европе ожидается еще больший приток инвестиций из Старого Света, который будет направлен в недвижимость Нью-Йорка и в первую очередь - в жилую недвижимость Манхэттена. Первые подобные крупные сделки начались еще год назад, но в ближайшем будущем эта тенденция будет продолжена. Таким образом, надежда остается на инвесторов из-за границы. Второй возможный тип покупателей - это клиенты с арендного рынка. В частности, рост арендной платы и сокращение площадей новых квартир могут потенциально привести к тому, что часть арендаторов решит приобрести объекты недвижимости в собственность. Однако для этого у них должен быть эффективный инструмент покупки, например, низкие ставки по ипотеке - только в этом случае можно будет говорить о росте спроса со стороны бывших арендаторов.
Именно такая ситуация уже сейчас маячит на горизонте московского рынка недвижимости: как только миллионеры из регионов удовлетворят свой спрос на московское жилье, продавцам придется искать новых клиентов, и это опять же окажутся либо иностранные инвесторы, либо те, кто сегодня арендует жилье. Другого выхода даже на рынке недвижимости Нью-Йорка пока не придумали.
Дэвид Коэн
