Сколько стоят квартиры в старых реконструированных домах Москвы
Сегодня российскую столицу уже сложно представить без реконструированных зданий. Среди основных районов, где активно велась и ведется реконструкция, можно прежде всего назвать переулки Арбата, районы Остоженки и Пречистенки, Замоскворечья. Гораздо меньше таких проектов на Чистых Прудах, Новослободской, Таганке. Как правило, редевелопмент в российском варианте предполагает довольно основательную замену конструктивных элементов здания, нередко от исторического прототипа остается только одна фасадная стена. Но есть дома более крепкие - те, которые подверглись реконструкции с заменой межэтажных перекрытий. При этом стены в них сохранены в первозданном виде (разумеется, с проведением реновации).
“В 1990-е гг., а также в начале 2000-х на объекты редевелопмента приходилось до 1/3 всего предложения элитного жилья, которое ежегодно выходило на рынок, - комментирует управляющий партнер IntermarkSavills Дмитрий Халин. - Это было неким эволюционным развитием рынка того периода - все начиналось с ремонта коммуналок и заканчивалось расселением целых домов. К сегодняшнему дню доля реконструкции не превышает 10%. Это связано с двумя факторами. С одной стороны, укрупняются строящиеся элитные проекты. С другой, остается все меньше интересных для девелоперов зданий с хорошими коммерческими перспективами“.
Популярность таких объектов объяснима. У реконструируемых домов действительно есть неоспоримые преимущества. Во-первых, они, как правило, расположены в центре города, где предложение в принципе ограничено и достойных вариантов не так много. Во-вторых, они чаще всего представляют собой малоквартирные дома клубного типа, что практически гарантирует уединение, приватность и престиж. При этом все преимущества новостроек здесь также имеют место. Но, пожалуй, самый главный плюс в том, что такие дома - это редкие "жемчужины", дающие возможность прикоснуться к живой истории. Ведь они могут быть построены и 100 лет назад.
| Адрес | Квартир в доме | Свободных предложений | Цены, 1 кв. м | |
|---|---|---|---|---|
| мин | макс | |||
| Пречистенка ул.,13 | 19 | 3 | $35 000 | $50 000 |
| Афанасьевский Большой пер.,32 | 12 | 2 | $27 000 | $43 000 |
| Поварская ул.,28 | 11 | 2 | $22 200 | $39 200 |
| Гоголевский бульвар,29 | 62 | 10 | $17 700 | $36 000 |
| Обыденский 2-й пер.,3 | 16 | 1 | $27 180 | $27 180 |
| Знаменка ул.,13 | 20 | 6 | $17 200 | $26 000 |
| Малая Молчановка ул.,8 | 28 | 7 | $18 100 | $23 100 |
Прежде всего реконструированные дома ценят те, для кого важен исторический контекст квартиры. Это должно быть как место с историей, так и дом с историей. Нередко в реконструированных домах можно встретить очень высокие потолки (3,8 м и выше), которых нет даже в элитных новостройках, лишь только в некоторых пентхаусах. Очень интересными элементами планировок таких объектов, которые далеко не всегда можно найти на рынке новостроек, являются эркеры, мансарды и т.д. У многих реконструированных зданий очень узнаваемый и не имеющий аналогов ни сейчас, ни в будущем фасад. Нередко в таких квартирах очень большие окна, что обеспечивает отличную инсоляцию. Но наряду с преимуществами существуют и недостатки. Как правило, общая проблемная зона всех реконструированных домов - это паркинг. Более-менее достойно эту проблему удается решить только в небольших домах, где нужно обеспечить до 10 парковочных мест. Во многих вариантах единственным выходом из "паркингового тупика" является строительство лифта для машин, что не очень удобно с точки зрения эксплуатации. В целом у нас в России пока мизерный опыт реконструкции. А во многих домах, реконструированных до 2005г., по факту просто был проведен обычный капитальный ремонт.
Если сравнивать реконструкцию в Москве с реконструкцией за рубежом, то там застройщики стремятся сделать из таких объектов “конфетку”, привлекая к процессу не только строителей, но и современных дизайнеров. В центре Лондона подобные дома - это наиболее распространенный тип недвижимости. Архитектурный облик британской столицы в основном сложился 200-300 лет назад, и центр города преимущественно состоит из исторических зданий, многие из которых находятся под охраной государства. Отличительными особенностями таких домов являются высокие потолки на 1-2 этажах (от 3 м), что в особенности ценится покупателями из России. Нередко имеет место такое явление, как соnversion, когда нежилые здания в ходе реконструкции становятся жилыми. Так, например, в здании престижного жилого комплекса Academy Gardens раньше располагалась школа, а в здании Chesham Place изначально был телефонный узел. Получить разрешение на внутреннюю реконструкцию в Великобритании очень сложно, все эти процессы строго регламентированы. Иногда при проведении работ в обязательном порядке требуется использование материалов, аналогичных тем, которые применялись в ходе строительства.
Чаще всего после реконструкции аутентичные элементы декора зданий сохраняются. При этом квартиры в таких домах предлагаются покупателям полностью готовыми к проживанию и оборудованными по последнему слову техники.
Был период, когда реконструкцией занимались в основном случайные структуры, для которых это скорее было желанием заработать. Качеству в этом случае внимания практически не уделялось. Сейчас же есть специализированные компании, такие как Vesper, KR Properties и т.д., которые накапливают все больше опыта от проекта к проекту. Можно ожидать, что в скором времени мы увидим на рынке образцы реконструированных домов, близких по уровню качества к зарубежным аналогам.
Однако в Москве остается все меньше зданий, пригодных для реконструкции и интересных с точки зрения экономики проекта. Хотя в принципе запас таких домов еще есть.
Примеры реконструированных жилых домов в Москве
Полностью реконструированный старомосковский особняк начала ХХ века. Здание представляет собой оригинальный образец дома, построенного в 1913-1914гг. по проекту архитектора И.Г.Кондратенко. Свое название “Дом со львами” получил благодаря двум статуям львов, которые стоят у парадного входа в особняк. Cтал известным благодаря фильму "Офицеры". Главные герои известной киноленты Алексей Трофимов и его будущая жена Любочка познакомились возле этого дома.
Уютная светлая квартира в полностью реконструированном в 2005г. особняке в самом центре Москвы. Просторная гостиная, выделенная зона кухни, спальня с гардеробной и ванной комнатой, 2 детские. Правильная планировка, высокие потолки 3,6 м, много окон. Хорошие видовые характеристики - окна квартиры выходят на бульвар и во двор. Дом с огороженной охраняемой территорией, подземный паркинг с мойкой, современные инженерные системы. Удачное местоположение дома позволяет добраться до любой точки центра Москвы за считанные минуты. Цена - 4,6 млн долл.