Элитные квартиры: какие районы столицы могут конкурировать с центром

Фото: Depositphotos/Bushenkov

Жить в центре Москвы стремятся многие, но не все могут позволить себе это. Достойной альтернативой шумному и перегруженному транспортом центру могут стать районы, которые не входят в состав ЦАО, но которые можно назвать "первой линией" от центра. Это районы Дорогомилово, Беговой, Марьина Роща, Лефортово, Нижегородский, Южнопортовый, Даниловский и Донской.

По мнению экспертов, эти районы могут составить достойную конкуренцию центру с точки зрения качества проживания, а цены на жилье здесь существенно ниже. По данным корпорации Barkli, разница цен на вторичном рынке между данными зонами и центральными районами столицы составляет 35%.

Рассмотрим каждый из вышеназванных районов.

Цены на вторичное жилье в зонах "первой линии от центра" и смежных районах города

(Фото: Данные компании Welhome, собственные данные аналитической группы корпорации Barkli)

В районе много "сталинских" домов, при этом новые жилые проекты практически не реализуются. В последнее время здесь строятся в основном апартаментные комплексы, однако ни один из них пока не вышел на рынок. Можно назвать апарт-комплексы на улицах Кульнева и Поклонной. Перспективы района связаны с планами застройки территорий бывших заводов на Бережковской набережной и набережной Тараса Шевченко (карандашная фабрика Сакко и Ванцетти, промзона № 39 "Бережковская набережная"). Жилье премиум-класса на вторичном рынке в Дорогомилове продается по 7,8-20 тыс. долларов за 1 кв. м.

Район Беговой также довольно слабо застраивался элитным жильем. На территории района находится Московский ипподром и промзона № 9 "Улица Правды". Пока здесь не реализуется ни одного жилого проекта. Ближайший крупный апартаментный проект бизнес-класса реализуется у границ этой зоны, уже на территории района Аэропорт. На территории завода "Слава" сейчас строится многофункциональный торгово-офисный комплекс. Возможно, здесь появятся и апартаменты. В перспективе можно ожидать развития района за счет реновации территории здания фабрики "БАТ-Ява" на 3-й улице Ямского поля.

Марьина Роща представляет собой скорее спальный район с панельными домами. Квартиры бизнес-класса продаются на вторичном рынке по цене в диапазоне от 6,5 до 19,7 тыс. долларов за 1 кв. м. Новых проектов здесь пока нет. Основное достоинство района - близость Екатерининского и Фестивального парков, а также Театра Советской армии.

Около половины территории района Лефортово занято заводами: "Серп и Молот", "Кристалл", Трамвайно-ремонтный завод, ОАО "Золоторожский хлеб", 101-й центральный автомобильный ремонтный завод и т. д. Район в основном застроен старыми панельными и кирпичными домами, новых жилых комплексов здесь нет.

Основные перспективы зоны также связаны с реорганизацией промзон. В частности, планируется реорганизация территории завода "Серп и молот" и АРЗ. Эксперты ожидают появления здесь жилых комплексов комфорт- и бизнес-класса.

На территории Нижегородского района находится промзона № 25 "Волгоградский проспект". Жилые дома здесь практически не строятся.

Зато в Южнопортовом районе, наоборот, строятся дома комфорт- и бизнес-класса. Квартиры здесь продаются по цене от 4,25 до 9,8 тыс. долларов за метр. На территории района много перспективных площадок для реконструкции зданий. Например, это территория Первого государственного подшипникового завода, историческая территория автозавода имени КИМ - МЗМА - АЗЛК, территория Государственного научного центра РФ ЦНИИТ, ФГУП ЦНИИ "Комета" и т. п.

Даниловский район, скорее, промышленно-деловой. Он отличается обилием бизнес-центров и промзон. Например, здесь расположена часть завода "ЗИЛ" и промзоны № 1 "Павелецкая". Квартиры в домах комфорт- и бизнес-класса реализуются уже на вторичном рынке по цене от 5,5 до 12,5 тыс. долларов за 1 кв. м. Новые объекты за последние три года на рынок не выходили.

Донской район отличается довольно развитой инфраструктурой. Среди достопримечательностей района - Донской ставропигиальный мужской монастырь, башня Шухова. В последние годы в районе велось точечное строительство. Сейчас здесь продаются лофт-апартаменты по цене от 6 до 6,4 тыс. долларов за 1 кв. м, а также квартиры с отделкой премиум-класса по цене от 9,7 до 21,7 тыс. долларов за "квадрат". Планируется, что на территориях завода "Красный пролетарий" и 3-го таксомоторного парка появится новое жилье бизнес-класса.

image_2 (original)

"Районы, которые находятся между границей ЦАО и ТТК, можно считать "золотой серединой" Москвы. Это уже не центр с его высокими ценами, плотной застройкой и колоссальной нагрузкой в виде бесконечного потока машин, которая отрицательно сказывается на экологической обстановке. Но и спальными данные районы не назовешь. Эти районы подойдут для людей с высоким доходом", - говорит гендиректор "Метриум-Групп" Мария Литинецкая.

При этом участники рынка выделяют и ряд недостатков данных территорий: низкокачественная застройка, наличие промзон, отставание в развитии окружающих территорий (если речь идет о проектах комплексного освоения более крупных зон, в том числе выводимых промпредприятий).

Среди рассмотренных районов только Дорогомилово и Донской район являются действительным продолжением центра. Эти районы имеют высокий статус и не нуждаются в масштабном редевелопменте территорий для размещения высококачественных жилых проектов. Более того на территории этих районов уже есть удачный опыт реализации подобных объектов. Помимо отсутствия существенной территории промзон, эти районы выделяет высокое качество существующего жилого фонда и близость парковых зон.

На сегодняшний день лидером по выводу новых высококачественных проектов является Донской район.

"Район сочетает в себе сразу несколько уникальных характеристик. Во-первых, богатую историю: здесь расположено множество памятников архитектуры - как древних (Даниловский и Донской монастыри), так и более современных (Шуховская телебашня). Во-вторых, престижность района обуславливает хорошая транспортная доступность - близость к Садовому кольцу и ТТК, наличие рядом крупных транспортных магистралей. В-третьих, далеко не последнюю роль играет обеспеченность района инфраструктурой - здесь нет недостатка в торговых центрах, магазинах шаговой доступности, ресторанах, кафе, спортивных центрах, медицинских и образовательных учреждениях. В-четвертых, сравнительно недалеко расположен Парк культуры и отдыха им. Горького", - говорит Мария Литинецкая.

По мнению директора департамента продаж жилой недвижимости компании Blackwood Оксаны Дивеевой, наиболее благоприятным для возведения жилья премиум-класса является Донской район.

Здесь реализуется единственный новый объект премиум-класса в зоне "первой линии". Однако в ближайшее время число таких объектов увеличится.