От накопления к сбережению

В условиях наметившегося кризиса ипотека  один из немногих способов сохранить свои средства. Обозреватель М2 советует брать кредит именно сейчас. 

Однако если рассуждать с цифрами в руках, все выглядит несколько иначе. Количество выданных кредитов, по данным Федеральной регистрационной службы (ФРС), в первом полугодии было не меньше, а больше, чем в 2007 году: 213 тыс. против 158 тыс. Темпы прироста действительно несколько снизились, но ведь насыщение рынка не может не сказываться, к тому же платежеспособных заемщиков стало поменьше  и цены на жилье выросли, и кредиты подорожали, и банки стали более придирчиво подбирать заемщиков. В любом случае снижение идет не потому, что банкам не хватает денег на выдачу кредитов,  банкам не хватает заемщиков, людей, которые могут позволить себе ипотеку. А это уже проблема рынка недвижимости, балансирующего на самом краю платежеспособного спроса.

Если считать в деньгах, то и тут не видно серьезного повода для беспокойства: за первое полугодие банки выдали кредитов на 339 млрд руб.,  это заметно больше, чем было выдано в 2007 году (285 млрд руб.). Хотя полтора десятка ведущих ипотечных банков из первой тридцатки, по данным на август, стали выдавать меньше кредитов, столько же ипотечных лидеров нарастили объемы ипотеки, причем некоторые  в разы. Банк Хоум Кредит, например, в 6 раз, ОТП банк  в 4 раза, ВТб 24 втрое, Сбербанк и банк Дельтакредит  вдвое.

А всего сегодня в России размер задолженности в рамках ипотечных обязательств превышает 826 млрд руб. По итогам прошлого года этот показатель был равен 556 млрд руб. Если сумма кредитов, выданных за второе полугодие, окажется сравнимой с результатами первого полугодия, то за 2008 год объемы российской ипотеки вполне могут удвоиться, так же как в два предшествующих года. Но даже если рост составит не 100%, а, скажем, 70%, это тоже не особенно похоже на упадок.

И пусть несколько десятков средних и мелких банков прекратят выдавать ипотеку  это не грозит ей сколько-нибудь серьезными последствиями. В стране хватает кредиторов, готовых перехватить осиротевших заемщиков.

В августе, по данным компании Фосборн Хоум, средний показатель оптимальных ставок по ипотечным кредитам в рублях составил 11,72%, в иностранной валюте  10,1%. Кстати, рост коснулся в основном наиболее рискованных кредитов  на приобретение жилья в новостройках и за городом. По прогнозам экспертов компании Фосборн Хоум, до конца этого года ипотечные ставки продолжат рост и повысятся еще как минимум на 0,8%. А максимальные показатели, по мнению экспертов, могут подняться до 18% в рублях и 15%  в валюте.

Раз  просрочка, два  просрочка

Еще одна популярная тема для обсуждения  рост просрочек по ипотечным кредитам. Прошлогоднее благостное спокойствие по этому поводу легко сменилось паническими настроениями. Показатель 5,7%, озвученный Агентством по ипотечному жилищному кредитованию, муссируется так и эдак. Однако при этом почти всегда упускается из вида, что рефинансированные АИЖК кредиты  это еще не весь ипотечный рынок, а лишь его десятая часть. Причем выданных в большинстве своем слабыми банками, поскольку система АИЖК изначально была рассчитана именно на средних и мелких игроков, не имеющих возможности раздобыть денег на развитие ипотеки. А на тот момент создание разветвленной сети ипотечных банков было главной задачей агентства, как государственного предприятия, созданного для развития в стране ипотечного рынка.

И задача эта успешно решалась. Агентство исправно выкупало закладные по выданным кредитам, тем самым снабжая банки деньгами на выдачу новых кредитов. В результате кредиты, которые они выдавали, оказались не лучшего качества, несмотря на установленные АИЖК стандарты. Проверка платежеспособности заемщиков нередко велась только для вида. Кроме того, небольшие банки часто становились объектом давления со стороны властей, которым надо было отчитаться наверх о ?выполнении плана по ипотеке, ведь она до последнего года была объектом пристального внимания как механизм реализации нацпроекта Доступное жилье. Вот банки и раздавали кредиты направо и налево, фактически ничем не рискуя, ведь расхлебывать возникающие проблемы, если что, придется АИЖК.

В агентстве достаточно быстро разглядели возникшую опасность и пресекли подобную практику. Сегодня, несмотря на солидный процент просрочек, представители АИЖК драматизировать сложившуюся ситуацию не склонны. У них вообще задача нынче другая  создать вторичный рынок ипотеки, т. е. обеспечить российские банки рыночными источниками финансирования, раз на западных рынках капитал ловить стало нечего.

Не проявляют большой тревоги и топ-менеджеры крупных ипотечных банков, у которых процент просрочек несравнимо ниже того уровня, который допустили партнеры АИЖК. А, как известно, на ведущую двадцатку приходится две трети выданных в стране ипотечных кредитов. Так что американские проблемы нам пока не грозят.

Зато ужесточение требований к заемщикам и повышение ставок, опечалившие потребителей, многие оценивают как положительный фактор для российской ипотеки. Это поможет кредиторам выпускать ипотечные ценные бумаги с надежным обеспечением. Поскольку проценты по кредитам очень высокие, доходность по таким бумагам будет тоже высокой. Надежные и доходные ценные бумаги будут пользоваться повышенным спросом, а, значит, банкам будет несложно привлекать средства для выдачи новых кредитов. О том, что это возможно, косвенным образом свидетельствует высокая оценка специализированного ипотечного банка Дельтакредит со стороны международного рейтингового агентства Moodys Investors Service. Рейтинг DeltaCredit по национальной шкале равен максимально возможному уровню и ограничивается лишь национальным рейтингом России ? Ваа2. Значит, на Западе ипотека все еще котируется, если заниматься ею с умом и не рисковать без нужды,  таким подходом известен Дельтакредит.

Почему у нас не будет, как в Америке

Рост просрочек по ипотечным кредитам, выданным по стандартам АИЖК, пробудил опасения, что Россия-таки пошла по американскому пути и движется прямиком к ипотечному кризису. Чем это грозит, все узнали на примере США и Западной Европы. Цены на недвижимость падают, даже в самом дорогом городе мира  Лондоне обещают падение до 50% к концу 2010 года. Заемщики от своих кредитов отказываются и съезжают в неслыханно подешевевшие наемные квартиры. А чего им не дешеветь, когда дома и квартиры выставлены на торги за бесценок  бери, не хочу.

Те, кто рассчитывает на повторение этого сценария в России и потирает руки в ожидании падения цен на жилье, забывают о существенном моменте. Почему-то на Западе никто не кинулся по дешевке скупать жилье. Вот не наблюдается у них там ажиотажа на жилищном рынке. Наблюдаются паника и снижение уровня жизни. Цены на жилье падают вовсе не из-за того, что проклятые буржуины задрали их выше крыши и население объявило им бойкот. Все гораздо сложнее и не имеет ничего общего с российскими реалиями. Еще раз вспомним известные факты.

Можно смеяться, но главной причиной того, что цены на жилье за океаном начали падать, стало то обстоятельство, что американский народ последнюю пару десятилетий жил чересчур хорошо, не по средствам жил. Так было задумано тамошним правительством  потребительский бум должен был играть роль катализатора экономики. И государственная политика США совсем по-советски декларировала: все для народа  большие зарплаты, дешевые кредиты, низкие налоги. Только покупайте побольше, чтобы производство развивалось.

Какой ценой достигается вся эта благодать, считалось вопросом второстепенным. А достигалась она порочными методами. Денежная масса росла такими темпами, за которыми производству было никак не угнаться. Что бывает, когда в стране денег больше, чем товаров, все знают  растет инфляция, снижается покупательная способность, нехорошо получается, не по плану. Поэтому излишки денег отводили на фондовый рынок, загоняя их в спекуляции ценными бумагами. И все было так хорошо, так замечательно, что ценность бумаг держалась уже на честном слове.

Тем временем искусственное накачивание деньгами карманов американских потребителей не принесло желаемой отдачи. Производство росло не так быстро, как было запланировано, экономическая ситуация ухудшалась, и впервые за много лет начала расти учетная ставка Федеральной резервной системы США. Вместе с нею пошли в рост ставки по кредитам, в том числе по ипотечным. И толпы халявщиков, взявших кредиты в расчете на типичный российский авось?, начали отказываться от своих обязательств перед банками вместе с правами на жилье, в этих             банках заложенное. В короткий срок на рынок выбросили 10% общего количества жилья в стране, при том, что на рынке жилья США предложение и без того превышало спрос. И цены рухнули.

А к тому времени в США выпустили ипотечных ценных бумаг на $4 трлн. Когда выяснилось, что их обеспечение под большим вопросом, ипотечные бумаги начали дружно продавать, пока они вконец не обесценились, а их держатели разорялись один за другим. Начался американский финансовый кризис, который быстро превратился в кризис мировой.

Сберегательная ипотека

Новый виток финансового кризиса заставил экспертов по финансам во всем мире говорить о переходе от стратегии накопления к стратегии сбережения. При этом надежных вариантов сбережения того, что имеешь, не так много. Ставки по депозитам, за исключением вкладов на очень крупные суммы, не успевают за ростом инфляции. Обвал фондового рынка лишил привлекательности паевые инвестиционные фонды  слишком трудно предсказать, сумеет ли управляющая компания в обстановке всеобщей паники хотя бы сохранить средства пайщиков. Инвестиции в золото достаточно рискованны, поскольку драгметаллы подвержены резким ценовым колебаниям, и вести грамотную инвестиционную стратегию под силу только знающим людям.

А вот ипотека на этом фоне выглядит эффективным способом сбережения, несмотря на рост процентных ставок по кредитам. Если существует нужда в жилье и доходы позволяют приобрести его в кредит, лучше сделать это как можно быстрее. Во-первых, цена квартиры или дома в этом случае зафиксируется, значит, его владелец уже может не волноваться по поводу роста стоимости жилья. Во-вторых, средства, которые ежемесячно будут уходить банку в счет погашения кредита, станут вложениями в надежный и ликвидный актив. Это спасет их от обесценивания под воздействием инфляции.

Жилье ценность непреходящая, а в нашей конкретной ситуации  гарантированно растущая в цене. Практика показывает, что рост стоимости недвижимости, купленной в кредит, за 3- 4 года компенсирует затраты на уплату процентов по кредиту. А уж за 10- 20 лет эти расходы окупятся даже в случае периодической стагнации жилищного рынка. Цены на жилье будут расти, пока дефицит на рынке жилья не закончится, т. е. еще достаточно долгий отрезок времени.

Нередко можно услышать предостережения о том, что брать кредит под высокие проценты не стоит, лучше подождать, пока ставки упадут. Ставки скорее всего упадут, это верно, хотя, когда это будет, сейчас никто сказать не может. Но ждать падения ставок неразумно: если это случится, можно будет рефинансировать кредит под более низкие проценты  в прошлом году эту возможность опробовали и убедились, что она работает.

Ольга Сенаторова