Заморозить на стадии проекта

Российские девелоперы начали отказываться от будущих проектов. В ближайший год Mirax Group обещает не начинать ни одной стройки и не приобретать новых площадок, «Система-Галс» - распродать четверть своего девелоперского портфеля, а «Интеко» проведет ревизию своих проектов, сообщает газета «Коммерсантъ».

Теперь эксперты ожидают коррекции цен на самом рынке недвижимости, а также ухудшения ситуации в смежных с девелопментом бизнесах: производстве стройматериалов и оказании услуг.

В ближайший год мы точно ничего не будем покупать и не планируем начинать что-то строить. Все, что мы планировали запустить, мы планируем заморозить, заявил 17 сентября на пресс-конференции председатель совета директоров Mirax Group Сергей Полонский. По его словам, если через год ситуация на рынке не улучшится, корпорация может выйти из ряда проектов, в частности, по комплексной застройке территорий в районе Бибирево-Бескудниково, занимаемых сейчас ЛЭП. Напомним, этим проектом корпорация занимается совместно с Интеко. Пилотный проект стоимостью $6 млрд планировалось реализовать в районе Бибирево-Бескудниково на территории 150 га. Также на стадии разработки схемы планирования находятся три участка общей площадью 674,3 га. Если рынок не восстановится, мы в проекте участвовать вообще не будем,  подчеркнул г-н Полонский. По словам вице-президента Интеко Олега Солощанского, Mirax Group пока не обсуждала с компанией возможности выхода из проекта ЛЭП, поэтому комментировать вопрос рано.

Причина отказа от перспективных проектов, по словам Сергея Полонского, в стоимости кредитов: если раньше компании давали деньги под 8,5%, то теперь предлагают под 25%.

Наш финансовый ресурс мы сосредоточим на том, что мы уже строим, однако мы не будем привлекать ни одного доллара  денег у нас достаточно. Мы замораживаем те проекты, которые находятся в предпроектной стадии, но будем строить те, которые уже начали строить и должны построить,  отметил председатель совета директоров Mirax Group. В условиях мирового финансового кризиса, подчеркнул он, главной задачей девелопера является не заработать, а выполнить свои обязательства.

Несмотря на желание завершить все строящиеся объекты, проект Mirax Plaza в Киеве останавливается на активной стадии  на 11-м этаже. На Украине коллапс в недвижимости, продаж нет вообще,  заявил г-н Полонский. Согласно презентации Mirax Group, на проектной стадии находится застройка в Западном округе Москвы - Poklonka Парклайн, которую планировалось реализовать над железнодорожным полотном за $4,2 млрд. В числе отложенных проектов  небоскреб Mirax-Beetham Tower в Лондоне, который широко анонсировался в июне этого года.

Мы планировали увеличение штата, но так как мы замораживаем проекты, то увеличивать штат мы также не будем, как, впрочем, и сокращать тоже. Но если кризис продлится долго, то можем и сократить какое-то количество персонала. Мир меняется, и если завтра недвижимость встанет, то мы закроем девелоперскую деятельность, и даже рука не дрогнет,  сказал на пресс-конференции Сергей Полонский.

В ближайшее время мы услышим о банкротствах крупных девелоперских компаний с высоким процентом коротких заемных средств, и, как следствие, ожидается снижение цен на рынке недвижимости,  прогнозирует партнер S.A. Ricci/King Sturge Владимир Авдеев. 

Любое первое крупное банкротство, на мой взгляд, повлечет за собой другие, здесь сработает принцип домино. При этом Сергей Полонский банкротства не боится: Если что  мы вообще можем выйти из недвижимости, продав этот бизнес, и перейти в другие проекты  высокие технологии, транспорт. По ожиданиям г-на Полонского, к 2015 году 50% портфеля Mirax Group будут составлять девелоперские проекты, 50%  не связанные с недвижимостью.

Подорожание кредитов

Подорожание кредитов уже отразилось на показателях ввода в эксплуатацию новых площадей. Например, до июня текущего года московские девелоперы планировали построить 1,1 млн кв. м складов, фактически сдали 315 тыс. кв. м торговой недвижимости - 690 тыс. кв. м возвели и запустили всего 84 тыс. кв. м, отмечает партнер Knight Frank Андрей Петров.

Сейчас получить проектное финансирование практически невозможно, даже если ты крупная компания. Из-за этого в 2008 году мы не приступили к строительству трех объектов общей площадью 300 тыс. кв. м в Москве и регионах, подтверждает гендиректор Комстрина и председатель совета директоров Сухоложскцемента Максим Сотников.

О том, что денег в недвижимости стало гораздо меньше, в прошлом номере (№ 17(379) от 8 сентября), М2 сообщил генеральный директор холдинга МИЭЛЬ Евгений Плаксенков.

Капитал становится дороже,  сказал он в интервью,  денег в нашем сегменте становится все меньше. С меньшей скоростью будет построено то, что могло быть построено, или вообще не будет построено. Сейчас с необходимостью пересмотреть стратегию ведения бизнеса столкнулись все российские девелоперы.

Пессимисты...

Также стало известно о планах Системы-Галс распродать почти четверть портфеля проектов. Полученные средства компания направит на покрытие кредитов, а также финансирование оставшихся проектов. С другой стороны, ОАО Система-Галс планирует привлечь от инвесторов около $500 млн на реализацию крупных девелоперских проектов, сообщил журналистам 17 сентября первый вице-президент АФК Система (основной акционер Системы-Галс) Антон Абугов. В частности, по его словам, речь идет о порядка десяти крупных проектах стоимостью $250?300 млн. Это проекты по строительству офисных зданий, туристических объектов. Антон Абугов подчеркнул, что речи о привлечении партнера к проектам в области жилищного строительства не идет, поскольку эти проекты высоколиквидные и покупатели квартир привлекаются уже на стадии начала строительства. По его словам, в крупных проектах Система-Галс планирует привлечь инвесторов на примерно 50% их стоимости. Кроме того, Антон Абугов сообщил, что перед Системой-Галс поставлена задача в текущем году продать объектов больше, чем планировалось, в связи с потребностью АФК в ликвидности.

Все запущенные проекты будут достроены, еще не запущенные  тщательно оценены, сказал в свою очередь в интервью журналистам Коммерсанта вице-президент Интеко Олег Солощанский.

...И оптимисты

По данным РБК daily, серьезные проблемы с финансированием испытывают и другие игроки рынка недвижимости, однако крупные участники рынка уверяют, что у них никаких изменений пока не предвидится. Все идет так же, как шло, говорит коммерческий директор компании «Капитал групп» Алексей Белоусов. В ГК ПИК также утверждают, что планов по приостановке проектов нет. До конца года мы не планируем новых приобретений  инвестпрограмма на 2008 год полностью выполнена,  дополняет представитель ПИК Наталия Коновалова.

В группе ЛСР РБК daily сообщили, что компания работает в штатном режиме и сокращать или замораживать реализацию своих проектов не собирается. В то же время, если ситуация на финансовом рынке будет усугубляться, группа будет готова скорректировать свою инвестпрограмму.

На этом фоне опрошенные газетой Ведомости представители других компаний  AFI Development, Raven Russia, Mirland Development  утверждают, что они свои инвестпрограммы не меняют. Все наши объекты финансированием обеспечены, говорит, например, замгендиректора компании ДС девелопмент Сергей Самородинов. По словам коммерческого директора «Капитал групп», бумажные проекты есть у любого крупного девелопера, и логично, что при удорожании финансирования средства направляются на строящиеся объекты. «Финансирование практически недоступно мелким и средним игрокам рынка недвижимости, но оно по силам крупным. Мы считаем, что текущая ситуация на финансовых рынках  явление временное, скоро все войдет в нормальное русло»,- оптимистичен первый вице-президент ГК ПИК Артем Эйрамджанц.

Сами банкиры не сознаются в массовых отказах в финансировании девелоперов, однако отмечают, что серьезно пересмотрели условия по кредитам. С начала года ставки в долларах возросли на 3%, и сейчас мы ведем разговоры с застройщиками о предоставлении кредита с минимальной ставкой от 12% годовых, отмечает генеральный управляющий Юникредит банка Евгений Ретюнский. Если раньше при финансировании проектов банк выдавал 70% стоимости проекта, то сейчас сложно получить даже 60%, добавляет банкир.

Петр Подкова