Закрыться от кризиса

В центре внимания M2  ПИФы недвижимости как способ не только сохранить собственные средства, но и выгодно их преумножить.

По виду деятельности закрытые ПИФы недвижимости поделились на два основных направления  девелоперские и рентные. И те и другие создаются на фиксированный срок, причем достаточно длинный  от 3 до 15 лет. Девелоперские фонды получают прибыль от реализации объектов недвижимости, построенных на их средства. Рентные фонды извлекают прибыль из принадлежащих им объектов недвижимости, сдавая их в аренду.

Какой из двух видов фондов выбрать, зависит от целей инвестирования и характера самого инвестора. Девелоперские фонды более рисковые в отличие от рентных фондов, но потенциально и более доходны,  поясняет генеральный директор УК Атлас-Капитал Светлана Ануфриева. С другой стороны, рентные фонды практикуют периодическую выплату доходности, ежемесячную или ежеквартальную.

Сейчас на рынке работают 355 закрытых ПИФов недвижимости, из которых 16 формируются, а в 10 фондах формирование еще не начато. И большая часть ЗПИФов недвижимости относится к розничному направлению, ориентируясь на неквалифицированных инвесторов.

За 2007 год количество закрытых ПИФов недвижимости выросло примерно на 80%. За первое полугодие 2008 года этот показатель составил 30%. Он мог бы оказаться больше, но с марта деятельность по созданию ЗПИФов недвижимости была приостановлена из-за того, что вовремя не были приняты новые типовые правила, регламентирующие их деятельность, как того требовало законодательство.

По мнению экспертов, в этом году, как и в прошлом, рынок закрытых ПИФов недвижимости показал положительную динамику доходности вложений. Преимущества закрытого фонда недвижимости обеспечиваются его выгодной правовой конструкцией,  разъясняет менеджер по работе с клиентами управляющей компании БКС - фонды недвижимости Кристина Нечаева.  Во-первых, управляющая компания берет на себя выбор объекта, правовую экспертизу и заключает договор с застройщиком. Во-вторых, отсутствие налога на прибыль по операциям с имуществом фонда позволяет аккумулировать в фонде дополнительные средства, что положительно сказывается на прибыли пайщика. Использование механизма ЗПИФов недвижимости позволяет инвестору достичь максимального эффекта от инвестирования.

Тут приходится практически целиком полагаться на мнение специалистов, потому как доходность фондов такого рода можно оценить только после окончания срока их работы. Из-за этого их невозможно сравнивать между собой в отличие от открытых фондов.

Доходность такого фонда можно реально оценить только после продажи проекта, под который он создавался,  поясняет начальник информационно-аналитического отдела Национальной лиги управляющих Антон Кузин. Деньги вкладываются, работают, снова вкладываются, проект вырастает, приобретает капитализацию, продается, деньги возвращаются в фонд, и вот тогда можно подсчитать результативность этих инвестиций. Кроме того, одни ПИФы вкладывают деньги в коммерческую недвижимость, другие  в жилую, третьи  в землю, четвертые  понемногу туда и сюда. Объекты недвижимости, в которые они вкладываются, будут различаться по классам, по региональным особенностям и так далее. Все это разные риски и разная потенциальная доходность. А сравнивать можно только сравнимые вещи.

«Тяжело и некорректно говорить о средней доходности ЗПИФов недвижимости за короткий период (месяц, квартал), так как один фонд закончил управление и гасит паи, показывая максимальную доходность, а другой только сформировался и показывает убытки», - соглашается генеральный директор ЮграИнвестСтройПроект Андрей Шишкин.  Фонд может в течение года показывать убытки, а по истечении периода управления показывает доходность более 100% годовых.

Надежность дороже всего

Несмотря на отдельные мнения о том, что недвижимость сегодня не самый удачный вариант инвестирования, стоящей альтернативы, позволяющей укрыть свои капиталы в тихой гавани от опасностей бушующего финансового кризиса, не найдешь.

«Недвижимость традиционно используют как наиболее надежный и доходный вариант финансовых вложений», - подчеркивает Кристина Нечаева.  В целом ситуация на рынке складывается положительно, и к концу года доходность по данному инструменту достигнет уровня 25-40.

Рынок недвижимости в отличие от фондового рынка не может рухнуть в одночасье. Сейчас это как никогда актуально, так что неудивительно, что закрытые ПИФы недвижимости плодятся, как кролики. А ведь еще каких-нибудь три года назад эта разновидность ЗПИФов считалась практически недоступной простому смертному.

По сравнению с прямыми инвестициями в недвижимость самым главным плюсом вложений в ЗПИФН обычно называют возможность выхода на рынок недвижимости с небольшими деньгами,  считает Андрей Шишкин.  Кроме того, паи фондов недвижимости обладают большей ликвидностью при покупке или продаже по сравнению с владением недвижимостью напрямую.

Безусловное преимущество закрытых ПИФов для любого инвестора  относительная надежность актива (недвижимость), сохранность капитала в режиме накопления от эмоциональных действий самого инвестора в силу закрытости фонда,  отмечает Светлана Ануфриева. Правда, тут все зависит от того, с какой стороны посмотреть. Андрей Шишкин, наоборот, считает минусом вложений в ЗПИФы недвижимости невозможность контролировать реализацию проектов, а также сроки и условия выхода фонда из проектов.

Инвестор, планирующий вложить средства в закрытый ПИФ недвижимости, должен быть достаточно компетентным человеком в сфере недвижимости, уметь оценить качество проектов, в которые будут вложены деньги,  предупреждает Антон Кузин. Если же он не может этого сделать, ему придется взять на себя риск возможной некомпетентности или недостаточного профессионализма управляющей компании.

Сейчас, например, в Подмосковье очень много долгостроя, причины возникновения которого лежат не только в экономической, но и в политической плоскости. Такие политические риски  это специфические риски рынка недвижимости, и в управляющей компании должны уметь хорошо их просчитывать.

Если сравнивать с ситуацией на рынке года три назад, то тогда требования к участию в фонде принимали достаточно высокие значения, потому круг инвесторов был небольшой.

В настоящий момент, имея даже небольшой капитал, можно стать инвестором закрытого фонда и использовать его возможности для увеличения вложенных средств. Примером может служить фонд Этажи новой жизни УК БКС фонды недвижимости. Чтобы стать его пайщиком, надо иметь всего 20 тыс. руб. В портфеле фонда объекты недвижимости, расположенные в Новосибирске.

В этом году можно было наблюдать снижение требований к порогу участия в закрытом фонде недвижимости, подтверждает Кристина Нечаева.  В настоящий момент более половины всех закрытых фондов предлагают стать пайщиком при инвестировании суммы, не превышающей $50 тыс..

Проблема выбора

Тот факт, что паи фонда торгуются на бирже, служит дополнительным плюсом, с точки зрения частного инвестора. Включение паев в листинг  процедура достаточно хлопотная, и, раз управляющая компания этим озаботилась, значит, она вывела фонд на рынок всерьез и надолго.

Динамика изменения стоимости паев фонда более или менее отражает, насколько высоко тот или иной фонд котируется на рынке, и состояние рынка недвижимости. Хотя в отношении закрытых ПИФов все подобные оценки имеют очень приблизительный характер, очень уж много неизвестных, на то они и закрытые.

В то же время для частного инвестора достаточно большое значение имеет возможность быстро вывести вложенные деньги. ЗПИФы недвижимости по своей сути этому препятствуют, промежуточная доходность, которую они показывают, будет далека от реальности. Если пайщику срочно понадобятся деньги, и он задумает продать свой пай до окончания проекта, под который создан фонд, он, скорее всего дохода не получит. А вот если паи фонда торгуются на бирже, есть надежда получить хоть какую-то прибыль на вложенные деньги. Сейчас на ММВБ и РТС можно совершать сделки с паями 80 закрытых ПИФов недвижимости.

Первое полугодие ознаменовалось 40%-ным приростом биржевого оборота паев ПИФов,  отмечает руководитель группы по развитию инструментов коллективного инвестирования ММВБ Павел Иванов.  Объемы торгов увеличились почти по всем категориям ПИФов, но при этом структура торгов осталась фактически неизменной  80% общего объема составляют сделки с закрытыми фондами, 70% оборота приходится на закрытые фонды недвижимости. Объемы торгов по этой категории фондов за полгода выросли на 35%.

Ольга Сенаторова