Такой простой и складный бизнес

Эпоха серых унылых пеналов, растянувшихся вдоль магистралей Москвы и пригородов, уходит в прошлое. В этом можно убедиться, совершив небольшое путешествие по Ленинградскому, Минскому, Симферопольскому или другим шоссе Подмосковья. Первое, на что невольно обращаешь внимание, - пестрота, яркость, ухоженность и организованность территории складских комплексов.

Кажется, что устройство таких зданий незатейливо, но это иллюзия. Техническая «начинка» складских зданий далеко не проста, а их внутреннее обустройство требует профессионального и педантичного подхода.

Нелегок и поиск места для реализации складских проектов. Недостаток земельных участков, имеющих необходимую инфраструктуру и расположенных в стратегически выгодных точках, существенно сдерживает развитие складского бизнеса. Существуют и трудности, связанные с переводом участков из категории сельхозназначения в промышленные земли. Возможно, именно в силу этих причин складской бизнес в России долгое время практически не развивался. Активные продажи качественных складов начались лишь в 2005 году.

Собственниками складских комплексов чаще всего выступают инвестиционно-девелоперские компании и крупные логистические организации. Пошли по пути создания собственных складов и многие ритейлеры, поскольку это позволяет сократить затраты на хранение товаров и сократить время поиска подходящих помещений.

«С технической точки зрения создание складского комплекса для профессионального девелопера - задача менее сложная в сравнении со строительством, например, торгового или офисного центра. В принципе, имея всю разрешительную документацию и подведенные коммуникации, складской комплекс средних размеров (30-50 тыс. кв. м) реально возвести за восемь-десять месяцев», - уверен заместитель директора отдела складских и индустриальных помещений компании «Jones Lang LaSalle Россия и СНГ» Олег Альтшуль. Однако если говорить о создании высококлассного складского объекта площадью от 50 тыс. до 300 тыс. кв. м (сегодня актуальна именно эта тенденция), то, по мнению многих специалистов, серьезную проблему создает значительная сумма инвестиций, равняющаяся примерно $10-20 млн. Такими средствами располагают только крупные компании.

Технический директор управляющей компании Placon property management Алексей Коноплев считает несколько иначе: «Затраты на возведение складского помещения заметно ниже, чем на возведение офиса. Но средства, вложенные в сооружение складского помещения, окупаются дольше, нежели затраты по строительству офиса. Иногда склады окупаются в три раза дольше, чем бизнес-центры».

Выбор по правилам

Девелоперам и инвесторам складских проектов приходится решать множество специфических задач. Одной из них является правильный выбор земельного участка. Для этого предполагаемую к застройке площадку анализируют на предмет наличия подъездных путей, необходимых коммуникаций и особенностей рельефа. Этот этап исключительно важен, поскольку ошибки в выборе участка впоследствии нельзя исправить. В Подмосковье уже известны складские проекты, которые не доведены до конца в силу не слишком удачного выбора места.

После рассмотрения существующих земельных предложений выполняется предварительный расчет экономической целесообразности проекта, а затем создается концепция с детальным исследованием рынка и конкурентных проектов. На основании этих исследований инвестор принимает решение о строительстве. Далее приобретается участок и запускается процесс получения акта разрешенного использования, постановления на проектирование и предварительных технических условий.

В России все эти мероприятия носят сложный характер: сроки получения разрешительной документации для возведения непредсказуемы, поэтому период выхода на площадку часто затягивается на неопределенный срок.

После окончания строительства на основании акта ввода в эксплуатацию и других документов регистрируется право собственности на объект. Как правило, уже на этапе возведения подбираются потенциальные арендаторы или покупатели, с которыми заключаются соглашения или договоры о намерениях. В этом случае объект быстро начинает приносить доход.

Это типовая схема организации складского бизнеса, но есть и другие варианты. Об одном из них рассказал директор департамента консалтинга и исследований компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Айдар Галеев: «Интересной схемой является строительство складов под клиента (build-to-suit). Наличие гарантированного покупателя существенно снижает риски. Предъявленные клиентом технические характеристики будущего здания сильно упрощают процесс проектирования и позволяют сэкономить при подключении необходимых объемов коммуникаций. Существенно упрощается и получение проектного финансирования - в отличие от спекулятивного строительства. Но эта схема пока не получила распространения в России».

Классное задание

Вопрос о себестоимости строительства - один из самых важных при определении целесообразности того или иного проекта. По данным Айдара Галеева, стоимость возведения складских помещений колеблется от $750 до $1 тыс. за 1 кв. м для класса А и от $500 до $700 для класса B.

Олег Альтшуль дает другие оценки: «Стоимость строительства складских комплексов классов А и В существенно не отличается: стоимость земельного участка и подведение коммуникаций практически идентична. Затраты меняются в зависимости от цены материалов разного качества и высотности объекта».

При этом разница арендных ставок на складские помещения классов А и В достигает 30-50%, но, по мнению эксперта, это не является преградой для арендаторов, подыскивающих высококачественные площади. Вместимость и удобство помещений, а также другие преимущества делают использование складов класса А более экономически выгодным, чем эксплуатацию складов класса В. В связи с этим большинство опытных девелоперов предпочитают строить только высококлассные складские терминалы, которые удовлетворяют потребности большинства потенциальных клиентов. Склады класса В появляются на рынке значительно реже - в основном за счет реконструкции построек советского периода.

В том, что склады класса А возводить выгоднее, чем аналогичные помещения более низкого уровня, нет ничего удивительного. Этот сегмент рынка коммерческой недвижимости до сих пор далек от насыщения, поэтому так или иначе востребованными оказываются все современные объекты, а большую прибыль, разумеется, приносят наиболее дорогие и качественные предложения. При этом доходность вложений, по усредненным данным, варьируется от 15 до 25% - это один из самых высоких показателей, которые существуют сегодня в коммерческом секторе.

Ситуация вряд ли изменится в ближайшее время. Как утверждает Айдар Галеев, в среднесрочной перспективе рост розничного товарооборота и импорта будет превышать 10% в год, что сделает вложения в сектор складской недвижимости надежными и доходными. Срок окупаемости инвестиций будет равняться девяти-десяти годам, а внутренняя ставка доходности проектов сохранится на уровне 22-25%. К тому же дефицит качественных помещений не удовлетворен и останется неизменным в течение как минимум пяти лет.

Елена Вознесенская