«День выборов» на рынке недвижимости

Делая прогнозы на 2008 год, аналитики считали необходимым добавить: «Но посмотрим, как пройдут выборы». Посмотрели. Сенсаций не произошло. Политика вообще, и в сфере недвижимости в частности, кажется стабильной, как никогда. Мы учимся жить по мировым стандартам, привыкаем к мысли, что бизнес - это слишком серьезно, чтобы зависеть от мелочей вроде выборов. Но пока только учимся.

Для нас они по-прежнему - серьезная встряска и проверка на прочность. Почему? К примеру, потому, что за пару месяцев до выборов цены на жилье начали расти на 5% в месяц. А сразу после завершения просели чуть ли не на 3%. Вот вам и мелочи.

Страшно, аж жуть

В краткосрочной перспективе прогноз «рынок выборов не заметил» вполне оправдался. Специалисты отмечают, что предвыборные периоды стагнации, когда продавцы опасаются продавать, а покупатели - покупать, последовательно сокращаются.

Укоротились не только сроки невнятных страхов - от четырех-шести месяцев в 1996 году до двух-трех недель в 2008-м, но и охват сегментов рынка. Перед последними президентскими выборами некоторое уменьшение числа сделок ощущалось только в классе элитного жилья - как городского, так и загородного. «Особенно сильно выборы повлияли на самый дорогой сегмент загородной недвижимости (объекты стоимостью от $10 млн и выше), - говорит генеральный директор компании «Элит Строй» Сергей Гоз. - Уже после новогодних праздников мы отметили значительное оживление покупателей, но при этом опытные игроки (и девелоперы, и мелкие застройщики), наоборот, не спешили выставлять объекты на продажу в ожидании более мощного оживления после 2 марта».

Из чего следует, что весь период между парламентскими и президентскими выборами не был свободным от их влияния. Имели место не только «страхи», но и взвешенная маркетинговая политика эксплуатации этих опасений. В стране, где власть означает богатство, а богатство - власть, существуют и сугубо «технические» причины для спада продаж в элитном секторе недвижимости.

«Безусловно, выборы всегда оказывают некоторое влияние на продажи недвижимости», - говорит директор департамента реализации компании Villagio Estate Павел Трейвас, отмечая, что в это время происходит небольшой спад на 10-12%, поскольку часть потенциальных покупателей «элитки» занята совсем другими вещами. После окончания выборов наблюдается всплеск спроса - порой он даже более высок, чем тот, что обозначился до спада.

Какая-какая политика?

Доказывать причинно-следственную связь всегда нелегко, а на рынке недвижимости особенно. Если нынешний интерес будет относительно недолгим, то действительно можно будет говорить, что он стал следствием предвыборного «воздержания». В случае если рост цен окажется более масштабным, можно будет заключить, что отложенный спрос копился почти полтора года и к выборам отношения не имеет. И в том и в другом случае речь идет о доказательствах «далеко постфактум».

«Если бы выборы состоялись не в этом году, а, скажем, в следующем, то сегодня мы имели бы ту же самую картину на столичном рынке недвижимости, - утверждает генеральный директор «Century 21 Запад» Александр Мальцев. - Оживление связано в первую очередь с экономическими, а не политическими моментами. Многие по-прежнему выбирают инвестиции в недвижимость: сегодня это довольно выгодно. Растет спрос - растет стоимость 1 кв. м. На цены влияет не сам факт выборов, а политика, проводимая властью после них».

Неизвестно, надолго ли, но в феврале рынок недвижимости пришел в движение: квартиры в пятиэтажках в считанные недели значительно подорожали и уходят на «ура», на первичный рынок возвращаются частные инвесторы. И в профессиональных кругах не видят никаких принципиальных изменений после выборов.

«Рост цен на недвижимость обусловливается как конкретными направлениями социальной политики, - полагает директор по маркетингу группы компаний «Конти» Юрий Синяев, - например, сокращением объемов коммерческого жилья в пользу социального, так и более глубокими причинами: увеличением спроса благодаря растущей экономике, ростом благосостояния и увеличением ипотечных сделок».

Пусть безобразно, но однообразно

3 декабря и 2 марта не было никакой неопределенности. Эксперты полагают, что и в долгосрочной перспективе выборный цикл не окажет значительного влияния на развитие рынка.

Безусловно, компании, укрепившиеся на рынке, надеются, что существующая экономическая политика останется неизменной. В первую очередь в этом заинтересован крупный девелоперский бизнес: проект на начальной стадии требует слишком больших вложений, срок окупаемости долог, малейшие изменения правил игры (законодательной базы) вызывают тяжелые последствия. Девелоперский бизнес - многоступенчатый, капиталоемкий, в разных смыслах слова «энергозатратный» - одним словом, требует долгосрочных инвестиций и потому нуждается в гарантиях безопасности.

«Поставить на грань фола реализуемый проект способны всплеск инфляции, курсовые переоценки, резкое удорожание стройматериалов и строительных работ, - отмечает управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Оксана Каарма. - Кроме того, нельзя забывать о рынке кредитных услуг. Он зависит не только от мировой и российской экономической ситуации, но и от политических изменений в стране, которые отражаются на условиях кредитования долгосрочных проектов». Из чего следует, что российские девелоперы как никто заинтересованы в сохранении преемственности власти. Такой вектор развития страны дает им гарантии стабильности экономической ситуации, значит, и прогнозируемой прибыльности проектов.

НЭП или военный коммунизм?

Сегодняшние рассуждения большинства политологов и аналитиков рынков построены на упрощении: прогнозируемость, «гладкость» передачи власти перенесены на будущую политику. А она нуждается в самостоятельном рассмотрении.

Нельзя сказать, что сегодня чаще, чем раньше, звучат призывы ввести некие меры по государственному регулированию цен в области продуктов питания, недвижимости и т. д. Не в призывах дело, а в том, что сегодня это сделать легче, чем вчера. От модной идеи госкапитализма до социализма - один шаг, а разница лишь в том, что топ-менеджерам госкорпораций разрешается то, что запрещалось (хотя бы формально) директорам советских предприятий. Экономика страны слишком близко подошла к черте, за которой придется выбирать путь дальнейшего развития. Ближайший пример - уничтожение первичного рынка жилья эконом-класса в Москве. Естественно, под прикрытием социальных программ. Москва - крупнейшая «госкорпорация» России.

В этих обстоятельствах многих удивило то, что первым совместным проектом будущего тандема «избранный президент-вероятный премьер» стала абсолютно рыночная инициатива - программа развития малого предпринимательства, основы здорового рынка.

А ведь малый и средний бизнес - это подавляющее большинство компаний, которые занимаются малоэтажным строительством, близким сердцу нового президента. Такой формат, как таунхаусы, оптимальны по плотности застройки, экономности коммуникаций, комфорту. Это главный вид жилой недвижимости в европейских поселках и пригородах мегаполисов.

Впрочем, даже наше примитивное крупнопанельное домостроение - это не только два десятка вариантов бетонных блоков, но и 2-3 тыс. других типов номенклатуры, основная часть которых - поле деятельности небольших предприятий. Впереди - неизбежный переход к среднеэтажному мелкосборному индустриальному домостроению, где роль малых предприятий еще значительнее. В конце концов обычно крупные компании вырастают из малых.

Вопрос в том, как далеко удастся продвинуться в осуществлении идей, одновременно озвученных Владимиром Путиным и Дмитрием Медведевым. Перспективы внушают оптимизм. Московское правительство оперативно разработало поправки в федеральное законодательство, которые расширяют возможности мелкого бизнеса при распределении горзаказа. Федеральные чиновники пророчат скорое введение уведомительного порядка регистрации предприятий.

Надувная матрешка

Впрочем, в версии премьер-министра Виктора Зубкова свобода выглядит так: «В Германии приходит к бургомистру человек, хочет заниматься ресторанным бизнесом. Его, как ни странно, принимают, но говорят, мол, этого у нас хватает. Займитесь озеленением. Купите патент - и вперед!» После чего премьер потребовал к 1 мая (за неделю до инаугурации избранного президента) устранить препятствия на пути развития малого бизнеса.

Между тем действительное освобождение малого и среднего предпринимательства от чиновничьего диктата способно кардинально изменить ситуацию в стране. «Потенциал малого предпринимательства в стране таков, что за три-четыре года может добавить к ВВП страны 20-30%, - комментирует гендиректор компании Real Estate Consult Михаил Храмов. - Причем много «мелких капиталов» устремилось бы именно в сферы строительства жилья и коммуникаций, в ЖКХ - достаточно дефицитные сейчас рынки. Это действительно обуздало бы цены».

Что может помешать? Да, так, мелочь. Стабильно работающий в течение 20-30 лет малый бизнес в стране - поколение граждан, которые выросли с пониманием того, что вот эта земля и трактор, этот магазин, эта парикмахерская, этот пикап с сантехническими инструментами - они и обеспечивают еду, одежду, подарки любимой девушке и пр. Только благодаря мелкой частной собственности, а не болтовне политологов в сознании нации утверждается действительно либеральная идеология - основа и защита демократического режима, без которого превращается в фикцию республиканский строй. Вот такие четыре последовательные «матрешки».

Только так возникает средний класс в европейском понимании этого слова: имущий, а не наемный. Владельцу магазина не расскажешь басен про китайцев, которые выпили все молоко и растительное масло. При желании он легко разберется и с ценообразованием на бензин или недвижимость. Проще говоря, только они - мелкие буржуа - став реальной экономической силой, способны указать чиновничеству на место - под жесткий контроль общества. Ну, и кому все это надо?

Алексей Кудрявцев

Руководитель аналитической службы «МИАН-агентства недвижимости»:

Безусловно, политика оказывает сильное влияние на рынок недвижимости. Во-первых, приобретение жилья - одно из важнейших событий в жизни человека и самая дорогая покупка. Поэтому любые изменения курса развития страны очень сильно влияют на ожидания людей. Во-вторых, население зачастую негативно относится к переменам в политике и экономике. Любые заметные события в этих сферах воспринимаются как руководство к действию: потом станет поздно (нечего будет покупать, цены повысятся и пр.).

В этом году все произошло несколько иначе. Владимир Путин и Дмитрий Медведев в своих выступлениях накануне выборов неоднократно акцентировали внимание на том, что страна продолжит развиваться по намеченному пути, никакие потрясения России не грозят. Такие заявления сняли напряжение среди населения. Например, еще год назад в СМИ звучали опасения относительно грядущих перемен, размышления о необходимости вложить сбережения. Но незадолго перед выборами эти разговоры сошли на нет. Можно констатировать, что серьезного скачка спроса за полгода до президентских выборов не произошло. На рынок скорее влияли нормальные механизмы спроса и предложения, сезонная активность, активизация отложенного спроса. Выборы заставили людей немного задуматься, но не стали катализатором срочных действий.

Сергей Лушкин

Директор по маркетингу и продажам компании «Квартал»:

Мартовские президентские выборы не повлияли на рынок недвижимости. Это связано в первую очередь с высокой степенью прогнозируемости результата выборов.

Обычно рынки чувствительны к подобным событиям, но для стран со стабильной политической и экономической обстановкой, а Россия в настоящий момент входит в их число, подобные изменения не влекут за собой каких-либо значимых корректировок.

Альберт Акопян