Кризис по-российски: ажиотаж или паника?

В том, что ипотека в России стала товаром широкого потребления, я убедилась после того, как увидела на двери лифта оттиск «ипотечный консультант» с номером мобильного телефона. Заемщики берут ипотечные кредиты все чаще, потому как для большей части нуждающихся в жилье альтернативы просто не существует.

За прошлый год банки выдали почти вдвое больше кредитов, чем в 2006 году, - 556 млрд руб. На заемные средства приобрели жилье около 15% россиян из тех, кто в прошлом году совершали сделки с недвижимостью.

В Москве квартиру с помощью ипотеки покупает уже каждый пятый: в 2007 году - более 300 тыс. заемщиков. Любопытно, что о возможностях приобретения жилья в кредит в провинции осведомлены лучше, чем жители обеих российских столиц - официальной и северной. По данным Национального агентства финансовых исследований, 61% жителей городов с населением более 500 тыс. человек и 53% жителей городов с населением 100-500 тыс. человек сообщили, что знают, что такое ипотека. В Москве и Петербурге среди опрошенных таковых набралось только 48%.

Средневзвешенный срок кредитования в 2007 году, по данным ЦБ РФ, по сравнению с 2006 годом удлинился почти на полтора года - со 182 до 198 месяцев.

Продолжение следует

Осенне-зимние трудности, возникшие на ипотечном рынке, сегодня перешли в стадию реабилитации. «Кризис ликвидности устроил проверку на прочность и расставил все по своим местам, - полагает старший вице-президент Московского банка реконструкции и развития Андрей Шелковый. - Он лишь в незначительной степени повлиял на основных участников рынка, но некоторые игроки были вынуждены сократить число своих программ либо отказаться от предоставления ипотечных кредитов вовсе».

«Общим местом» стало мнение о грядущей консолидации рынка, в ходе которой крупные банки вытеснят мелкие или превратят их в своих агентов. Итоги 2007 года этого пока не подтверждают: доля кредитов, выданных тремя ведущими российскими ипотечными банками за прошлый год, выросла меньше, чем на 5% - с 41,2 до 45,8%.

При этом в тройке лидеров изменился расклад - вслед за Сбербанком и ВТБ 24 теперь идет не Москоммерцбанк, а КИТ-Финанс, который по итогам 2006 года занимал шестое место. Среди участников топ-10 российских ипотечных банков произошли и другие рокировки, но в целом набор лидеров остался практически неизменным.

Ряд банков, заявивших ипотеку в числе основных направлений деятельности в конце 2006-в 2007 году, стремительно набирают вес на рынке. Самый впечатляющий рост портфеля по итогам работы за прошлый год продемонстрировал Хоум Кредит энд Финанс банк - 11 585%. На 1338% увеличился ипотечный портфель Оргрэсбанка, на 956% - Газэнергопромбанка, на 473% - банка «Санкт-Петербург», на 450% - НОМОС-банка, на 400% - Экспобанка, на 300% - Судостроительного банка.

Векторы дальнейшего развития российской ипотеки уже понятны. Специалисты предсказывают разделение ипотечного рынка на сегменты по степени ликвидности. «Наиболее предпочтительными сегодня являются стандартизованные кредиты с высокой ставкой и высоким кредитным качеством, - отмечает директор департамента по работе с физическими лицами Росевробанка Сергей Гордейко. - То есть с первоначальным взносом свыше 30% и долей платежей по кредиту не более 40% ежемесячных семейных доходов».

«Белые» - направо, «серые» - налево

Крупные банки, не испытывающие проблем с фондированием, продолжат выдавать кредиты с нулевым первоначальным взносом и привечать «серых» заемщиков. Банки, которые не могут позволить себе рисковать, ужесточат требования. Впрочем, платежеспособный спрос в России пока невелик, чтобы обеспечить жилищными ссудами всех желающих, достаточно, пожалуй, всего двух банков - Сбербанка и ВТБ 24.

«Сегментация ипотечного рынка началась в 2006 году и продолжалась до середины 2007-го, - рассказывает президент Национальной ипотечной компании - оператора Национального резервного банка Сергей Постнов. - В этот период появились игроки, которые снизили требования к заемщикам и предоставляемым ими документам. У этих банков активно росли портфели. В связи с кризисом ликвидности они ужесточили требования к клиентам, а некоторые и вовсе приостановили действие своих ипотечных программ, поскольку сформированные ими портфели стали малоликвидными».

Если к середине лета, как ожидается, мировые финансовые рынки стабилизируются, некоторые банки снова получат доступ к «длинным» деньгам по сходной цене и начнут снижать ставки. Тем более что участники рынков капитала сейчас нервно ищут «тихие гавани», куда можно вкладывать средства с минимальным риском. А российский рынок ипотеки доказал, что его незрелость обладает большим преимуществом перед развитыми американским и европейским, обеспечивая устойчивость.

Повсеместное ужесточение требований к заемщикам в русле политики Агентства по ипотечному жилищному кредитованию еще больше поднимает качество выданных кредитов. При международных стандартах дефолта по ипотеке на уровне 3-4% их количество в России не превышает 1%. Несмотря на рост процентов по кредитам, начавшийся осенью, в среднем ставки в январе 2008 года оказались на 1% ниже, чем в начале 2007-го.

Заемщик в разрезе

Сокращение доступных источников финансирования в сочетании с повышенным спросом на ипотеку делают банки более разборчивыми. На первый план выходит уже не поиск клиентов как таковой, а выбор наилучших из них.

Это создает напряженность во взаимодействии между банками и брокерами. Последние все чаще жалуются на отсутствие четких требований к заемщику. Банки не хотят делиться соображениями, по которым они отказывают в выдаче кредита, несмотря на соблюдение базовых требований. Это снижает эффективность работы брокеров, что им, разумеется, не нравится. «От чего ушли - к тому возвращаемся, - прокомментировала эту проблему на одном из заседаний Московского бизнес-клуба генеральный директор компании «Кредит Риэлти» Татьяна Рубцова. - Теперь мы снова станем направлять клиента в несколько банков одновременно».

При этом банкам тоже не по нраву большой процент отсева кредитных заявок. По мнению начальника управления ипотечного кредитования банка «Союз» Павла Дядина, чтобы минимизировать сроки рассмотрения заявок, необходимо повысить квалификацию ипотечных брокеров, отсечь заемщиков категории subprime (неплатежеспособных) и централизовать Бюро кредитных историй в единый каталог.

Достижением прошлого года стало значительное сокращение срока выхода на ипотечную сделку. С нескольких месяцев он уменьшился до недель и даже дней. В сочетании со стабильным рынком недвижимости - рынком «покупателя» ипотечные заемщики перестали чувствовать себя людьми второго сорта, которых могут «кинуть» в любой момент. Это был настоящий перелом в сознании людей. Ипотека превратилась из утомительного, ненадежного и длительного процесса в массовое явление.

Но последнее время банки стали тратить больше времени на проверку платежеспособности вероятных клиентов или попросту переносить рассмотрение заявок и выдачу кредитов из-за нехватки средств. В результате срок выхода на сделку растягивается, как правило, на месяц. Удачей считается уложиться в две недели от момента одобрения заявки до получения денег даже при выполнении всех требований по залогу.

Однако морочить голову клиенту - политика недальновидная. Она срывает сделки и подрывает репутацию кредитора. А более успешные банки в таких условиях получают конкурентное преимущество. Тем не менее, думается, в скором времени растущая конкуренция сделает свое дело, и большая часть «тихоходов» вернется к прежним темпам работы.

«Самоделкины» от ипотеки

Постепенно сбываются мечты сторонников прогресса о разнообразии ипотечных предложений. В июле 2007 года банк ДельтаКредит запустил новый продукт под названием «Назначь свою ставку». В рамках этой программы заемщики имеют право снижать ставку на 0,5-1% (до 8,5% для кредитов в долларах и до 10,25% - в рублях), если заплатят в качестве комиссии от 1,5 до 3% суммы займа. Если достаточного количества свободных средств у заемщика нет, можно сделать наоборот: проценты по кредиту окажутся на 0,5-1% выше, зато не придется платить за его выдачу. По этому же пути пошел «Альфа-банк», предложив программу «Управляй ставкой!»

ДжиИ Мани банк поступил еще радикальнее. Его заемщикам с декабря 2007 года позволено моделировать параметры своих ипотечных кредитов «от и до». «Клиент имеет шанс выбрать между рублями и долларами, между первоначальным взносом от 5 до 20%, периодом кредитования от 1 года до 30 лет, наличием или отсутствием комиссии за выдачу кредита, «плавающей» или фиксированной ставкой, которая не зависит от срока кредитования», - объясняет президент ДжиИ Мани банка Ричард Гаскин.

По мнению Сергея  Постнова, сегментация ипотечного рынка по типам выдаваемых кредитов осталась без изменения: до 80% - это займы для приобретения жилья на вторичном рынке, 10-15% приходится на первичный рынок, все остальное - рефинансирование и загородная недвижимость. «В связи с ростом ставок ожидается спад рефинансирования. Небольшая доля кредитов на загородную недвижимость обусловлена непрозрачностью этого рынка, как и рынка новостроек», - уверен эксперт.

Павел Дядин, напротив, полагает, что объемы сегментов будут активно перераспределяться: «В прошлые годы преобладали программы, нацеленные на приобретение квартир вторичного рынка. Теперь банки предлагают широкий ассортимент новых продуктов, позволяющих купить новостройки, загородные дома, нежилые помещения и даже комнаты».

Дмитрий Галкин

Директор департамента ипотечного кредитования Бинбанка:

Сейчас сроки рассмотрения заявок на кредит у большинства ипотечных банков удлинились, вернувшись к практике 2006 года. На фоне растущих ставок и цен на недвижимость это повышает долю сорванных сделок. Мы держим обещание принимать решение за два дня, но ужесточили требования к клиентам, чего не скрываем. Сразу в момент обращения сообщаем, сможем ли выдать кредит.

Иван Грачев

Депутат Государственной Думы РФ:

Проблему мирового кризиса и сопоставление его с российской экономикой следует рассматривать в разных аспектах. Чем спровоцирован ипотечный кризис в США? Причины заключались в американских законах, которые позволяли выдавать кредиты под нулевой первоначальный взнос и строить на этих кредитах выпуск вторичных ценных бумаг практически без ограничения. Сложилась некая пирамида, гарантированная государством. Пока кредиты и оборот этих бумаг не превышают возможности государства, готового легко закрыть бреши. Когда барьер преодолен, она становится статистически устойчивой. То есть участников, казалось бы, много, но в силу макроэкономических обстоятельств они начинают вести себя коррелированно, что и приводит к серьезным проблемам. Возможна ли подобная ситуация у нас? Закон об ипотеке не позволяет организовывать массовую выдачу кредитов без первоначального взноса, и, что еще более важно, выпуск ценных бумаг на основе выданных займов не должен превышать 70% рыночной стоимости залоговой недвижимости. Следовательно, в целом перенос проблемы на наш рынок невозможен. 

Ольга Сенаторова