«Золотые» квадратные метры

В рейтинге М2 вновь представлены самые дорогие московские квартиры, но на этот раз критерием оценки служила не абсолютная стоимость объекта, а цена за 1 кв. м. Любопытно, что характеристики элитных квартир, вошедших в десятку, зачастую разнятся: в списке фигурируют объекты как первичного, так и вторичного рынка, с отделкой и без, общей площадью от 150 до 350 кв. м.

Возникает вопрос, из чего складывается цена «золотых» метров, если квартира в готовом доме не отделана, не имеет дизайнерского ремонта, не обставлена шикарной мебелью и т. д. Объяснение этому есть. «Стоимость отделки имеет ключевое значение, если сама квартира находится в недавно возведенном модном доме, - комментирует управляющий директор компании «Кирсанова риэлти» Надежда Кот. - Тогда цена правит балом, а продавец спокойно ждет своего покупателя. Если же дом еще не сдан госкомиссии, а квартира при этом стоит дороже, чем в другом месте с отделкой, то это может лишь значить, что та отделка уже морально устарела или готовый дом уступает по местоположению и другим характеристикам строящемуся дому».

Элитная география

Еще одно интересное, хотя  и не самое новое наблюдение - географическое. Можно сколько угодно рассуждать о том, что Плющиха, Арбат, Патриаршие пруды ничуть не хуже Остоженки, а с точки зрения инфраструктуры даже лучше, что они смело могут претендовать на звание элитных районов, что именно здесь сейчас возводится очень дорогое современное жилье и т. д. Все это так. Но пока Остоженка позиций не сдает, и самые дорогие квартиры все-таки находятся в ее тихих переулках: 1-м и 2-м Зачатьевских, Хилковом, Коробейниковом, Молочном, Бутиковском. Неудивительно, что в нашем рейтинге девять из десяти позиций занимают квартиры в домах, расположенных именно на Остоженке. Впрочем, нет правил без исключений. Десятое место досталось квартире, которая находится в районе Арбата, в 1-м Смоленском переулке. За 1 кв. м в ней покупателю придется выложить $36 тыс.

Во власти эмоций

Справедливости ради надо отметить, что наиболее объективно оценивать объект в целом, с учетом всех возможных характеристик. Во многом цена 1 кв. м - понятие весьма условное, притом не всегда поддающееся логике и здравому смыслу. И это касается не только элитных объектов.

Возьмем, к примеру, рынок жилья эконом-класса: 1 кв. м в однокомнатной квартире, как правило, стоит дороже, чем в многокомнатной. Хотя понятно, что в типовых «однушках» общая площадь меньше и планировки не самые удобные. В данном случае цена 1 кв. м обусловлена исключительно высоким спросом на однокомнатные квартиры.

Если вернуться к рынку элитного жилья, то высокая стоимость «квадрата» в большинстве случаев все-таки имеет обоснование. Цена формируется в зависимости от соответствия дома всем критериям элитности. Что становится приоритетным - превосходные виды из окон, расположение на дорогом «пятачке», инфраструктурные излишества или концептуальный прорыв - определяется во многом самим проектом.

Качество - это набор характеристик, которые относят недвижимость к определенному классу, уровню, типу и т. п. Поэтому качество может и должно измеряться. Но единого мнения относительно шкалы измерения качества элитного жилья в столице так и не существует.

Впрочем, к настоящему времени достаточно четко определены характеристики, по которым дом получает право относиться к элитному сегменту. Но до сих пор на рынке есть предложения, которые обладают лишь несколькими чертами, присущими элитной недвижимости. Например, объекты удачно расположены и имеют подземный паркинг, но вход в него осуществляется через двор, что неприемлемо для домов элитного сегмента. Среди недостатков некоторых проектов эксперты выделяют также слабое техническое насыщение зданий, скромно оформленные входные группы и пр.

«Застройщики по-прежнему позиционируют почти все свои объекты как элитные, - отмечает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. - Но специалисты рынка недвижимости, и в первую очередь представители консалтинговых компаний, классифицируют объект исходя из собственного экспертного мнения, а также по степени соответствия дома общепринятым критериям элитности».

С ним соглашается и Надежда Кот, которая утверждает, что лишь ограниченное количество дорогих объектов в Москве вправе претендовать на звание элитных. Остальным приходится уступать позиции, не дотягивая до планки. Объяснение простое: способность возводить «со вкусом» дана далеко не всем, кто обладает административным ресурсом или парком строительной техники.

Приблизительный расчет

Жилье верхнего ценового сегмента в наиболее распространенных классификациях может обозначаться как de luxe, клубное, VIP или класс А. Все эти категории появились вследствие некоторой «потрепанности» понятия «элитная квартира» и значительного различия между жильем, предлагаемым под этим ярлыком. Но как бы ни называли высшую категорию жилья, для его оценки обычно применяют три основных параметра: местоположение, количество квартир и однородное социальное окружение.

Местоположение - один из главных факторов, от которого зависит стоимость. Как правило, самые дорогие дома находятся в наиболее престижных центральных районах: Остоженка, Арбат, Патриаршие пруды. Впрочем, уникальность расположения позволяет считать объект элитным даже в том случае, если он находится за пределами Садового кольца - примером могут служить жилые комплексы «Чайка» в Покровском-Стрешневе или «Усадьба Трубецких» рядом с парком Мандельштама в Хамовниках.

Небольшое количество квартир в доме - тоже показатель элитности, хотя и несколько изменчивый: некоторое время назад к высшему классу относились лишь те дома, где количество квартир не превышало 50. Но появление высококлассных многоквартирных новостроек (таких, как «Коперник» - 146 квартир, «Онегин» - 110, «Дворцовый комплекс» - 200, «Итальянский квартал» - 227) поставило обоснованность этого правила под сомнение.

Крупные проекты перестали быть редкостью в рынке элитного жилья и даже обрели ряд своих преимуществ, хотя спрос на клубные дома по-прежнему стабильно высок. Москва приближается к западным классификациям элитного жилья, по которым основные требования связаны с местоположением дома, качеством строительства и материалов, уровнем отделки. Сейчас элитный дом не обязательно должен быть клубным или малоквартирным - это лишь одна из концепций.

Родство по достатку

Социальная однородность жильцов - не менее спорный критерий. «Застраивая районы, которые позиционируются как элитные, соответственно, доступны исключительно состоятельным людям, переселяя жителей ветхих домов на окраины, компании искусственно формируют среду обитания в отдельно взятом районе. Она в свою очередь формирует социальный фон города», - считает директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал» Сергей Лушкин. Если говорить о клубных домах (15-25 квартир), то применительно к ним действительно реализуется избирательный подход к продаже жилья. В других случаях, несмотря на отсутствие фейс-контроля, однородность состава жильцов определяется исключительно способностью будущих жильцов выложить астрономическую сумму за квартиру.

«Вполне серьезный показатель - качество, потому что, как и в мире моды, в строительстве есть реальные сильные бренды, а есть и китайский (в данном случае таджикский) ширпотреб, - утверждает Надежда  Кот. - В подавляющем большинстве случаев соотношение цены и качества находится в относительно предсказуемой зависимости. Притязательный клиент элитного рынка не прощает халатного отношения к своей будущей собственности. Другое дело, что и у клиентов бывает разная степень толерантности к количеству недоделок и разные ожидания от приобретаемой недвижимости в целом».

Что еще влияет на стоимость 1 кв. м? Наличие отделки, качество и стоимость используемых в строительстве материалов, новизна ремонта, наличие грамотного дизайна. Но кроме всего этого в основе ценообразования находится желание владельца продать товар с максимальной выгодой. Нередки случаи, когда собственники выставляют цену «от фонаря». И тогда получается, что дорогое жилье - необязательно элитное.

Мария Макалкина