Нам банки строить в кредит помогают

Получение ипотечного кредита на покупку загородного дома без солидного обеспечения сродни выигрышу в лотерею - большая удача. Загородная недвижимость не пользуется особой любовью банков: коттедж гораздо сложнее оценить, чем квартиру.

Продать такой залог в случае неплатежа тоже непросто. Одалживать деньги на строительство дома кредиторы любят еще меньше. Это не готовый объект недвижимости, который в случае чего компенсирует банку убытки, если у заемщика неожиданно кончатся деньги. Тем не менее получить кредит на строительство загородного дома возможно, пусть и с некоторыми оговорками.

Чур, Я в домике

Одни люди считают, что приобретение дома на этапе строительства - способ сэкономить, поскольку к моменту готовности цена неизбежно вырастет. Другие выбирают строящиеся объекты, чтобы максимально реализовать свои представления о комфортном жилье. Так или иначе, многие стремятся не купить готовый дом, а возвести его. Это затея дорогостоящая, не всем по карману. Более того, взять кредит на строительство намного сложнее, чем на сданный в эксплуатацию коттедж.

Самый простой способ получить кредит на возводимый загородный дом - это воспользоваться одной из совместных программ банков и застройщиков. «Партнерские программы бывают двух видов, - поясняет заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ-загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. - Поселок одобрен банком или банк сам инвестирует возведение загородного комплекса».

Легче всего одолжить денег в том банке, который финансирует возведение поселка. Способ не только самый верный, но и самый выгодный. «Загородный рынок больше подвержен рискам, чем рынок городского жилья, - анализирует ситуацию исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. - Нет генерального плана Московской области, непонятны перспективы строительства и реконструкции подмосковных дорог, существует постоянная неопределенность по выходу новых проектов и т. д. К тому же рынок загородной недвижимости в результате своей закрытости и непрозрачности сложнее для анализа, чем квартирный рынок. В таких условиях банкам трудно просчитывать соотношение риска и доходности».

Перед тем как выдать кредит, банк основательно изучает перспективы проекта и, только убедившись, что риски минимальны, кредитует застройщика. «Для заемщика в данном случае риск недостроя минимален, а ставки по кредиту ниже, чем по стандартным схемам, поскольку банк заинтересован в продаже домов, - считает директор по продажам Независимого бюро ипотечного кредитования Кристина Рзаева. - В рамках партнерских программ банки предоставляют и другие льготы - снижают размер первоначального взноса, отменяют комиссии по кредиту, быстрее рассматривают заявки». Обычно ставки по таким ипотечным продуктам ниже на 1%.

Вполне надежный вариант - выбрать дом, который возводится в поселке, чей застройщик аккредитован банком, а еще лучше - сразу несколькими, поскольку в этом случае расширяется выбор ипотечных программ. Возможно, в таком случае удастся что-нибудь выгадать на расходах по кредиту либо на стоимости жилья; на худой конец, получить подарок от банка или застройщика. Например, ипотечные кредиты на приобретение загородных домов в рамках партнерских программ на льготных условиях предлагают НОМОС-банк, банк «Возрождение», Юникредит, Сбербанк.

Если вам удалось найти подходящее жилье среди устраивающих банк возводимых поселков, считайте, вам повезло. Но кредит все равно обойдется несколько дороже и оформлен будет на более жестких условиях, чем такой же заем на приобретение готового коттеджа или таунхауса. Поскольку от степени готовности дома зависят риски банка, он предпочитает компенсировать их повышенной ставкой. Кредит на строительство загородного объекта чаще всего на 1-2% дороже, чем заем на готовый дом.

Как только объект будет официально оформлен в собственность заемщика, ставка снизится до стандартной величины, установленной банком по кредитам на приобретение готовых объектов загородной недвижимости.

«Как правило, в таком случае сроки кредитования гораздо меньше (от 5 до 15 лет), процентные ставки выше (в среднем 12-17% в долларах и 15-20% в рублях), размер первоначального взноса больше (около 30%)», - уточняет директор по продажам бюро недвижимости «Агент 002» Валерий Барнинец.

Риск - дело дорогое

Некоторые банки требуют обеспечения в виде поручительства трех лиц или дополнительного залога недвижимости до того момента, пока дом, на строительство которого взят кредит, не зарегистрируют в собственность заемщика. Правда, договор поручительства заключается только на срок возведения, потом банк оформит готовый дом в залог - необходимость в поручительстве отпадет.

Все эти перестраховки со стороны банка объясняются тем, что, выдавая крупную сумму денег в кредит на возведение загородного дома, он не получает соответствующего этой сумме залога. А залог служит гарантией того, что в случае какого-либо форс-мажора у заемщика банк внакладе не останется. Все, на что может рассчитывать банк, кредитуя приобретение строящегося коттеджа, - это залог имущественных прав требования по договору инвестирования. Правда, как отмечает начальник отдела ипотечного кредитования Славинвестбанка Юрий Журавлев, все большее распространение получают договоры, подпадающие под действие федерального закона № 214, регистрируемые в органах госрегистрации. Такие права оставляют банкам хотя бы минимальную надежду компенсировать свои убытки в случае недостроя - главной «страшилки» подобных сделок.

 Земля и воля

Получить ипотечный кредит на строительство дома, если оно ведется без одобрения банка, нелегко. «Если банк не сотрудничает с девелопером, то вероятность выдачи кредита на строящийся загородный дом практически равна нулю», - считает Мария Литинецкая.

Банк не захочет рисковать и выдавать значительную сумму, не имея твердой уверенности в том, что через год-два эфемерные «права требования на строящееся жилье» трансформируются в полноценный залог. Но приличную сумму можно получить под залог какой-то другой недвижимости, принадлежащей заемщику или даже члену его семьи. Для этого существуют популярные и среди банков, и среди заемщиков нецелевые ипотечные кредиты. Иногда такой вид займа называют просто «кредит на любые цели».

Если речь идет о строительстве загородного дома, логичнее всего оформить в качестве залога землю, на которой он возводится или будет возводиться. Участок должен быть оформлен в собственность надлежащим образом и предназначаться для садоводства, жилищного или дачного строительства, чтобы его территория даже на сантиметр не попадала ни в какие природоохранные зоны. «Обычно при оценке земли с домом оценивается наличие коммуникаций, подведенных к участку (газ, водопровод, электричество), подъезд и расположение участка, - отмечает Валерий Барнинец. - Также нужно предоставить банку всю разрешительную документацию на строительство, сметы и планировки».

По словам Кристины Рзаевой, права собственности на объект незавершенного строительства при этом регистрировать не надо. Можно просто произвести оценку предмета залога как «участка с расположенными на нем улучшениями».

У нецелевого кредита есть и другие недостатки. В частности, более высокие процентные ставки, чем по кредитам на готовые дома или строящиеся коттеджи в рамках партнерских программ. В связи с большими рисками сумма первоначального взноса составляет не менее 10-30% стоимости объекта. Если же заемщик не представит документы, официально подтверждающие его доходы, то размер кредита, по данным Валерия Барнинеца, вряд ли превысит 50% стоимости залога, а размер ставки повысится на 3-5%.

Есть цель? Деньги найдутся

Нецелевой кредит редко выдается на срок дольше десяти лет. Проценты по таким займам больше, а максимальная сумма - меньше по сравнению с теми кредитами, которые выдают на приобретение готовых домов и квартир, выступающих в качестве залога. Как правило, размер нецелевого кредита не превышает 80% стоимости залога. Но нередки случаи, когда сумма ограничена и меньшими величинами - 70 и даже 50%. «Также у банков существуют строгие требования по стоимости закладываемой квартиры: например, ее цена должна быть не менее $150 тыс.», - добавляет Мария Литинецкая.

«В то же время, оформляя кредит на строительство загородного дома под залог имеющейся квартиры, заемщик имеет шанс получить более выгодную процентную ставку, поскольку квартира оценивается банками как более ликвидный, стало быть, и более надежный залог, чем право требования на строящееся жилье», - напоминает начальник отдела ипотечного кредитования банка «Возрождение» Татьяна Чепенко.

Недвижимость, передаваемая в залог, должна соответствовать ряду требований. «Не принимаются объекты, которые относятся к ветхому или аварийному фонду, стоящие в планах на капитальный ремонт. Обязательное требование - кирпичный, железобетонный или каменный фундамент. Если залогом служит загородный дом, он должен располагаться в населенном пункте, на территории которого есть другие индивидуальные дома, пригодные для проживания, и иметь круглогодичную подъездную дорогу», - перечисляет Кристина  Рзаева.

Само собой, любой объект недвижимости, выступающий в качестве залога, обязан быть свободным от обременений. Это значит, что не подойдет недвижимость, которая заложена в качестве обеспечения по каким-то другим сделкам. Наконец, среди собственников жилья не должно быть несовершеннолетних и (или) недееспособных граждан. Наем жилья также считается обременением.

Оценки и расценки

Оценка залога при оформлении ипотечного кредита играет огромную роль. От нее в большой степени зависит сумма, которую банк согласится выдать заемщику.

Но когда банк выдает кредит на строящийся объект, оценивать еще нечего. Стоимость залога и соответствующий ей кредитный лимит определяется в соответствии с расценками девелопера.

После оформления построенного дома в собственность заемщика дом иногда оценивается заново. Это имеет смысл тогда, когда цены на недвижимость подобного типа намного вырастают, и у владельца появляется перспектива получить дополнительную сумму в кредит за счет его рефинансирования.

Оценка загородной недвижимости обойдется дороже, чем городской, поскольку потребует более высокой квалификации специалиста и дополнительных расходов на выезд за город. Сегодня практически все компании, занимающиеся оценкой, работают с загородной недвижимостью. В Москве таких фирм более 100.

«Главными характеристиками специалистов в данной работе являются опыт и специальные знания, - рассказывает начальник департамента розничных банковских продуктов МДМ-банка Ирина Коноплева. - Поэтому немаловажным критерием выбора является то, как долго компания присутствует на рынке. Или, если это новая фирма, как долго работают в области оценки недвижимости ее специалисты». Кроме того, подбирая партнера для столь ответственной задачи, в банке непременно обратят внимание на то, какими организациями компания была аккредитована до этого.

Расхождения в отчетах оценочной компании и банка в случае с загородными домами могут превышать $100 тыс., особенно если речь идет об элитной недвижимости. В таких случаях сотрудники банка всегда принимают в расчет оценку собственных аналитиков, а не сторонних специалистов.

Наибольшие сложности возникают у оценщиков при работе с земельными участками. «Рынок земли недостаточно развит, очень мало аналогов, - поясняет Кристина Рзаева. - Оценивать городскую квартиру гораздо легче, поскольку есть с чем сравнивать, а каждое загородное домовладение уникально».

По оценке директора департамента розничного бизнеса Московского кредитного банка Людмилы Салигиной, в настоящее время средняя величина кредита на строительство загородного дома составляет $80-135 тыс., на приобретение загородной недвижимости - $180-250 тыс. На элитную загородную недвижимость заемщики берут в среднем от $800 тыс. до $1,5 млн.

Андрей Борщев

Заместитель руководителя службы розничного кредитования ОАО «Московское ипотечное агентство»:

При кредитовании строящегося объекта заемщик и банк рискуют гораздо больше, чем при покупке готовой недвижимости. Соответственно, в этом случае ставки выше, а сам кредит выдается траншами по завершении этапов строительства, указанных в договоре подряда. В отличие от «самостроя» в организованных поселках существуют свои собственники и застройщики, которые возводят поселок. При этом кредиты на покупку недвижимости в коттеджных поселках, как правило, выдают банки, проверившие легальность строительства и продажи домов с землей. Поэтому заемщику проще и безопаснее получить кредит для приобретения недвижимости в коттеджном поселке. Размер кредита определяется классом поселка. В этом сегменте рынка недвижимости цены колеблются от $200 тыс. до $3 млн, а размер кредита составляет не более 80% стоимости объекта целиком.

Константин Шибецкий

Директор отделения жилищного ипотечного кредитования «На Лубянке» ГК «Московский ипотечный центр»:

Сумма займа на возведение загородного дома своими силами не превышает стоимости земельного участка, на котором он разместится. Если объект строится в коттеджном поселке, то размер кредита будет зависеть от совокупной оценки стоимости земли и затрат на сооружение дома.

Учитывая достаточно высокую цену загородной недвижимости, а также средний возраст потенциальных покупателей, такие кредиты берут на срок, не превышающий 10-15 лет. Средняя стоимость коттеджа в Подмосковье равняется $500-800 тыс. Дачные проекты на расстоянии более 70 км от МКАД оцениваются в $250-350 тыс. Размер кредита составляет порядка 70% стоимости объекта, следовательно, средний размер кредита колеблется от $170 тыс. на дачное строительство и от $300 тыс. на постройку домов для постоянного проживания.

Ольга Сенаторова