Как налоговики цены на квартиры снижали

Федеральная налоговая служба регулярно напоминает, что продолжает «аккумулировать и анализировать» информацию о налоговых схемах, которые применяются компаниями, работающими в сфере недвижимости. Так, в марте этого года на расширенной коллегии ФНС было отмечено, что «аналитическая и контрольная работа» в отношении операций с недвижимым имуществом - одно из приоритетных направлений работы в 2008 году.

Налоговики уверены, что в итоге заставят застройщиков и риэлторов сделать их деятельность прозрачной. Как отразится такое развитие событий на рядовых покупателях квартир? Легальный риэлторский бизнес хрупок: там, где любая другая компания мобилизуется и как-то переживает проверку, «наезд» и технические трудности, мелкая риэлторская компания разбегается в прямом смысле слова.

К чему приведет массовое наведение порядка на рынке недвижимости, предсказать нетрудно. «Если налоговые органы применят по отношению к риэлторским компаниям репрессивные меры, то ответной реакцией рынка станет еще больший уход в теневой сектор, - предполагает управляющий директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. - Многие агентства недвижимости находятся на грани рентабельности, стоимость аренды офисов и прочие расходы на функционирование возрастают, конкуренция весьма значительна со стороны как агентств, так и частных маклеров. Поэтому любое давление приведет к уходу с рынка значительной части профессионалов и повышению стоимости услуг».

Многие риэлторы подчеркивают, что так называемые «серые» схемы в недвижимости к их бизнесу имеют лишь косвенное отношение. Генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров утверждает, что риэлторам с «серыми» схемами одна головная боль - с гарантиями, безопасностью и в конце концов с получением вознаграждения. В этом с ним согласен управляющий директор компании Vesco Realty Сергей Салнис, который тоже полагает, что компании давно стремятся к переходу на «белую» кассу. По словам эксперта, на репутацию риэлторского бизнеса негативно влияет миф, созданный впечатлением от работы частных маклеров, которые живут одним днем и стремятся извлечь из сделки максимальную выгоду. Что касается цен на недвижимость, то внимание налоговой службы к риэлторам никак не отразится на ценовой динамике: «Стоимость услуг постепенно повышается, тем не менее эта коррекция незначительна и тарифы остаются в рамках».

Слухами рынок полнится

Но, несмотря на все уверения представителей профессионалов рынка недвижимости, «серые» схемы в риэлторском бизнесе существуют. «На сегодня темных мест в сделках с недвижимостью, к сожалению, не так уж мало, - рассказывает руководитель исследовательского центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Борис Флексер. - Основная проблема заключается в том, что в договоре купли-продажи прописывается стоимость объектов по оценке БТИ, которая сильно отличается от рыночной (иногда - вдвое). Стоит напомнить, что продавцам невыгодно указывать реальную стоимость объекта в договоре, поскольку в этом случае налоговые выплаты заметно увеличиваются».

Таким образом, если для продавца выгоднее не указывать рыночную цену недвижимости, то для покупателя это может обернуться катастрофой. В случае если по какой-либо причине суд признает сделку недействительной, покупатель получит зафиксированную в договоре сумму.

Наименее болезненным путем решения данной проблемы было бы уравнивание цены жилья по оценке БТИ и рыночной стоимости объекта. Одновременно с этим имеет смысл законодательно увеличить размер налогового вычета - сумму, которая не облагается подоходным налогом при продаже квартиры. В этом случае и покупатель, и продавец в большей степени мотивированы на осуществление прозрачных сделок.

Борис Флексер отмечает, что кампания налоговиков по «обелению» сделок пока влияет на рынок меньше, чем... молва. Яркий пример такого развития событий - слух о возможном принятии в ближайшее время закона о декларировании больших покупок. Одной из причин ажиотажного спроса на жилье в конце 2007-начале 2008 года стали опасения покупателей, что в дальнейшем им придется объяснять происхождение средств на приобретение квартиры. Разумеется, если такой закон будет в итоге принят, он действительно серьезно скажется на рынке недвижимости.

Во всем виноват застройщик

Но главные претензии налоговики предъявляют все-таки не к риэлторам, а к застройщикам. «По «серым» схемам проходит колоссальная доля новостроек - около 85-90% общего объема, - утверждает маркетолог-аналитик компании «Терра-недвижимость» Наталья Кузовникова. - Наиболее распространены векселя, договоры предварительной купли-продажи и соинвестирования. Иногда используются смешанные схемы».

По ее словам, на первичном рынке сложилась ситуация, когда путь квартиры от застройщика до реального покупателя становится достаточно долгим. Если у застройщика не хватает средств для продолжения работ, он продает часть квартир субподрядчикам, которые в свою очередь для получения средств продают квартиры крупным риэлторам. Проследить всю цепочку, а тем более обнаружить какие-либо нарушения обычному покупателю сложно.

В числе причин, побуждающих застройщиков прибегать к «серым» схемам, Наталья Кузовникова отмечает в первую очередь шанс избежать весомых штрафных санкций, например, если дом не сдан в срок.

Строительный рынок исключительно зависим от региональных властей. Независимых компаний мало, а те, которые еще сохраняются, подвергаются сильнейшему прессингу, особенно на конечной стадии проекта. Остановить за действительное или мнимое нарушение при производстве работ можно любую стройку. Штрафные санкции за несвоевременную сдачу объекта, установленные законом о долевом строительстве, таковы, что несколько месяцев простоя не только оставят застройщика без прибыли, но и разорят его. Да и без штрафов есть масса причин стремиться сдать объект как можно быстрее. Но даже после внесения поправок ФЗ-214 - незаменимое оружие в руках чиновника.

«Система налогообложения не работает потому, что ее можно обойти», - несколько противоречиво, но верно охарактеризовал ситуацию один из опрошенных нами специалистов. Сказанное по сути означает: «Закон не работает, потому что он не для всех закон».

При разговоре о новостройках главным является закон № 214 - ФЗ. В ч. 1 этого документа однозначно говорится о том, что он «регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве». А в ч. 2 той же статьи - о том, что «привлечение денежных средств граждан <...> допускается в случаях, если это предусмотрено законодательством Российской Федерации о жилищных накопительных кооперативах». Все.

«Назовите свою схему как угодно, пропускайте сделку через сотню посредников, но если в конце концов у того, кто платит, «может возникнуть право собственности на жилое помещение», то здесь действует либо закон № 214-ФЗ, либо закон о ЖНК № 215 -ФЗ, - поясняет гендиректор компании Real Estate Consult Михаил Храмов. - Никаких других схем закон не допускает. Но у нас разрешается работать по какому-нибудь другому закону».

Закон об участии в долевом строительстве вступил в силу 1 апреля 2005 года. Но ни в этот день, ни позднее ни один чиновник не потребовал: с сегодняшнего дня, допустим, только № 214 -ФЗ, и никаких «схем». Зачем? Ведь это обрушило бы рынок. Чиновник допускает «многозаконие», чтобы иметь возможность вмешаться в процесс. Если негативные последствия  законов окажутся слишком тяжелыми, то известно, что делать дальше. Как подметил один депутат: «Сначала принимаем закон, потом - поправки к закону, потом - поправки к поправкам».

Белить будем?

«Проблема не только в риэлторах или застройщиках, - говорит Евнений Скоморовский. - Рынок недвижимости еще находится в стадии формирования, порядка половины сделок приходится на «серые» схемы, а повальная коррупция не позволяет им выйти «на свет». Когда подавляющая часть сделок совершается в наличной форме, нельзя ожидать от рынка абсолютной прозрачности».

Если государство заинтересовано в легализации этого бизнеса, то, по мнению эксперта, имеет смысл ввести лицензирование риэлторской деятельности подобно американской системе и, быть может, существенно снизить налог на доходы физических лиц от продажи недвижимого имущества.

Георгий Дзагуров обращает внимание на  опыт Израиля, где подрядчик (девелопер) обязан иметь счет в банке, который следит за целевым расходованием средств: то есть они должны идти не на покупку новых площадок или создание нового объекта, а именно на тот объект, который проплатил соинвестор. Более того, 2% средств тратится на страховку. В случае дефолта со стороны подрядчика банк его банкротит и доводит проект до завершения. Если же и этого не происходит, страховка покрывает 85% инвестированных средств. Как видим, это хотя и серьезная потеря, но не катастрофа, а к тому же серьезнейший стимул для соинвестора официально проводить средства.

«Переход на «белые» схемы возможен, и он вызван требованиями рынка, - говорит Наталья Кузовникова. - При условии, что на рынке останутся несколько мощных застройщиков полного цикла, имеющих средства для того, чтобы вовремя без санкций завершать проекты. Но переход на «белые» схемы такой ценой способен спровоцировать окончательный уход небольших компаний и резкий рост цен на новостройки (до 50%), что повлечет за собой увеличение стоимости жилья и на вторичном рынке».

Впрочем, стоит заметить, что число компаний, строящих в Москве, сократилось во много раз и цены вырастали за год на 50% и более, но от этого сделки «белее» не стали.

Владимир Верещака

Налоговый консультант компании «Гарант-Пресс»:

Цена недвижимости обычно намеренно занижается сторонами сделки из-за налогового законодательства. Если человек продает квартиру, которая была в его собственности менее трех лет, то налогом на доходы не облагают лишь 1 млн руб., а на сумму превышения начисляется налог по ставке 13%. Поэтому договорная цена почти любой недвижимости составляет 1 млн, а разница доплачивается «наличкой». Продавец не платит налогов, покупатель получает льготы (имущественный вычет). Недоволен только бюджет: при значительном количестве сделок, заключаемых на астрономические суммы, он не получает ни рубля. Документальным оформлением подобных сделок, как правило, занимаются риэлторские компании, потворствуя  уклонению своих клиентов от уплаты налогов. Выездные налоговые проверки предусматривают комплексный подход. В частности, контроль цен по сделкам или выявление компаний-посредников. Налоговые инспектора могут доказать, что работа посредников направлена исключительно на снижение налоговой нагрузки, а предпринимательскую деятельность они не ведут.

Алексей Стариков

Главный редактор газеты «Учет. Налоги. Право»:

Покупатели часто платят за жилье не напрямую, а через сомнительных посредников, или по двум приходным ордерам, или через многоступенчатые способы расчетов с применением векселей и т. д. Будучи привлечены как свидетели, они затрудняются назвать, почему купили вексель компании А, который переуступили компании Б при том, что покупают квартиру у компании В. Посредники по сделкам часто оказываются фиктивными либо аффилированными с продавцами «дружественными» фирмами. Рынок недвижимости наряду с торговлей является в этом году приоритетным для налоговиков. По их расчетам, налоговые платежи от этих отраслей не адекватны выручке и прибыли соответствующих компаний.

Альберт Акопян