В доле с олигархами

Закрытые паевые фонды недвижимости (ЗПИФН) многие называют фаворитами на рынке частных инвестиций. Это специфический вид паевых фондов, которые заметно отличаются от своих «бумажных» сородичей - тех, чьи активы состоят из ценных бумаг. ЗПИФНы привлекают средства исключительно для инвестиций на рынке недвижимости.

Фонд может приобретать пакеты акций и доли компаний строительного сектора, готовые объекты недвижимости, земельные участки, паи других фондов недвижимости, облигации. Позволяется совершать сделки с «виртуальными» объектами в виде имущественных прав по договорам участия в долевом строительстве, по инвестиционным договорам, а также прав по договорам реконструкции, строительного подряда, проектной документации.

Будем знакомы

ЗПИФы недвижимости, как правило, делят на три категории: девелоперские, рентные и земельные. Девелоперские фонды инвестируют средства в возведение тех или иных объектов. Готовые объекты продают, сдают в аренду или управляют ими самостоятельно. Примером девелоперского фонда служит фонд «Федерация» (управляющая компания «Конкордия эссет менеджмент»), который организован для финансирования строительства одноименного делового центра на территории Московского международного делового центра «Москва-Сити». Средства фонда «РВМ Отель» (управляющая компания «РВМ Капитал») предполагается вкладывать в возведение привокзальных гостиниц в крупнейших городах России.

Фонд «Югра-2» вкладывает средства в возведение жилья на территории Ханты-Мансийского автономного округа. Фонд «Пионер» инвестирует в новостройки района Южное Бутово в Москве и микрорайона Шуваловский в Санкт-Петербурге. Средства фонда «Жилищное строительство» направляются на возведение домов на территории Свердловской и Кемеровской областей.

Некоторые эксперты выделяют из девелоперских фондов две отдельные категории - строительные фонды и фонды роста. К первым относят организации, которые ограничивают свою стратегию получением дохода от реализации возведенных на свои средства объектов. Они не занимаются их дальнейшим управлением или сдачей в аренду. Фонды роста получают свои доходы за счет реконструкции или модернизации недооцененной недвижимости, которую затем перепродают либо сдают в аренду. Примером служит ЗПИФН «Атриум», который в прошлом году за счет ренты и редевелопмента получил свыше 420% дохода.

Рентные фонды эксплуатируют готовые объекты недвижимости (как правило, коммерческой), получая доход от их сдачи в аренду, реже - от перепродажи. Правда, рентных фондов в России пока совсем немного, не больше трех десятков. Крупнейший из них -  «Коммерческая недвижимость» (управляющая компания «Тройка Диалог») - владеет 14 объектами коммерческой недвижимости в Москве, Екатеринбурге, Казани, Самаре, Сочи и Уфе. По итогам 2007 года его пайщикам был выплачен инвестиционный доход около 37 млн руб. из расчета 35 руб. на один пай. Двумя такими фондами управляет компания «Солид Менеджмент» - их пайщики получают доходы от сдачи в аренду офисного здания и бизнес-центра. Управляющая компания «Регионгазфинанс» явила пример успешной эксплуатации промышленной недвижимости, формируя активы своих закрытых ПИФов недвижимости из газопроводов, которые сдаются в аренду. Фонды из этой категории присутствуют в линейке управляющих компаний «Гарант-инвест», «РВМ Капитал» и некоторых других крупных игроков.

«Пока мало инвесторов, которые готовы мириться с низкой доходностью рентных фондов, - объясняет руководитель управления реализации инвестиционных проектов управляющей компании «Альянс Континенталь» Кирилл Прусаков. - А страховые компании и негосударственные пенсионные фонды, заинтересованные в инвестициях такого рода, могут вкладывать в ПИФы очень небольшую часть своих активов - максимум 10% величины страховых резервов по страхованию жизни, 5% резервов по иному страхованию и не более 20% пенсионных резервов».

Но нынешняя классификация закрытых ПИФов недвижимости пока носит условный характер. «Действующее законодательство не позволяет идентифицировать фонды по категориям, - поясняет руководитель проекта управляющей компании «Метрополь» Олег Шевченко. - Это получится сделать, когда будут утверждены требования по структуре и составу активов согласно новой редакции закона «Об инвестиционных фондах». Сейчас инвестиционные декларации и стратегии фондов очень схожи между собой».

Кроме того, сегодня встречается не так много фондов того или иного типа в чистом виде. Поначалу, когда в 2002 году ЗПИФы недвижимости только появились, обычной практикой являлось правило «один фонд - один проект». Это был не столько инструмент инвестирования, сколько способ «упаковки бизнеса». В силу своих особенностей такой фонд обеспечивал пайщикам существенные льготы по налогообложению и ряд других преимуществ - в частности, защиту от недружественных поглощений.

Сейчас управляющие компании, чтобы не «держать все яйца в одной корзине», все чаще стремятся разнообразить состав принадлежащего фонду имущества и все реже ограничивают его инвестиционную стратегию каким-то одним видом деятельности.

Особняком стоят земельные ЗПИФы. В прошлом году эта категория показала рекорд по доходности: стоимость пая фонда «Велес Агроинвест» выросла на 1767%, «Олма-Атлант»- на 1005%, «Финам-Капитальные вложения» - 838%. Цифры впечатляют. Профессионалы объясняют, что такие всплески вряд ли повторятся: они по определению носят разовый характер, поскольку связаны с переводом недооцененных земельных участков из одной категории в другую и подготовкой их к строительству объектов повышенного спроса.

Риск снижается, выбор сужается

Сегодня в России формируется 37 закрытых ПИФов недвижимости, минимальная сумма инвестиций в которые варьируется от 1 тыс. до 25 млн руб. Пару месяцев назад в стадии формирования находилось более 70 таких фондов.

Это не значит, что интерес к ним начал снижаться. Проблема в другом. 6 декабря 2007 года вступили в силу поправки к Федеральному закону «Об инвестиционных фондах». Но, как водится, уже полгода закон никак не начнет работать: его не подкрепили необходимыми подзаконными актами. Их отсутствие не позволяет формировать новые фонды, поскольку в отсутствие нормативной базы нельзя зарегистрировать правила доверительного управления - основной документ, регулирующий деятельность закрытого ПИФа недвижимости. Сейчас формируются лишь те фонды, чьи правила успели зарегистрировать до того, как вступили в силу поправки к закону.

Новые типовые правила работы ЗПИФов недвижимости ФСФР уже разработаны и направлены на согласование в Министерство финансов. Предполагается, что они вступят в силу в ближайшие два месяца. По новым правилам все ПИФы недвижимости должны строго делиться на рентные и девелоперские.

Помимо этого модернизированная редакция закона «Об инвестиционных фондах» делит инвесторов на квалифицированных и неквалифицированных. С точки зрения ФСФР квалифицированным инвестором следует признать того, кто способен адекватно оценивать риски, связанные с вложениями в те или иные фондовые инструменты, и в то же время достаточно богат, чтобы в случае неудачного хода не остаться «без штанов». Так что перечень фондов, доступных простым смертным, сократится.

Поправки к закону об инвестиционных фондах четко определяют правила игры, уверены профессиональные участники фондового рынка. Они действительно будут в чем-то ограничивать неквалифицированных частных инвесторов, но это им пойдет только на пользу.

Квалифицированными инвесторами считаются те, кто вкладывает свои средства в ценные бумаги часто и помногу. Это прежде всего профессиональные участники фондового рынка - брокеры, дилеры, управляющие и страховые компании, негосударственные пенсионные фонды и т. п. Могут потребовать признания и другие организации, а также частные лица. Для этого им надо соответствовать ряду критериев, связанных с финансовым положением и опытом работы на фондовом рынке, в соответствии с приказом ФСФР.

Судя по той информации, которая просачивается к участникам рынка, признаком непозволительного риска для «неквалифицированных» инвесторов может послужить наличие среди активов фонда прав по инвестиционным контрактам, строительных или реконструкционных договоров, проектной документации, а также акций или долей строительных компаний.

«Пока не опубликованы нормативные акты, устанавливающие требования к структуре и составу активов закрытых ПИФов недвижимости, сложно сказать, как фонды будут делиться по категориям и, соответственно, какие из них окажутся доступными только для квалифицированных инвесторов, - подчеркивает Олег  Шевченко. - Скорее всего это будут девелоперские фонды, потому что у них более открытая инвестиционная декларация, чем у рентных».

Доверие дороже всего

Паевые инвестиционные фонды, как известно, получили такое название потому, что все имущество, образующее ПИФ, находится в общей долевой собственности участников фонда. Инвестиционный пай - это именная ценная бумага, удостоверяющая долю пайщика в имуществе фонда. Когда фонд завершает свою работу по окончании срока доверительного управления, его имущество реализуется. Вырученные средства делятся между участниками фонда при погашении паев. Каждому выплачивается денежная компенсация его доли, пропорциональная количеству принадлежащих паев.

До этого момента пайщикам ежеквартально сообщают, насколько прибавили в весе вложенные ими в ЗПИФН капиталы, сами активы фондов переоцениваются дважды в год. Стоимость чистых активов (СЧА) делится на количество паев. Активы выросли в цене - пай стал стоить дороже, вот и прибыль его владельца.

«Но промежуточные показатели совсем необязательно покажут реальную отдачу. Оценить доходность закрытого ПИФа недвижимости до завершения проекта практически нереально», - считает генеральный директор управляющей компании «Регионгазфинанс» Геннадий Залко.

По мнению специалистов фондового рынка, любые показатели в отчетности закрытых ПИФов недвижимости до завершения проекта и реализации имущества фонда представляют собой относительные величины. Даже при объективной оценке имущества фонда доходность сильно колеблется в зависимости от того, какой этап проекта пришелся на тот год, результат которого оценивает пайщик, поясняет Геннадий Залко. Доходность от вложений в девелоперские проекты отличается большей нестабильностью: паи могут годами не подниматься в цене, а затем резко вырасти на завершающей стадии.

Достаточно легко реальная доходность определяется только у рентных фондов: поступили деньги, их отражают в отчетности - доходность, к примеру, 20%. А если это девелоперский фонд? У него в активах земля, какие-то произведенные на этой земле работы (изменилось назначение участка, его кадастрирование и межевание), оценка и того и другого достаточно субъективна в принципе. В то же время нередко управляющие компании по тем или иным причинам не в состоянии или не заинтересованы раскрывать реальную стоимость имущества фонда. В результате показатели доходности, отраженные в документах, могут достаточно слабо соотноситься с действительностью.

Даже стоимость паев тех фондов, которые обращаются на бирже, вроде бы оцененных рынком, способна оказаться далекой от реальности. Например, если управляющая компания специально занизила цену земельных активов, чтобы цена пая была поменьше (тогда они привлекут больше пайщиков).

Куда вложиться

Уточним, что стоимость пая инвестиционного фонда и сумма, которую придется потратить, чтобы стать пайщиком, - это не одно и то же. Стоимость пая может равняться нескольким сотням, а то и десяткам рублей, а порог вхождения - составлять десятки, сотни тысяч, даже миллионы рублей.

Паи закрытого фонда можно приобрести либо в управляющей компании, либо в брокерской фирме, выступающей агентом. Продажа паев длится недолго, только пока идет формирование фонда (законодательство отводит на это не более трех месяцев). Хотя случается, что фонду требуются дополнительные средства на реализацию задуманного проекта, и тогда по решению общего собрания пайщиков проводится размещение дополнительных паев.

С начала года таких размещений было немало. Закрытый ПИФ недвижимости «Финнам-Капитальные вложения» получил от размещения дополнительных паев 200 млн руб., которые вложил в приобретение сельхозугодий в наиболее перспективных регионах юга России. Кстати, покупателями паев стали преимущественно частные инвесторы. Дополнительное размещение паев ЗПИФН «Жилищная программа» принесло 300 млн руб. для расширения деятельности фонда по инвестированию в региональные строительные проекты.

Закрытые фонды не случайно получили такое название. Если входить в такой фонд надо быстро, то выходить придется медленно. Инвесторы должны хорошо понимать: ЗПИФН - это надолго. Владелец паев открытого фонда вправе выручить за них живые деньги в любой рабочий день в управляющей компании. А погашение паев закрытых ПИФов недвижимости происходит только по истечении срока договора доверительного управления. Иначе говоря, пока не завершится реализация проекта, под который создавался данный конкретный фонд. Это немалый срок, поскольку строительство может продолжаться как 3-5, так и 10-15 лет. И все это время вложенные деньги «заморожены».

Исключение составляют рентные фонды - их пайщики получают регулярный доход от сдачи в аренду различных видов коммерческой недвижимости. Насколько часто производятся выплаты, определяют правила фонда: это может происходить и ежеквартально, и раз в полгода, и ежегодно.

Иногда пайщики и девелоперских ЗПИФов и фондов роста тоже получают выплаты в виде промежуточного инвестиционного дохода в течение срока работы фонда, если такая возможность зафиксирована в правилах доверительного управления. Хотя такие выплаты пайщикам скорее исключение, чем правило.

Инвестор должен подбирать фонд в соответствии со своей стратегией. Если правилами фонда озвучена агрессивная стратегия, значит, он ориентируется на высокую доходность и входит в девелоперские проекты на старт-апе, но и риски будут высокими. Если частный инвестор хочет нести меньшие риски, ему придется выбирать проекты с более низкой доходностью. «Самые надежные фонды - те, которые «упакованы» деньгами, на которые приобретаются объекты недвижимости, - рассуждает Кирилл  Прусаков. - Надежными считаются фонды, чьи активы составляют земля и строения. Наименее надежные активы - это проектно-сметная документация».

Кроме того, поскольку в закрытый ПИФ недвижимости капитал вкладывается надолго, для частного инвестора предпочтительнее такие фонды, которые обязуются выплачивать промежуточный доход.

Налетай - подорожало

До последнего времени большинство ЗПИФНов были кэптивными - создавались под конкретных пайщиков, объединившихся для реализации того или иного проекта. Обычной практикой были фонды с двумя-тремя пайщиками. Известны прецеденты, когда фонд имел и вовсе одного пайщика, поскольку законодательство этого не запрещает, - фонды «Северная Пальмира» (управляющая компания «Blackwood Фонды недвижимости») и «Фаворит» («Бастион Нева»).

Сегодня ЗПИФНы тоже создаются по инициативе группы инвесторов, заинтересованных в реализации того или иного проекта. Но привлечение капитала сторонних инвесторов приобретает все большую популярность. В 2007 году количество закрытых ПИФов недвижимости выросло почти в два раза по сравнению с 2006-м - с 65 до 134, а в нынешнем году начался настоящий бум. В конце прошлого года в России, по данным Национальной лиги управляющих, насчитывалось 260 закрытых ПИФов недвижимости. К июню 2008 года их количество увеличилось уже до 338. И это только начало, утверждают эксперты.

«Сегодня в России больше разговоров о закрытых ПИФах недвижимости, чем реальных денег, которые там крутятся, - констатирует Кирилл Прусаков. - По сравнению с объемами средств, вложенных в аналогичные инструменты в Британии или США, совокупный размер СЧА наших фондов представляет собой смешные цифры».

Только у шести российских закрытых ПИФов недвижимости стоимость чистых активов, по данным на начало года, перевалила за отметку $200 млн. У четырех из них СЧА не превышает $500 млн, у фонда «Наш город» (управляющая компания «Старый город») СЧА приблизительно равна этой сумме, и только один фонд - «Вилладжио инвест-элитная недвижимость» (управляющая компания «Инком») - довел СЧА до $1 млрд.

В целом закрытые ПИФы недвижимости сейчас признаются самыми ликвидными инструментами российского биржевого рынка в сегменте коллективных инвестиций. Хотя для них главным показателем работы служит прирост стоимости чистых активов, некоторое представление об их доходности можно составить и по приросту стоимости пая. По итогам 2007 года, при слабом росте рынка недвижимости большинство девелоперских фондов принесло пайщикам от 15 до 50% годовых, успешные рентные - 20-40%.

Кроме того, сегодня закрытые ПИФы недвижимости имеют наилучшее соотношение «риск/доход» среди других инструментов инвестирования. Отдача по вложениям такого рода сравнима с лучшими показателями доходности по акциям и золоту при значительно меньшем риске.

Основной риск ЗПИФНа - его непрозрачность, поэтому частный инвестор, отдавая свое предпочтение тому или иному фонду, вынужден делать выбор, опираясь преимущественно на репутацию управляющей компании.

В свободном доступе

Часть паев уже сформированных фондов обращается на вторичном рынке. Желающие могут прикупить себе долю перспективного, на их взгляд, ЗПИФНа на бирже: торги ведутся на обеих российских биржах - ММВБ и РТС. Там же можно продать паи, допущенные к торгам, если вдруг остро понадобятся деньги.

«Количество ЗПИФНов, допущенных к торгам на ММВБ, постоянно растет,    - отмечает руководитель группы по развитию инструментов коллективного инвестирования ЗАО «Фондовая биржа ММВБ» Павел Иванов. - Если в первом квартале 2007 года на бирже продавались паи всего 23 фондов, то в этом году - уже 77. Общий объем торгов их паями за это время возрос с 2,3 млрд до почти 4 млрд руб.».

Одним из признанных лидеров по объему и количеству сделок с паями стал фонд «АГ Капитал Интерра» («АГ Капитал»). В прошлом году на паи этого фонда пришлась почти треть объема торгов всех ЗПИФов недвижимости на ММВБ. С ними было совершено более 25 тыс. сделок, объем которых превысил 7 млрд руб.

«Биржевой рынок паев ЗПИФНов в первую очередь нужен инвесторам», - разъясняет Павел Иванов. Закрытые ПИФы недвижимости формируются за счет средств инвесторов на длительный срок - до 15 лет. В течение этого времени инвестор может вывести свой капитал, погасив паи, только в случае форс-мажора вроде расформирования фонда или его реорганизации. Теоретически разрешается продавать свои паи другим пайщикам, но на практике это не всегда реально. А на бирже принадлежащие вкладчику паи ЗПИФНов можно продать так же, как акции и облигации.

«Биржевой рынок ЗПИФНов нужен управляющим компаниям, которые видят в этом рынке конкурентное преимущество своего ПИФа, - уточняет Павел Иванов. - Если управляющая компания сумеет обеспечить ликвидность пая, то вправе рассчитывать на большую благосклонность со стороны инвесторов. Кроме того, существуют группы инвесторов, например, негосударственные пенсионные фонды, которым закон разрешает инвестировать только в бумаги с признаваемой котировкой».

Наконец, торги паями инвестиционных фондов на бирже положительно отражаются на статусе отечественного рынка ценных бумаг. Приближение его инструментария к общепринятым международным стандартам повышает конкурентоспособность нашего рынка на мировом уровне.

Ольга Сенаторова