Гостиницы ждут «рисковых» инвесторов

Гостиничный бизнес в России - один из немногих, в котором пока не нужно расталкивать конкурентов локтями. Количество предложений радикально отстает от спроса, о сколько-нибудь серьезном выборе речи нет, особенно в Москве и Петербурге.

На рынке российской коммерческой недвижимости гостиничный сектор до последнего времени ходил «в бедных родственниках». Торговые центры, офисы и склады который год возводятся даже без серьезного исследования рынка: настолько укоренилось убеждение, что любой объект быстро принесет прибыль. Гостиницы гораздо медленнее окупаются, требуют специфического обслуживания. Поэтому девелоперы не слишком интересовались строительством отелей.

Мест нет. И не будет?

В Москве и Петербурге в силу их столичного статуса более или менее удовлетворяется спрос на пяти - и четырехзвездочные гостиницы. VIP-персоны имеют возможность останавливаться в привычных отелях международных сетей Mariott, Sheraton, Ritz-Carlton, Radisson, Holiday Inn, Kempinski. Не уступают им по качеству некоторые отечественные бренды - столичные «Националь», «Савой», «Метрополь» и «Советский», петербургские «Астория», «Гранд отель Европа». Сейчас до заветных «пяти звездочек» подтягивают московскую гостиницу «Пекин».

В Москве, по данным на конец 2007 года, совокупный объем предложения гостиничного рынка включал 204 отеля (37,3 тыс. номеров). На долю качественных предложений, которые соответствуют «трем-пяти звездам» по международным стандартам, пришлось 40% номерного фонда (14,9 тыс.), отмечают специалисты компании GVA Sawyer.

В прошлом году столичный номерной фонд класса de luxe увеличился почти на 1,5 тыс. мест. Свои двери распахнули Ritz Carlton Moscow, MaMaison Pokrovka Suite Hotel, «Милан», «Бородино». Около 2 тыс. дорогих номеров прибавится в этом году, когда будут сданы в эксплуатацию Grand Hyatt Moscow, «Кремлевский», Park Inn Sadu Moscow, Hilton Moscow Leningradskaya, «Москва» и «Минск».

Гостиницы советской постройки после ремонта почти всегда позиционируются уже как четырех-пятизвездочные. Примером служит гостиница «Международная», открывшаяся в минувшем году под маркой Crowne Plaza. «Украина», которая закрылась на реконструкцию, после возвращения в строй имеет шанс стать одним из самых дорогих московских отелей.

Номеров эконом-класса за 2007 год введено всего 330, почти половину этого количества обеспечили отель «Максима Славия» и ведомственная гостиница «Россвязьнадзор». В нынешнем году намечено построить недорогие объекты в общей сложности на 960 номеров.

Из крупных проектов к эконом-классу относятся разве что административно-гостиничный комплекс в районе Комсомольской площади, который собирается возводить компания Coalco. Трехзвездочный отель на 250 номеров, расположенный на «площади трех вокзалов», без сомнения, будет иметь стопроцентную заполняемость, если только застройщик не передумает и не поменяет класс на более высокий. Участники рынка такую возможность не исключают.

По России сейчас насчитывается более 6 тыс. гостиниц - это на 2 тыс. больше, чем было в 2004 году. В прошлом году сдано в эксплуатацию 400 объектов. «Увеличение номерного фонда происходит в основном в сегменте «четыре-пять звезд», - уточняет вице-президент компании Becar Realty Group Игорь Голицын. - Отели среднего класса являются наиболее востребованными, но они по-прежнему не привлекательны для девелоперов и инвесторов».

Даешь «три звезды»

По мнению мэра Москвы Юрия Лужкова, в столице достаточно четырех - и пятизвездочных отелей, теперь пора начать возводить недорогие. Столичное правительство разработало программу, в соответствии с которой за ближайшие три года в городе появится 75 новых гостиниц класса «три звезды». Насколько успешно будут реализованы эти планы, покажет время. «В 2007 году гостиничные объекты, анонсированные властями, не были возведены, - напоминает президент компании «Промсвязьнедвижимость» Майкл Голомб. - В течение года планировалось открыть более 20 отелей, но в эксплуатацию введено только семь. Скорее всего в нынешнем году на гостиничном рынке сохранится тенденция превышения спроса над предложением».

Темпы строительства доступных для среднего класса гостиниц отстают от потребности, причем не только в столице, но и в стране в целом. Не последнюю роль при этом играет высокая цена земли. Значительные издержки и долгий срок окупаемости (восемь-девять лет) способствуют доминированию дорогих гостиниц среди новых проектов.

По показателю доходности на номер (RevPAR) Москва на протяжении нескольких лет входит в число лидеров среди крупнейших городов Европы. При этом увеличение предложения в Москве не приводит к существенному падению загрузки, что говорит о ненасыщенности рынка, считают эксперты компании Colliers International. Доказательством служит тот факт, что 334 номера категории de luxe в новом Ritz Carlton Moscow рынок успешно поглотил без ущерба для спроса.

Налетай - подорожает!

Но с недавних пор практически пустовавшая гостиничная ниша на российском рынке начала привлекать инвесторов, настроенных на долгосрочные вложения. Представления о рентабельности меняются: уже никто не пытается «отбить» инвестиции в проект за два-три года. Но поскольку срок окупаемости отелей дольше, чем любых других объектов коммерческой недвижимости, девелоперы стремятся так или иначе снизить риски. Так, в 2007 году на гостиничном рынке Москвы продолжилось развитие новых форматов: отелей в составе многофункциональных комплексов, бутик-отелей, апарт-отелей и сервисных апартаментов, отмечают в компании Colliers International. Эта тенденция и в дальнейшем будет определять основные направления развития рынка.

По словам руководителя Ростуризма Владимира Стрижалковского, количество инвестиционных предложений в сфере гостиничного строительства выросло со стороны как иностранных, так и отечественных инвесторов. Москва и Петербург притягивают львиную долю внимания, но повышается интерес к строительству малых гостиниц и в курортных регионах: Краснодарском крае, Ставрополье, Ростовской области.

На рынке появляются новые бренды - Hilton, Park Inn, Orco Group с брендом MaMaison. Расширили свое присутствие в России международные сети Marriott International и InterContinental Hotels Group.

Компания Heliopark Group собирается к 2010 году почти втрое увеличить свою сеть отелей. Сейчас она владеет и управляет 17 объектами на территории России, Украины и Германии. Предполагается построить либо взять в управление 28 новых гостиничных комплексов городского, загородного и курортного формата на территории России. Общий объем инвестиций в эти проекты составит $350 млн. Первые $18 млн пойдут на возведение трехзвездочной гостиницы во Владимире.

К освоению российского рынка готовится итальянская сеть Boscolo Hotels. Сейчас ее представители подбирают историческое здание в Москве, которое будет реконструировано. Потом они будут изучать перспективы Петербурга. По словам генерального директора Boscolo Hotels Роберто Босколо, российский рынок вызывает у итальянцев большой интерес. О планах активной работы на столичном рынке заявила гостиничная сеть Wyndham Hotel Group (Великобритания).

Специалисты предсказывают рост интереса непрофильных игроков к гостиничному рынку. Серьезно вложиться в гостиничную недвижимость намерена девелоперская компания AFI Development, которая хочет привлечь кредит в размере $350 млн, чтобы выкупить у компании «Меркурий» 50% акций гостиничного комплекса на территории делового центра «Москва-Сити».

Владимир Ресин

Первый заместитель мэра Москвы, глава столичного стройкомплекса:

В 2008 году в Москве предстоит построить и ввести в эксплуатацию 28 отелей. Из них 21 гостиницу возведут в Центральном округе Москвы. В Северо-Западном, Восточном и Юго-Восточном округах возведут по одной гостинице, в Северном и Южном - по две. Строительство объектов будет вестись в рамках выполнения постановления правительства Москвы от 24 августа 2004 года № 574-ПП «О Генеральной схеме размещения гостиниц в городе Москве до 2010 года».

В 2007 году в городе было сдано в эксплуатацию 16 гостиниц. Из них девять - в Центральном округе, три - в Северо-Восточном, по одной - в Западном и в Северо-Западном и две - в Южном административном округе.

Марина Харламова

Ведущий эксперт-аналитик гостиничного рынка департамента консалтинга компании GVA Sawyer:

Если говорить о девелоперах гостиничной недвижимости, то их практически нет. Сегодня наблюдается тенденция строительства гостиниц в составе многофункциональных комплексов. Среди российских гостиничных операторов, представленных как в Москве, так и в регионах, наиболее известными являются Amaks Grand Hotels и «Азимут сеть отелей». Среди операторов, действующих в Москве и Московской области, можно выделить сеть Heliopark Group.

Сейчас на российском рынке представлены почти все наиболее крупные международные гостиничные сети, из них следует отметить Rezidor SAS Hospitality и Intercontinental Hotels Group.В течение последних трех лет рост ввода гостиничных объектов составлял менее 10%. Увеличение динамики реально только к 2010-2012 годам. Такая тенденция наблюдается как в целом по России, так и по Москве: проектов на рынке много, но вводят в строй единицы.

Ольга Сенаторова