Обменяю кредит. Дорого

Почти каждый заемщик, истратив кредит на приобретение жилья, очень скоро переходит от эйфории к печальным размышлениям о том, как недешево оно ему обойдется. Проценты, которые банк берет за пользование одолженными деньгами, ежемесячно «отгрызают» изрядную часть семейного бюджета. А подсчет суммы, которую придется выплатить «сверх» стоимости квартиры, способен заставить неуравновешенного субъекта рвать на себе волосы. Естественно, возникает стремление снизить расходы.

Существуют две возможности сэкономить на процентах: погасить кредит досрочно или рефинансировать его на более выгодных условиях. Совмещать эти два способа не рекомендуется: вряд ли есть смысл тратиться на рефинансирование, чтобы сэкономить на процентах, если их осталось платить не так уж долго.

Ипотека должна быть экономной

Однако рефинансирование - не для любого заемщика. «Наиболее выгодна эта услуга для тех, кто брал кредит более двух лет назад, когда ставки по ипотечным кредитам были значительно выше, чем сейчас», - отмечает руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-банка Илья Зибарев. Возможность перекредитоваться, с тем чтобы уменьшить проценты и соответственно снизить ежемесячный платеж, появилась у российских заемщиков в прошлом году.

Думается, и банковское сообщество, и заемщики будут с нежностью вспоминать 2007 год, ставший настоящим «золотым веком» ипотеки в России. Более чем благоприятные условия работы для банков подвигли их на кардинальное улучшение условий кредитования, в том числе и заметное снижение процентов по сравнению с предыдущими годами. Те, кто оформлял ипотеку в 2004-2006 годах или раньше (хотя таких единицы), брали на себя обязательства, которые сегодня кажутся просто грабительскими, - 18-22% годовых.

Массовое прошлогоднее снижение ставок до 12-13% в рублях и 10-11% в долларах предоставило «первопроходцам» ипотечного рынка реальную возможность уменьшить расходы по кредиту. «При грамотном подходе клиент, взявший ипотечный кредит два-три года назад, сумеет сэкономить до трети расходов», - уверен заместитель председателя правления Юниаструм-банка Сергей Бессонов.

И процесс пошел. Ряд банков с прошлого года активно продвигает свои программы рефинансирования. Альфа-банк за 2007 год рефинансировал кредитов на сумму более $4 млн. Кредитные брокеры завлекают льготами и бонусами.

Пример удачного рефинансирования ипотечного кредита приводит брокерская компания «Кредитмарт». В 2002 году один из их клиентов взял на покупку жилья кредит $70 тыс., что составило 70% стоимости квартиры. Срок погашения - 15 лет под 15% годовых. Ежемесячный платеж по кредиту составлял $980 плюс ежегодные выплаты по страхованию - $1,4 тыс. Остаток задолженности по кредиту равнялся $60 тыс. Но стоимость залога заметно выросла в цене. Воспользовавшись рефинансированием, заемщик увеличил и размер кредита до $110 тыс., и срок погашения - до 30 лет под 9% годовых. Ежемесячный платеж на новых условиях установлен на уровне $885, а ежегодные выплаты по страхованию - $600.

Результат достаточно впечатляющий: расходы, связанные с погашением кредита, снизились почти на $11 тыс. в год, к тому же заемщик получил в свое распоряжение дополнительные $50 тыс. И за все эти радости пришлось заплатить всего $1 тыс.

Нередко поводом для рефинансирования служит желание не столько сэкономить, сколько снизить размер ежемесячных выплат. Бывает, что заемщик переоценил свою способность терпеть лишения во имя жилья или ухудшилось его материальное положение, стало больше других расходов. Тогда остаток невыплаченного кредита стоит рефинансировать, чтобы растянуть выплаты на больший срок меньшими порциями. Понятно, что тут не до экономии: чем дольше погашается кредит, тем больше набежит процентов по нему.

Начальник управления развития и сопровождения кредитных операций центра ипотечного кредитования Бинбанка Вячеслав Пантелеев поясняет, что, используя рефинансирование, можно переоформить кредит в другой валюте, на любой другой срок - в зависимости от платежеспособности, а также оформить кредит на большую или меньшую сумму.

Интересный вопрос

Надо сказать, не все банки готовы рефинансировать выданные ими кредиты. Очевидных причин две. Во-первых, ипотечный заем - это источник запланированного дохода, снижать который за счет рефинансирования невыгодно.

Во-вторых, рефинансирование несет в себе повышенные риски для банка. Чтобы снять с жилья залог первичного кредитора, заемщик сначала должен погасить взятый у него кредит. Делается это за счет нового займа. Но в таком случае получается, что до момента переоформления залога на нового кредитора рефинансирующий банк не имеет обеспечения для своего кредита.

По словам заместителя председателя правления ДельтаКредит банка Лоры Файнзилберг, сегодня количество предложений по рефинансированию резко сократилось по двум причинам. С одной стороны, финансовый кризис заставил банки стать консервативнее, избегать повышенных рисков, которые несет в себе и рефинансирование. С другой - ставки по ипотеке стали выше, что уменьшило интерес к этой услуге со стороны клиентов. «Сегодня рефинансирование не пользуется реальным спросом, поскольку невыгодно большинству заемщиков, - полагает Лора Файнзилберг. - И наши клиенты, и клиенты других банков часто обращаются к нам с просьбой о перекредитовании. Но когда оценивают все связанные с этим процессом расходы и «головную боль», то чаще всего оставляют все как есть».

Тем не менее около трети ипотечных банков предлагают услуги по рефинансированию - например, Росевробанк, Городской ипотечный банк, ВТБ-24, ДжиИ Мани банк, Альфа-банк, Абсолютбанк, Райффайзенбанк, Банк Москвы. А центр обмена ипотечных кредитов компании «Фосборн хоум» предлагает специальную программу рефинансирования для заемщиков Сбербанка и Москоммерцбанка.

Если вы хотите быть уверенным в том, что перекредитование действительно позволит сэкономить существенную сумму, а не выльется в обмен «шила на мыло», надо оценить все сопутствующие расходы.

Стоит ли овчинка выделки

Мнения экспертов относительно эффективной для рефинансирования разницы в процентах расходятся. Начальник управления по развитию бизнеса компании «Кредитмарт» Павел Шмаренков уверен, что пользу принесет снижение даже на 0,5%. По его мнению, это не только компенсирует затраты на организацию рефинансирования в размере 1% суммы задолженности, но и позволит заемщику менее чем через три года начать выигрывать в абсолютном выражении (правда, без учета налоговых льгот).

Вячеслав Пантелеев утверждает, что при разнице в ставках менее 2% рефинансирование экономически неоправданно - только экономия в 3-4% дает достаточное основание заняться рефинансированием всерьез.

Но было бы ошибкой выбирать банк для рефинансирования кредита только по размеру процентной ставки. Затраты на оформление рефинансирования могут составить внушительную сумму, и имеет смысл выбрать тот банк, где эти расходы меньше. «Прежде чем принять решение о рефинансировании кредита, заемщику нужно сопоставить экономию от снижения ставки с издержками по оформлению нового кредита», - советует Сергей Бессонов. Речь идет о комиссии за досрочное погашение текущего кредита, комиссии за выдачу нового займа, за оценку недвижимости, нотариальное сопровождение сделки. При рефинансировании в новом банке клиенту придется перерегистрировать договор купли-продажи, а потому потребуется оплатить пошлины и сборы за снятие обременения с недвижимости, регистрацию новой ипотечной сделки и права собственности в Федеральной регистрационной службе. Кроме того, скорее всего придется заключить новый договор страхования: ведь стоимость залога наверняка изменится.

«Принимая решение о рефинансировании, необходимо учитывать и такие особенности нового кредитора, как степень удобства погашения кредита, временные затраты на получение нового кредита, - предупреждает Вячеслав Пантелеев. - Следует знать, что некоторые банки, предлагающие программы рефинансирования, на несколько лет ограничивают досрочное погашение кредитов значительной комиссией».

Если рефинансировать кредит там же, где он был взят, суеты и расходов возникает существенно меньше благодаря тому, что отпадает нужда переоформлять залог.

Но есть еще один вариант - можно свалить все хлопоты на брокера.

Хотите Зама по кредитным хлопотам?

«Комиссия кредитного брокера, как правило, составляет порядка 2-3% суммы нового кредита, - уточняет Сергей Бессонов. - Если заемщик считает, что эти издержки оправданны, ему стоит обратиться к брокеру, который поможет просчитать выгоды и подыскать наиболее подходящий банк».

Старший вице-президент ИпоТек банка Елена Шилина придерживается другой точки зрения: «Сейчас российский рынок рефинансирования не развит, на нем серьезно работают два-три банка. Таким образом, услуги кредитного брокера заемщикам не требуются: им не из чего особенно выбрать. Что нужно заемщикам, так это грамотное разъяснение процедуры рефинансирования и всех расходов, связанных с ним, со стороны банка».

Тем временем брокеры в погоне за клиентом умеряют аппетиты и повышают уровень сервиса, предлагая своим клиентам различные льготы. Тот же «Фосборн хоум» предлагает бесплатно пройти рефинансирование тем своим клиентам, которые оформляли через него ипотеку. «Пришлым» заемщикам помощь в перекредитовании обойдется в 8,7 тыс. руб.

Общая сумма затрат на рефинансирование ипотечного кредита куда больше - до 5% суммы нового кредита. Достать ее «из кармана» затруднительно. Банки включать стоимость таких расходов в ипотечный кредит практически никогда не соглашаются, а вот «Фосборн хоум» предлагает стоимость всех расходов на перекредитование, в том числе вознаграждение самого брокера, включить в сумму нового кредита.

Впрочем, представители ипотечных банков хором уверяют, что их специалисты полностью сопровождают клиента на всех этапах оформления рефинансирования. Заемщик уверен в том, что нашел идеальный вариант рефинансирования? Услуги брокера могут и не понадобиться.

В круге втором проверок

Банк, рефинансирующий ипотечный кредит, производит оценку платежеспособности клиента так же, как и при обычном кредитовании. Кроме того, изучается его кредитная история. Существует ряд моментов, которые служат причиной отказа в рефинансировании. Критичными для заемщика факторами являются снижение доходов или потеря работы, а также несоответствие предмета залога требованиям банка. Теоретически воспрепятствовать рефинансированию способно снижение стоимости квартиры, но сейчас эта причина представляется неактуальной.

Наконец, отвратить банк от потенциального клиента может негативная кредитная история. Если заемщик допускал просрочки в течение срока обслуживания кредита или несвоевременно оплачивал страховые взносы и другие сборы, банк откажет ему либо предложит повышенную ставку, отмечает Вячеслав Пантелеев.

«Кроме того, если заемщик в своем банке подпадает под мораторий на досрочное погашение, то только по истечении установленного срока ему разрешат рефинансировать кредит, - объясняет Илья  Зибарев. - Если же в действующем кредитном договоре установлен запрет на досрочное погашение, в этом случае рефинансирование невозможно до момента изменения данного условия». Зато при отсутствии моратория дозволено рефинансировать кредит неограниченное количество раз - здесь у банков нет ограничений.

Бывает и так, что банк не берется рефинансировать кредит, если с момента его получения прошел недостаточный срок. Так, Альфа-банк рефинансирует только те займы, которые обслуживались не менее полугода.

Некоторые кредитные организации откажутся рефинансировать долг своего клиента в том случае, если закладная перепродана другому владельцу. Чтобы узнать, продана ли закладная, необходимо обратиться к менеджеру ипотечного центра.

Владимир Мильдзихов

Руководитель направления ипотечного кредитования «МИАН-агентства недвижимости»:

Рефинансировать кредит имеет смысл, если есть возможность снизить ставку на 1,5-2% и более. Дело в том, что данная операция связана с дополнительными расходами - они должны быть значительно ниже, чем ожидаемая выгода от рефинансирования.

Рефинансирование кредита может являться инструментом конкурентной борьбы, который используется для того, чтобы «переманить» клиента на более выгодные условия. Учитывая это, некоторые банки «автоматически» перекредитовывают клиента у себя. Расходы на рефинансирование зависят от размера комиссий, взимаемых банками, а также от стоимости услуг ипотечного брокера, проводящего сделку. Рефинансирование - довольно сложная операция, профессиональный ипотечный брокер поможет сэкономить массу времени и средств.

Дмитрий Шапочкин

Начальник управления продаж Городского ипотечного банка:

Чтобы оценить целесообразность рефинансирования, на одну чашу весов положите будущие проценты к уплате по имеющемуся займу. На другую - все единовременные расходы по рефинансированию, такие, как штраф за досрочное погашение, банковский сбор за выдачу кредита, стоимость конвертации и т. п., а также проценты по планируемому кредиту. Оценить экономическую эффективность рефинансирования самостоятельно бывает сложно, поэтому стоит обратиться за помощью к ипотечному брокеру или непосредственно в банк. Бывает, что не имеет смысла рефинансировать ипотечный кредит из-за экономической стороны вопроса, но не следует упускать и прочие, не экономические факторы. Условия действующего договора (права и обязанности сторон) могут быть лояльнее, чем требования потенциального банка, рефинансирующего кредит.

Ольга Сенаторова