Как выгодно заложить самое ценное

Подавляющее большинство москвичей владеют солидным капиталом. Речь, разумеется, идет о жилье. В рублях его стоимость исчисляется в таких цифрах, что владелец любой захудалой «хрущевки» может называть себя миллионером. И вот этот капитал можно пустить в дело: жизнь коротка, хочется все и сразу, а денег вечно не хватает. Но жилье - капитал специфический: просто в деньги его не обратишь по определению, иначе будет негде жить. Так что продажа отпадает. Зато можно заложить свою квартиру в банке и получить 70-100% ее цены наличными, которые можно потом истратить в свое удовольствие.

Конечно, возвращать долг придется с процентами, но нынешняя ипотечная ставка немногим отличается от инфляции - всего на 2-3%. Получается, если вы копили бы на что-то дорогое, то теряли бы немногим меньше, но приобретение желаемого пришлось бы отложить на годы. А время - деньги. В данном случае плата за скорость выражается не столько в процентах по кредиту под залог своей недвижимости, сколько в расходах на комиссию за выдачу этого кредита, оценку и страхование вашей собственности. Стоит оно того или нет, решается в сугубо индивидуальном порядке. Другой вопрос, насколько легко получить кредит под залог своего недвижимого имущества. Я решила выяснить это на собственном опыте.

Вам письмо!

Для банков я заготовила следующую версию: хочу заложить квартиру и купить дачу за $100 тыс. На первом этапе были отправлены заявки на кредит через сайты банков. Было выбрано пять крупных ипотечных банков, рекламирующих кредиты под залог имеющейся недвижимости: Банк жилищного финансирования, ВТБ 24, ДельтаКредит банк, Номос-банк и Оргрэсбанк. Заполнить электронные заявки или анкеты не составляет труда. Фамилия-имя-отчество, дата рождения, место работы, сумма ежемесячного дохода после уплаты налогов, стаж работы, количество иждивенцев, желаемая сумма кредита, контактный телефон, адрес электронной почты - вот основной набор необходимых сведений о заемщике.

Интернет-обращения банки обязуются рассмотреть в кратчайшие сроки. Эмпирическим путем было решено выяснить, какие сроки в каждом из банков принято считать кратчайшими. Заявки были разосланы после обеда, но похвальную оперативность проявил только ДельтаКредит: звонок оттуда раздался едва ли не раньше, чем автор этих строк закрыла сайт банка. От неожиданности я растерялась и озвучила первое, что пришло в голову. Консультант была озадачена:

- Вы хотите заложить квартиру, чтобы оплатить первоначальный взнос?

- Да.

- Новую квартиру тоже хотите купить в кредит?

- Да.

- Значит, вы собираетесь выплачивать два ипотечных кредита сразу?

Тут я снова задумалась. Два кредита сразу - явный перебор, один бы потянуть. С чего же мне в голову такая странная мысль пришла? Ага, вспомнила, Абсолют-банк предлагает такую программу - «Два в одном». Берешь два кредита: на новую квартиру и под залог старой - на первоначальный взнос. В течение года за кредит под залог квартиры ничего не платишь. За этот срок по согласованию с банком старую квартиру продаешь, погашаешь кредит. Остается только один кредит, потраченный на новое жилье.

Быстренько все это прокрутив в голове, делюсь этой схемой с представительницей ДельтаКредита: «А так нельзя?» Теперь пришел ее черед растеряться: «Такой программы у нас нет. Это нужно обсуждать в индивидуальном порядке». Судя по тону девушки, она сильно сомневается в моем успехе на этом поприще. Что ж, не будем ее дальше мучить, девушка милая, вежливая, прогуляемся до банка, там все и выясним.

Пока мы беседовали, по электронной почте пришло подтверждение от Номос-банка о получении заявки и обещанием позвонить в указанное мной удобное время.

Под вечер позвонила барышня из Банка жилищного финансирования. На просьбу перезвонить через 15 мин (я как раз подъезжала к дому и не хотела обсуждать дела на улице) она сообщила, что через 15 мин у нее заканчивается рабочий день, и лучше она перезвонит мне завтра. Пока я соображала, во сколько же завтра смогу спокойно обсудить свои кредитные планы, маршрутка проехала мою остановку... Вот он, российский ненавязчивый сервис.

Есть контакт!

На третий день после отправки заявок на связь вышел ВТБ 24. Сотрудница банка уточнила, чего бы мне от них желалось. Рассказываю: нужно $100 тыс. на дачу, есть двухкомнатная квартира стоимостью около $350 тыс., которую хочу под это дело заложить. Меня предупредили, что кредит в долларах обойдется в 12,5% годовых, а в рублях - от 15 до 16%. Выбираю доллары - пусть придется терять на конвертации, зато ощутимо дешевле.

Считаем, что банк может мне предложить. Максимальный срок погашения кредита на любые цели под залог собственного жилья - всего десять лет. При моем «белом» доходе в $2,1 тыс. дадут самое большее $67 тыс. Решаем использовать мужа как созаемщика и добавляем к моим доходам $2 тыс. от него. При таком раскладе мы вправе взять даже $167 тыс., но я жадничать не намерена.

Собеседница деловито рассчитывает: ежемесячный платеж по кредиту составит $1,46 тыс. Заручившись моим согласием, объясняет, что делать дальше. Надо заполнить и отправить по электронной почте заявку, которую мне выслали тут же. Взамен полученной от меня заявки обещали прислать пакет документов, которые снова заполняются и отправляются, не вставая из-за компьютера. После этого назначается встреча и можно идти в банк с документами, подтверждающими нашу с мужем платежеспособность. Решение давать кредит или нет, по словам сотрудницы банка, выдают в срок от двух дней до двух недель. Понятно, второй по популярности ипотечный банк в стране, народу тянется много - пока всех проверишь...

В тот же день - обещанный звонок из Банка жилищного финансирования. Излагаю «дачную» легенду. Практически дословно повторяется диалог, состоявшийся с представителем ВТБ 24. Проценты по кредиту в рублях - 16%, в долларах - 13,5%. При выборе долларов ежемесячный платеж составит $1,3 тыс. - срок погашения подольше, чем у ВТБ 24.

Моих доходов для получения $100 тыс. оказалось недостаточно, но реально взять такой кредит на пару с мужем. При этом девушка предупреждает, что для совместного получения кредита под залог собственного жилья муж должен быть непременно законным и к тому же сособственником жилья. Получается, если бы я решила взять кредит именно в этом банке, пришлось бы предварительно подарить мужу долю в своей квартире. Ладно, сейчас для супругов хотя бы налог на дарение отменили... А ведь на сайте банка указано, что разрешается привлечь «до трех созаемщиков, и не только родственников».

Общение с консультантом протекает конструктивно, вчерашний неприятный осадок растворяется. Чтобы продолжить свой путь на пути к кредиту, необходимо прямо по телефону заполнить новую заявку. Как только менеджер банка ее получит, он сообщит мне, какие документы требуется предоставить. Рассмотрение документов и принятие решения о выдаче кредита, по словам представителя Банка жилищного финансирования, занимает два-пять дней. Но меня тут же предупреждают извиняющимся тоном, что в результате «технических» задержек этот срок может растянуться и на две недели.

Разведка боем

День четвертый с момента отправки заявок. Номос-банк и Оргрэсбанк продолжают меня игнорировать. Ладно, если гора не идет к Магомету, то Магомет пойдет к горе.

Отправляюсь за очной консультацией. Офис Номос-банка у станции метро «Баррикадная». Классический операционный зал, разговор ведется через стойку, даже присесть нельзя. Сообщаю сотруднице банка, что хочу выяснить, на каких условиях они предоставят кредит под залог моей квартиры. Она отвечает, что специалист в данный момент отсутствует, вернется только через два-три часа. После некоторого колебания предлагает рассказать, что именно меня интересует. Начинаю уже заученный монолог о $100 тыс.

С первых фраз собеседницы становится ясно, что надо ехать в другой офис или ждать отсутствующего консультанта. Сначала девушка интересуется характером моего дохода. Услышав, что я могу подтвердить его справкой по форме 2-НДФЛ, она зачем-то уточняет: а по форме банка сумеете? Я опешила - данный способ предназначен для тех, чьи доходы в значительной мере носят неофициальный характер, а я-то «белая», зачем это надо? Девушка в ответ на мое недоумение пробормотала: «Если вы представите обе справки, это повлияет на размер процентной ставки».

Прошу назвать адрес ближайшего офиса банка. Мне объясняют, как туда проехать, но потом собеседница решает пойти до конца: «Давайте я все-таки попробую сама вас проконсультировать». К процессу подключается еще одна сотрудница. Начинаем считать, хватит ли моих доходов для получения запрашиваемой суммы. Расчет показывает, что в одиночку я смогу получить... $40 тыс. «Быть не может, - протестую я. - В других банках получалось около $80 тыс.». В этот момент в офисе появляется молодой человек. «Я хотел бы узнать насчет кредита под залог своей квартиры», - сообщает он. У девушек начинается легкая паника.

Со второй попытки, проконсультировавшись по телефону, сотрудница Номос-банка сообщает, что со своим доходом я могу рассчитывать на $100 тыс. под 13,5% годовых. Хотя максимальный срок погашения кредита - 25 лет, банк одолжит мне деньги только на 19 лет из-за ограничений по возрасту: в 35 лет на большее мне рассчитывать не приходится. Предупреждают, что это приблизительный расчет, после представления документов он будет корректироваться. Напоследок сотрудница банка снабдила меня визиткой отсутствующего консультанта и посоветовала пообщаться с ней по телефону, если у меня остались какие-то вопросы.

Уже потом, заново изучив сайт банка, я обнаружила, что все полученные в Номос-банке сведения не имеют к моим нуждам никакого отношения - это условия предоставления кредита на приобретение жилья под его же залог...

Далее у меня значится посещение Оргрэсбанка. Офис «Смоленский» на одноименной набережной. Нахожу его с трудом, после того как дважды обошла здание: крошечная табличка у входа еле заметна, вывеску сверху скрывает листва деревьев. Меня провожают в маленькую комнату, где консультант предлагает мне присесть, затем быстро и четко объясняет, на каких условиях реально получить нужные мне $100 тыс. под залог квартиры. Условия кредитования приятно удивляют. Для тех, кто способен подтвердить свой доход официально, ставка составляет всего 9-10% при долларовом кредите и 11-12% - при рублевом. Гасить кредит можно целых 25 лет: на такой срок 50 тыс. руб. дохода хватает, чтобы получить 2,35 млн руб. Это почти $100 тыс., которые мне до сих пор давали только при наличии созаемщика или поручителя. Ежемесячный платеж - 20 тыс. руб.

Мне вручают анкету заемщика, список документов, необходимых для оценки моей квартиры как залога, и перечень базовых условий кредитования. От консультанта узнаю, что при благоприятном стечении обстоятельств есть шанс подать документы, получить одобрение банка, зарегистрировать залог и получить деньги за месяц.

Напоследок решаю заглянуть в офис ДельтаКредит банка на Зубовском бульваре. На этот раз я жду консультанта в переговорной. Вошедшая девушка излучает дружелюбие и внимание, как в телевизионной рекламе, вручает мне свою визитную карточку. Пояснив, что теперь будет моим персональным менеджером, она спрашивает, что именно меня интересует. Узнав какого рода программа мне нужна, размер требуемой суммы и моих доходов, просит подождать, пока она принесет распечатки с условиями кредитования. «Может быть, вам принести кофе или чай?» - оборачивается на пороге.

Мой персональный менеджер не только дельно отвечала на все вопросы, но и с участием отнеслась к возникшей проблеме: банк требует от заемщика не менее полутора лет непрерывного стажа работы, а у меня всего 11 месяцев назад закончился двухлетний перерыв в работе, и это был не декрет. Она обещает выяснить, не пойдет ли банк мне навстречу, учитывая ряд достоинств предыдущей карьеры и сильных позиций по нынешнему месту работы. Прощаемся мы чуть ли не подругами, прямо жаль, что продолжения не будет.

Послесловие

Как выяснилось, кредит под залог собственного жилья можно использовать самым разнообразным образом, главное - правильно выбрать банк. И выбор достаточно широкий. Без ограничений таким способом удастся разжиться деньгами в таких известных банках, как Уралсиб и Хоум Кредит, МДМ-банке, Москоммерцбанке, Московском кредитном банке, Первом чешско-российском банке, РосЕвроБанке, Райффайзенбанке.

Хотя кредит под залог недвижимости предлагают многие банки, некоторые из них ограничивают заемщиков определенными целями. Например, ДжиИ Мани банк возьмет в залог жилье только с условием, что деньги будут потрачены на его ремонт или какие-то другие «неотделимые улучшения». BSGV вообще дает кредит под залог жилья только на приобретение недвижимости.

А вот Юникредит банк, Росбанк, Номос-банк и Оргрэсбанк предлагают сразу два варианта кредита под залог квартиры - нецелевой (трать, как хочешь) и целевой - на строительство или приобретение жилья, земли, а также на рефинансирование ранее полученного ипотечного кредита. Разница заключается в стоимости кредита. В первом случае проценты выше.

Стандартный размер кредита под залог недвижимости - 70-80% стоимости залога. Но встречаются и более щедрые предложения (как у СБ-банка, который выдает до 90% стоимости жилья), и менее (как в Фора-банке, который ограничил сумму планкой 60%). Срок погашения кредитов такого рода короче, чем у классических ипотечных продуктов - от 10 до 15 лет, хотя бывают и приятные исключения. К примеру, OTП-банк установил максимальный срок погашения таких кредитов до 20 лет, Оргрэсбанк - 25 лет.

Процентные ставки по нецелевым кредитам несколько выше, чем по классическим программам ипотечного кредитования. Разброс очень велик: от 9 до 20% - в зависимости от валюты, срока погашения и способа подтверждения доходов. Самые высокие ставки на программы под залог недвижимости замечены у банка Союз - от 18 до 20% и Номос-банка - от 19 до 21%.

Кредит под залог собственной недвижимости потребует от заемщика таких же расходов, как и всякий другой ипотечный кредит. Это плата специалисту, который оценит рыночную стоимость вашего дома или квартиры (3-6 тыс. руб. единовременно), ежегодное комплексное ипотечное страхование: жизни и трудоспособности заемщика, недвижимости, права собственности (0,5-1% суммы кредита), государственная регистрация права залога (1 тыс. руб.).

Собственный опыт показал: банки в основном реагируют на потенциальных клиентов отзывчиво, а свои требования разъясняют доходчиво. До момента непосредственного оформления кредита все консультации и переговоры вполне можно вести по телефону или по электронной почте, так что много времени тратить не приходится.

Анита Берзиня

Начальник отдела потребительского и ипотечного кредитования ОАО «Сведбанк»:

Дополнительный плюс программ, предполагающих кредитование под залог имеющегося жилья, заключается в том, что заемщик может в рамках общей суммы кредита получать средства отдельными траншами, сэкономив таким образом на выплатах по кредиту. Это особенно удобно в случае ремонта или строительства загородного дома, когда средства расходуются постепенно.

Для клиента такие кредиты не несут никакого риска: жилье остается в собственности заемщика. В том случае, если он временно не в состоянии возвращать кредит - например, в случае смены работы или отпуска по уходу за ребенком, банк предоставляет отсрочку по выплате основного долга на срок до шести месяцев. Но если заемщик не способен выплатить кредит, банк будет взыскивать объект залога. Банки не принимают в залог недвижимость, которая запланирована к сносу или капитальному ремонту, находится в аварийном состоянии или оформлена в собственности несовершеннолетних.

Алексей Теребков

Управляющий директор Международного ипотечного клуба:

Кредиты под залог собственной недвижимости - продукт удобный и востребованный. Их часто используют, чтобы купить квартиру в новостройке или загородное жилье, если банк по каким-либо причинам не хочет рассматривать их в качестве залога. Например, человек собрался купить в кредит коттедж, но к нему еще не подвели газ, а банк такой коттедж бракует.

Подобные кредиты особенно востребованы в период бурного роста цен на жилье, когда надо быстро расплатиться с продавцом. Если человек закладывает квартиру, он получает деньги на руки и, найдя подходящее жилье, может сразу расплатиться за него. Это дает ему преимущество перед теми, кто покупает квартиру в ипотеку. У населения существует очень распространенное заблуждение относительно требований к заемщику, который приходит за кредитом под залог собственного жилья. Людям почему-то кажется, что в этом случае не обязательно подтверждать, что имеешь стабильный и достаточно высокий доход - мол, какая разница банку, он же получает в залог мою квартиру.

Ольга Сенаторова