«Дальние» участки — дешевые сотки

В 1991 году в очереди «на дачу» стояло около 1 млн москвичей, в 2003-м - 50 тыс. Говорят, будто в префектурах до сих пор лежат списки москвичей, дожидающихся, когда столичные власти выкупят для них участок, подведут дорогу и ЛЭП, организуют «Весну» или «Солнышко» и скажут: «Welcome!» Большинство же подсчитало, что купить участок в старом садовом товариществе получается дешевле и быстрее, чем получить бесплатно от чиновников.

Насколько ликвидной окажется покупка домика в наиболее удаленных частях Московской или даже соседних областях?

Бесплатные 6 соток в пределах до 40 км от Москвы к началу нынешнего тысячелетия, увы, закончились. В последние годы в лучшем случае приходилось выбирать между 8 сотками в 70 км от МКАД или 12 сотками, но еще дальше. Впрочем, употреблять слово «выбор» тут не совсем корректно. Во-первых, существовала очередь, во-вторых - полная невнятица с правилами наделения участками.

Дяди в пробковых шлемах

Сегодня дома и участки в дачных поселках составляют, по разным оценкам, от трети до почти половины предложений рынка загородной недвижимости. При этом до последнего времени многие риэлторы отказывали садовым товариществам в праве на полноценный рыночный статус, называя их анархичными и анахроничными. Для этого у них имелись серьезные основания. «Главной особенностью дачного рынка является его несистематизированность, неоднородность предложения, - говорит исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. - Дома в садовых товариществах очень сложно сегментировать по цене, площади, конструктивным характеристикам: в двух садовых товариществах при практически одном и том же местоположении и удалении от МКАД стоимость коттеджей может различаться на порядок».

Поскольку земля в поселках подобного рода предоставлялась бесплатно или по льготным ценам, большинство жителей, по мнению эксперта, не имели возможности строить дома высокого класса, обеспечивать поселок коммуникациями и инфраструктурой. Поэтому садовые товарищества не рассматриваются как организованные коттеджные поселки с точки зрения классификации.

Все меняется, если значительное число участков в поселке приобретают состоятельные люди. Как правило, это происходит при градостроительном улучшении окружающей территории, развитии направления и местной инфраструктуры. В качестве примера полноценных объектов, сформировавшихся на базе садовых товариществ, Мария Литинецкая называет поселки «Ветеран» на Новорижском шоссе, «Липку» на Ильинском, «Весну» и несколько других на Рублево-Успенском шоссе в районе Жуковки и Барвихи.

Проще говоря, в сфере «пригородного садоводства» действуют общерыночные тенденции. Некоторые эксперты сравнивают ситуацию в самых привлекательных садовых товариществах с тем, что происходит в ТСЖ старых домов в центре столицы. Но сравнение с ТСЖ применимо в большей мере к садоводческим кооперативам, доля которых в садоводческих объединениях значительно уступает садовым товариществам. Термины «садовый» и «садоводческий» часто взаимозаменяются, кооперативы в быту тоже называют «товариществами» - это еще больше усугубляет путаницу.

Черт в деталях

Помимо мелких различий, на которые никто особенно не обращал внимания (например, член садового товарищества имеет право использовать под дом только одну сотку из шести), между товариществом и кооперативом до недавнего времени существовало и более серьезное различие. Члены кооператива всегда несли общие финансовые обязательства, которые касались всей территории и всего имущества в поселке. В товариществах существовали общественные зоны (20% территории и более) - детские и спортивные площадки, места отдыха, противопожарные просеки и т. п. Сначала они оставались на балансе организации (завода, НИИ и т. п.), получившей территорию под садоводство, но в 1990-е превратились в «серые» и фактически бесхозные. А значит, распродавались в меру предприимчивости правления и престижности направления. До недавнего времени.

«Садовое товарищество как юридическое лицо обладало правом долгосрочного пользования общественной землей, - говорит Мария Литинецкая. - Но с 1 января 2008 года это право аннулировалось - все общественные участки должны быть переведены в собственность. Многие не подозревают о том, что им необходимо это сделать».

Эксперт указывает, что тех, кто живет на территории садовых товариществ, в принципе все устраивает, поэтому что-то менять в категории земли или в статусе товарищества они не стремятся. Подобные некоммерческие объединения останутся, но вряд ли будут множиться. Будущее все-таки за крупномасштабными проектами комплексной застройки. Но юридическое нововведение, несомненно, подтолкнет многие товарищества, особенно на престижных направлениях, в сторону развития рыночных отношений.

Налог - всему голова

В число факторов, влияющих на рынок дачных домов, с апреля нынешнего года попало разрешение на регистрацию в таких домах по месту жительства. Земельный кодекс и особенно «дачная амнистия» породили большие надежды на легализацию домов и границ участков в садовых товариществах. Правда, «упрощенный порядок регистрации права собственности на созданные объекты недвижимого имущества» столкнулся с большими трудностями и не позволяет называть апрельское решение Конституционного суда «переломным» или «революционным». Слишком много «но» содержится в разрешении на регистрацию «по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом участке, который относится к землям населенных пунктов».

Сегодня единственное доказательство постоянного проживания - штамп регистрации. Пока непонятно, как доказывать проживание для того, чтобы получить его. Слишком размыты критерии «жилого строения, пригодного для постоянного проживания». Страна у нас, как известно, хорошая, только для жизни неприспособленная. В ней есть тысячи деревень даже без газа и водопровода, не говоря уже о менее существенных условиях комфортной жизни. В итоге определение конкретных критериев пригодности для проживания, от качества туалета до близости к школе, полностью оставлено на усмотрение чиновников, которые вправе разрешить или запретить регистрацию в дачном поселке.

С другой стороны, если в Подмосковье наконец начнется обещанный эксперимент по уплате подоходного налога по месту жительства гражданина, а не по месту работы, как сейчас, областные власти всех уровней обеими руками проголосуют за прописку в садовых товариществах. Ведь это означает огромный финансовый приток в местный бюджет - появятся средства и на строительство транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры, которой садоводы лишены, но которая обязательна для жилых поселков.

Понятно, что у этой инициативы есть мощные противники. В нашем случае - Москва. Федеральным властям придется выбирать, чью сторону принять, и до тех пор, пока выбор не сделан, существует опасность, что решение Конституционного суда повторит судьбу дачной амнистии в худшем варианте.

Подталкивают товарищества к рынку и организованные коттеджные поселки в формате «дальних дач», которые дошли до границ области и вышли за них. «Это сейчас один из наиболее перспективных загородных сегментов, - уверен аналитик компании «Комстрин» Олег Борисенок. - Во-первых, у него очень большая целевая аудитория. Цены на землю на таких расстояниях пока в разы меньше, чем в пределах 50 км. Во-вторых, дома на таком расстоянии предназначены для временного проживания, то есть могут быть построены из относительно дешевых материалов, плюс в поселке нет социальной инфраструктуры, которая сильно нагружает его экономику. К тому же на таком расстоянии окружающая среда свободна от вредного влияния мегаполиса. Современные дачные поселки - это уже не те «муравейники» в 300 участков по 6 соток, а гораздо более привлекательные поселения».

Красно-зеленый стиль

Когда рядом с садовым товариществом даже в 80-120 км от Москвы появляется организованный поселок, лучшие умы садоводческого общества не могут удержаться от сравнения. Почему там цена домовладения начинается от $100 тыс., а большинство наших и за половину этой суммы не продать? Земля та же, участки вполне ликвидны. Видимо, дело в самих домах и инфраструктуре. Конечно, в едином архитектурном стиле поселок садоводов уже не перестроишь, но нечто похожее на «подмосковный стиль» (пенобетон, облицовочный кирпич, зеленая металлочерепица) захватывает целые улицы в перестраиваемых деревнях, рабочих поселках и некоторых садовых товариществах среднего пояса. Когда же соседи договариваются о ремонте дороги или обустройстве детской площадки, можно считать, что этап превращения в организованный поселок пройден.

Трудно сказать, как влияет на развитие формата «дальних дач» и садовых товариществ транспортная ситуация в Москве и на МКАД. С одной стороны, полуторачасовые пробки на въезде-выезде из города у многих напрочь отбивают охоту к загородному отдыху либо вынуждают приспосабливаться к графику заторов. Но те же пробки нивелируют расстояния за пределами Москвы. «Одним из препятствий на пути развития дальних земель является перегруженность транспортной инфраструктуры, - соглашается управляющий директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. - Но, потратив пару часов на езду по Москве, на оставшуюся часть смотришь по-другому. Загруженность магистралей ощутимо снижается после 40-го км, поэтому дорога до дачи в 100-150 км от МКАД займет не намного больше времени, чем до дома в ближнем Подмосковье».

Подарок для президента

Понятно, что последствия «наступления» организованных поселков быстрее и явственнее проявляются вблизи Москвы. Но на рынок активно выходят и дальние дачные дома, которые благодаря решению Конституционного суда и «дачной амнистии» все чаще становятся объектом купли-продажи. «Если предположить, что в поселке не изменится ничего, кроме права регистрации в данном доме, - рассуждает генеральный директор компании Real Estate Consult Михаил Храмов, - то в поселке на расстоянии, скажем, до 40-50 км от МКАД цены повысятся не менее чем на 15-20%, в пределах области - примерно на 10%».

По данным Михаила Храмова, 20 млн садоводческих участков - это, по самым скромным подсчетам, 1,5 млн га, готовых для полноценного жилищного строительства. Плюс не менее 700-800 млн кв. м уже готового жилья и как минимум столько же потенциального (при благоприятном отношении местных властей к дачной амнистии и к решению Конституционного суда). Напомним, жилищный фонд России составляет около 3 млрд кв. м. Буквально одним росчерком пера Конституционный суд увеличил этот показатель на четверть, а то и наполовину. Реально это не решит жилищную проблему, зато сразу вырастет среднестатистическое значение обеспеченности большинства россиян жильем.

Но не нужно переоценивать значение каких-либо решений госорганов. Возможность регистрации в садовых домах, несомненно, отразится на ценах. Но многие остерегутся переводить дачу в жилой фонд только потому, что опасаются грядущего введения дифференцированного налога на недвижимость. А «домиков в деревне» для фиктивной регистрации при продаже недвижимости и без решения Конституционного суда всегда хватало.

За последние три года «доступным жильем» в разное время называли квартиры, купленные по ипотеке, миллионные города-спутники, масштабные организованные поселки и даже доходные дома. Гениальное решение, как всегда, оказалось самым простым. Будем считать, что оно лишь случайно совпало с вступлением в должность президента Дмитрия Медведева, бывшего куратора национальных проектов.

Елена Мамонова