Есть ли жизнь после ипотечного кризиса

Первый квартал 2008 года оказался весьма неоднозначным для ипотечного рынка в России. В наследство от прошлого года банкам достались проблемы с ликвидностью, которые потребовали непопулярных защитных мер. Банки поднимали ставки, отказывались от рискованных программ, ужесточали требования к заемщикам.

Дефицит ресурсов заставлял многих делать хорошую мину при плохой игре: формально ипотечные программы действовали, а фактически банки прекращали выдачу кредитов. Эксперты предрекали неуклонный рост стоимости кредитов, повышение требований к заемщикам и сокращение числа банков, предлагающих данную услугу.

Наживка для клиента

Сегодня можно констатировать, что количество ипотечных банков в России растет, несмотря на кризис ликвидности и прогнозы специалистов о грядущем выдавливании с рынка мелких банков. Как сообщает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), если год назад их было 450, то сегодня - уже 586. Отдельные прецеденты вроде апрельского заявления Москоммерцбанка об отказе от ипотечной специализации, погоды на рынке не делают. В игру вступают все новые участники.

Так, недавно банк Финсервис объявил о запуске ипотечных программ под эгидой проекта «Русская ипотека». Финсервис будет работать в редком для России формате in-store bank, при котором основная масса услуг предоставляется через дополнительные офисы, размещенные в магазинах розничной торговли. Заявки на ипотечный кредит в Финсервис реально подать, не отходя от тележки с покупками.

Подобное расширение сервисной составляющей ипотеки четко укладывается в русло предсказанных тенденций. Сегодня банкам крайне сложно конкурировать на разнице процентных ставок - возможности для маневра предельно ограничены. Поэтому на первый план выходят различные способы привлечения клиентов за счет максимально упрощенного доступа.

Как и ожидалось, возникшая зимой проблема с проволочками по одобрению заявок на ипотечные кредиты теряет свою остроту. Банки все реже нарушают обозначенные ими самими сроки и стремятся их сократить.

ДельтаКредит банк обязуется рассмотреть заявку в срок от 3 до 48 часов. За те же 48 часов с момента получения полного пакета документов принимают окончательное решение о предоставлении кредита КМБ-банк и ДжиИ Мани банк. Минимальный срок изучения кредитных заявок в Городском ипотечном банке составляет один-три рабочих дня, в Юникредитбанке - три дня, в Райффайзенбанке - от трех до пяти дней.

Банк жилищного финансирования и вовсе выдает экспресс-кредиты всего за три часа. При этом даже не потребуется документов, подтверждающих размер доходов заемщика. Правда, такая программа действует только на приобретение квартир в новостройках компании «ПИК».

Набор наживок, на которые должен «клюнуть» клиент, становится разнообразным. Альфа-банк с февраля в своем центре ипотечного кредитования предлагает потенциальным заемщикам бесплатные консультации риэлтора. ДжиИ Мани банк заключил соглашения с рядом агентств недвижимости и брокерских компаний, которые от его имени предоставляют в своих офисах полный комплекс услуг по ипотечному кредитованию.

ОТП-банк подписал договор о сотрудничестве с компанией «Страховой дом ВСК» о реализации кредитных продуктов банка через ее филиальную сеть. В офисах страховой компании принимают заявки на предоставление ипотечного кредита и подбирают оптимальную программу страхования для заемщика.   

Жестко стелят - мягко спать

Значительная часть российских банков либо уже ужесточила условия ипотечного кредитования, либо в ближайшее время сделает это. Причиной тому - АИЖК, которое с 1 февраля установило новые, более строгие требования к своим партнерам.

Сейчас чужие ипотечные портфели, за исключением АИЖК, скупает крайне ограниченный круг игроков. В серьезных масштабах это делают, пожалуй, только ВТБ-24, Абсолют-банк, КИТ-Финанс и Русский ипотечный банк. Гарантий, что кто-то из них перекупит выданные другим банком кредиты, никто не даст. Поэтому банки, не имеющие собственных источников финансирования, волей-неволей будут оглядываться в своей работе на АИЖК.

По новым стандартам агентства займы на сумму свыше 1,5 млн руб. будут выдавать только тем, кто способен внести не менее 20% в качестве первоначального взноса. Все остальные варианты агентство сочло недопустимо рискованными. Более того, с 15 мая агентство не рефинансирует кредиты, если заемщик не подтвердил размер своих доходов по форме 2-НДФЛ или по специальной форме.

Впрочем, у каждого явления всегда найдется не только плохая, но и хорошая сторона. Ужесточение требований к заемщикам способствует повышению качества ипотечных портфелей. Соответственно, банкам станет проще реализовать накопленные пулы закладных путем секьюритизации. Эксперты считают, что благоприятного момента для преобразования ипотечных закладных в ценные бумаги для дальнейшей продажи стоит ждать к началу следующего года.

Впрочем, в апреле банк КИТ Финанс первым в этом году уже завершил сделку по секьюритизации ипотеки. Объем облигаций, обеспеченных ипотечными закладными на выданные им кредиты, превысил 6 млрд руб. Международное рейтинговое агентство Standard&Poor's присвоило облигациям класса А, на которые приходится основная масса выпуска, рейтинг BBB+, что соответствует нынешнему суверенному кредитному рейтингу России в иностранной валюте. Это всего на шаг ниже соответствующего рейтинга в национальной валюте. Таким образом, ипотечные облигации банка КИТ Финанс получили практически наивысший из возможных международных рейтингов для российских ценных бумаг.

Повышение ставок по ипотечным кредитам, ужесточение требований к залоговому обеспечению и заемщикам называют ключевой тенденцией рынка директор блока "розничный бизнес" Банка Москвы Алла Цытович  и зампредправления банка Финсервис Евгений Стародубцев. «Отрицательное влияние мирового кризиса ликвидности только усиливается, и мы будем ощущать его еще минимум год», - полагает Алла Цытович.

О негативных, с точки зрения потенциального заемщика, изменениях в своей политике в первом квартале объявили сразу несколько ведущих игроков рынка. Банк Москвы поднял минимальную ставку по своим кредитам в швейцарских франках с 7 до 8%. Повысили ставки на 0,2-1% ВТБ 24, Альфа-банк, Городской ипотечный банк, Русский ипотечный банк, Райффайзенбанк, Юникредит банк, Уралсиб и КИТ Финанс. Вдобавок КИТ Финанс увеличил размер первоначального взноса по ипотечным кредитам с 10 до 20%.

Однако названным банкам трудновато использовать кризис ликвидности в качестве оправдания повышения ставок. Хотя бы потому, что этот кризис не мешает ВТБ 24 скупать чужие ипотечные портфели - за первый квартал он приобрел закладных на 5,2 млрд руб.

Мелкие банки - те, что играют в ипотеку за счет рефинансирования кредитных портфелей в АИЖК, станут более избирательно выдавать кредиты - у них нет другого выхода. Но «крупняк» решил то ли перестраховаться, то ли воспользоваться благополучной ситуацией, чтобы поднять прибыльность не слишком доходных по природе своей ипотечных продуктов. Топ-менеджеры ВТБ 24 и не скрывают, что причина повышения ставок связана не столько с проблемами, сколько с намерением добиваться «максимальной эффективности бизнеса».

Альфа-банк в рамках акции «Управляй ставкой!» предлагает ипотечные кредиты дешевле базовых условий на 1,2-0,3% годовых в зависимости от срока кредитования. За счет этого минимальная ставка по кредитам в долларах составит 9,1%, а по рублевым - от 11,1%. Но к благотворительным акция не относится: за более низкие ставки по кредиту придется заплатить 2,1-3,1% суммы кредита в качестве комиссии.

Надежды заемщика питают

Но не все так плохо. Например, Сбербанк, на который приходится почти половина всех выданных в стране ипотечных кредитов, около года не меняет условий кредитования. В конце марта он даже снизил минимальные проценты в долларах и евро по ряду ипотечных программ. И такая политика Сбербанка - отнюдь не уникальное явление на рынке. Ставки по ипотеке в первом квартале 2008 года уменьшили Московский банк реконструкции и развития (МБРР), ДельтаКредит, Банк жилищного финансирования, Славинвестбанк, Экспобанк, Кредит Европа банк, Национальная ипотечная компания.

Наиболее выгодные предложения на рынке не отличаются от прошлогодних. ДельтаКредит банк предлагает долларовые кредиты, минимальная процентная ставка по которым - 8% годовых, ДжиИ Мани банк - рублевые кредиты под 10% годовых.

Все чаще на рынке появляются ипотечные программы, по которым кредиты на короткий срок предоставляются на льготных условиях. Например, Кредит Европа банк недавно презентовал программу «Покупка плюс» на приобретение жилья на вторичном рынке. Кредит в долларах на шесть лет реально оформить всего под 8,9% при минимальном первоначальном взносе 20%. КМБ-банк аналогичным образом улучшил условия предоставления кредитов по ипотечной программе «Ты дома». Минимальные ставки по кредитам на срок от трех до пяти лет снижены до 9% в долларах и 10% в рублях.

Банк Москвы продолжает экспериментировать с японскими йенами: ипотека в этой валюте обойдется по самой низкой на рынке ставке в валюте - от 6,45%. Акция пока продлена до 15 июля.

Кризис - кризисом, а работать надо, деньги где-то надо брать и, что характерно, куда-то вкладывать. И российские банки снова начинают черпать ресурсы на Западе.

Кстати, по заявлениям представителей Кредит Европа банка и банка ДельтаКредит, понизить процентные ставки по ипотечным кредитам им удалось именно благодаря выгодным заимствованиям на международных рынках. Урса-банк в марте привлек на развитие своих ипотечных программ кредит греческого банка BSTDB на $36 млн. Значит, если нельзя, но очень хочется, то и в разгар мирового кризиса ликвидности можно раздобыть денег на приемлемых условиях. Это же высказывание справедливо и для частных заемщиков. Невзирая на все последствия кризиса, найти подходящую ипотечную программу не составит труда.

Ольга Сенаторова