«В новый ценовой скачок не верю»

Парадоксально - недвижимость эконом-класса в Москве недоступна даже олигархам. Продав «однушку» в Бирюлеве, вы можете купить особняк с пятью спальнями на Лазурном побережье... О том, что такое эконом-класс, рассуждает руководитель агентства «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

Eсли говорить о рынке жилой недвижимости в Москве, не знаю, какой термин к нему  подошел бы... Наверное - «парадоксальный». Потому что по всем канонам такого быть не должно. В чем выражается парадоксальность? Цены на московское жилье уже фактически обогнали стоимость жилья в ведущих столицах мира - в Лондоне, Нью-Йорке, не говорю про Берлин и Париж... И при существенном падении цен у них, у нас - постоянный рост, средняя цена без учета элитного жилья - больше $6 тыс. за 1 кв. м (это с учетом всех пятиэтажек, районов за МКАД, Бутово). Если брать «середняк» в спальных районах - пяти - девятиэтажки - не самые приглядные, то и в них цена $6-7 тыс., что по мировым меркам тянет на элитное жилье. У нас это «убитые» пятиэтажки. Тем не менее цены на жилье - такие, какие они есть, несмотря на все прогнозы, они продолжают расти. Гораздо медленнее сейчас, чем в начале года. Но по нашим данным и по данным других обозревателей и экспертов, 2-3% в месяц недвижимость прибавляет.

Это значит, что сейчас рынок заметно притормозил, но по инерции продолжает идти вверх. Я думаю и продавцы, и покупатели ждут осени. В новый ценовой скачок в столице не верю, потому что совсем некуда больше расти. Осень принесет понимание, что цены выше не пойдут, соответственно, продавцы, которым надо продать, будут идти на уступки, какие-то инвесторы начнут уходить с рынка... Я думаю, что это вызовет стагнацию, похожую на стагнацию прошлого года. Цены в зависимости от сегмента могут либо застыть не месте, либо корректироваться: 5-10%, может быть, 15%. И все это продлится до конца года и перекинется на следующий...

Почему такое происходит?

Очевидный дисбаланс спроса и предложения. В Москве строят все меньше и меньше. Причем большую часть того, что строят, город забирает под свои программы. Фактически рынок вырождается и перестает быть рынком, потому что очень маленький объем предложений и в основном это - сегмент бизнес-класса или «элита». Они и повышают ценовую планку в среднем по городу. Но и это небольшое предложение скупают люди с доходами выше  среднего, у которых уже есть жилье. Основная масса, середняк, с доходами (казалось бы, неплохими) $2-5 тыс. не в состоянии купить квартиру даже в ипотеку. Просто абсурд!

Главная тема нашего номера - жилье в Москве эконом-класса. Поделитесь своим мнением об этом сегменте недвижимости (что считается эконом-классом, темпы роста стоимости, перспективы)?

Что такое «эконом-класс»? Я подхожу к этому очень просто, знаете, как в самолете есть билеты первого класса, бизнес-класса и эконом-класса. Такая простая, как грабли, классификация понятна. То есть для себя я выделяю три класса в жилой недвижимости: «элита», «бизнес» и «эконом». В моем понимании «элита» - это супер-пупер, единичные проекты (но я не считаю «элитой» многоэтажные муравейники, воткнутые между пятиэтажками). Соответственно, все то, что выше среднего, все те новые жилые комплексы, только что построенные, с интересными фасадами, - можно назвать бизнес-классом. Все остальное - это эконом-класс. К эконом-классу я относил бы всю «панель» независимо от того, старая она или новая, и вообще все старое жилье, построенное в советское время (может быть, за редким исключением «цековских» домов в центре). Из того, что строится сейчас, - вся «панель» и монолитно-кирпичные дома без изысков, где отсутствует охраняемая территория, где есть все необходимое, но нет чего-то особенного, - это эконом-класс.

На сегодняшний день жилье эконом-класса практически не строится. Все, что строится, - это бизнес-класс, «элита» или с претензией на «элиту» и бизнес-класс. И даже в спальных районах... Возьмите любой район (Измайлово, Свиблово, Чертаново) - застройщики пытаются вытянуть в бизнес-класс те дома, которые строят. Эконом-класс фактически в небольшом количестве присутствует в структуре застройки, но почти весь он забирается под социальное жилье.

Как растет цена на «эконом» относительно других сегментов жилья?

Сложно говорить о его цене, потому что новостройки эконом-класса сегодня практически не представлены на рынке. Года два-три назад эконом-класс еще присутствовал (около 20%). Это были панельные дома или простенькие монолитно-кирпичные. Соответственно, можно было говорить о цене в новостройках этого сегмента. Сейчас «эконом» - новостроек практически не осталось, единичные проекты. Как правило, цена на них не сильно отличается от цены на «вторичке».

«Эконом» дорожает медленнее или быстрее рынка?

Это общее правило, мы его давно заметили. В период ажиотажного роста цен, когда цены растут темпами выше среднего, когда на рынке недвижимость дорожает слишком быстро и складывается ситуация, когда покупателей больше, чем продавцов, когда хватают, «пока не стало дороже», - в этот период эконом-класс на вторичном рынке всегда обгоняет «бизнес» и «элиту» по темпам роста. Происходит это по понятным причинам: на эконом-класс давит больший спрос.

Также на эконом-класс всегда направлена и инвестиционная составляющая. Квартиру эконом-класса всегда легче продать, она более ликвидная.

На сегмент эконом-класса давит еще и спрос, связанный с временными покупками. Допустим, человек копит на «трешку» для семьи. Когда начинается рост цен, покупка становится дороже - приходит понимание, что нужно купить «абы что», чтобы деньги не обесценились, а выросли пропорционально рынку, и человек покупает самый доступный «эконом». Потом проходит какое-то время, год-два-три, и то, что купили, - «сливают», добавляют накопленный капитал и покупают то, что нужно. То есть покупка эконом-класса происходит ради поэтапного накопления средств. И «эконом» служит промежуточным вариантом в условиях быстро растущего рынка...

Все это приводит к тому, что в период ажиотажа центр тяжести приходится на эконом-класс.

Есть еще одна чисто математическая деталь: чем меньше начальная цена, тем больше она может вырасти в процентном соотношении. Например, если цена на «элитку» на Остоженке была $5 тыс. и смогла вырасти до $30-40 тыс., то в Бутове была $400 за 1 кв. м и выросла до $4 тыс. Чем меньше начальная планка, тем больше она в процентном отношении может вырасти.

Но сейчас, очевидно, период стагнации...

Да. Когда на рынке начинается период стагнации и кризиса, картина с «дешевым жильем» (закавычено редакцией) противоположная. Эконом-класс - сегмент менее привлекательный. Покупатели не хотят покупать, ждут снижения цен, продавцы начинают давить скидками, торгом... Больше подорожавший в процентном соотношении эконом-класс начинает «сползать», он более подвержен коррекции. А «элита» и бизнес-класс в период стагнации и кризиса могут либо просто остановиться, либо даже продолжать дорожать невысокими темпами - 1-1,5% в месяц.

Игнат Бушухин