Москва уходит под землю

Несмотря на экономический рост и высокую покупательную активность населения, количество торговых площадей в столице не способно удовлетворить существующий спрос. Однако предложение ограничивается практически полным отсутствием подходящих площадок, особенно в историческом центре столицы. Это вынуждает чиновников и девелоперов осваивать подземные пространства Москвы.

Планы столичных властей рассчитаны на период до 2010 года - под землей ежегодно намечено возводить 1,5 млн кв. м площадей. При этом подразумевается возведение не только многофункциональных комплексов, развлекательных и торговых центров, ресторанов, кинотеатров, но также спортивных сооружений, музеев и, конечно, паркингов и подземных трасс. Городские власти рассчитывают решить таким способом две транспортные проблемы: загруженности дорог и дефицита парковочных мест.

Точка отсчета

На сегодняшний день в Москве существуют два подземных торговых комплекса - «Тверской пассаж» и «Охотный ряд».

Общая площадь «Охотного ряда» - 68 тыс. кв. м. «Это немало даже для наземного торгового центра, - считает директор департамента торговой недвижимости компании Colliers International Татьяна Ключинская. - Торгово-развлекательная концепция комплекса сбалансирована, хорошо сочетается с местоположением комплекса и корректируется в соответствии с изменениями на рынке ритейла. Успех «Охотного ряда» привел к появлению множества других проектов подземных торговых центров. Но к их реализации приступили лишь недавно, что вызвано заметно возросшими за последние годы доходами и покупательной способностью горожан». По данным специалистов компании Knight Frank, вложения в создание «Охотного ряда» составили $300 млн. Объект подвергался реконцепции из-за «непопадания» в целевую аудиторию, после чего подбор арендаторов стал более молодежным.

На Павелецкой площади ведется строительство объекта площадью около 30 тыс. кв. м. А в рамках реконструкции площади Тверской заставы компания AFI Development возведет пятиуровневый подземный торговый центр общей площадью 113 тыс. кв. м.

Ближайшие проекты, одобренные правительством Москвы, предполагают освоение подземного пространства Болотной, Лубянской площадей, Садовой-Спасской улицы в месте пересечения с проспектом Академика Сахарова, на Сухаревской и Триумфальной площадях. Проект торгового центра под Лубянской площадью предусматривает появление торгового комплекса с выходом в универмаг «Детский мир». Общая площадь центра на Болотной площади достигнет 30 тыс. кв. м, в подземной его части расположатся торгово-развлекательные помещения и паркинг.

К концу 2008 года планируется сдать в эксплуатацию гостиницу «Минск», здание которой будет включать шесть подземных уровней.

Компания Mirax Group заявила о строительстве под Смоленской площадью торгово-развлекательного центра «Смоленка», единственной наземной частью которого станет фонтан. Общая площадь комплекса составит 32 тыс. кв. м. Здесь запланировано три уровня торговых площадей и паркинг на 300 машиномест.

Некоторые ранее заявленные крупные проекты не будут реализованы. Так, под Пушкинской площадью не будет торгового центра - там соорудят транспортную развязку и паркинг. Похожим образом менялась ситуация и в случае с Сухаревской площадью, для которой первоначально разработали проект подземного торгового комплекса с автостоянкой, но этот вариант был отвергнут, и к настоящему времени решено возвести там только паркинг. Подземная парковка появится также на Триумфальной площади. Сейчас осуществляется поиск инвесторов для строительства.

Полезный опыт

Эффективность подземного строительства подтверждает мировая практика. Самый большой «подземный город» расположен в канадском городе Монреале. На территории комплекса находятся три торговых центра: Cours Mont-Royal, Place Montr'eal-Trust, Promenades Cath'edrale. Жители домов, расположенных наверху, спускаются за покупками на лифте, не выходя на улицу, и попадают в огромный комплекс с магазинами, кинотеатрами, кафе, ресторанами, банками и другими объектами развлекательной и деловой инфраструктуры.

Свой «подземный город» существует и в Японии, в городе Осака. Он также включает в себя несколько торговых центров: Kyobashi Coms Garden, Diamor Osaka, Crysta Nagahori и Namba Walk. Похожая концепция реализована в лондонском деловом районе Canary Warf.

Подобные проекты есть в Сиднее, где в центре города расположен ряд подземных моллов, во Франции (Forum des Halles в Париже), в Индии, Германии, Америке.

В Норвегии возведен крупнейший спортивный комплекс на глубине 18 м. Первая в мире подземная гостиница строится в Шанхае - предполагается, что она уйдет вглубь на 21 этаж.

Из метро - в торговый центр

Основные причины, по которым девелопер принимает решение о подземном строительстве, - маленькое пятно застройки и требования по высотности здания (например, в историческом центре города). «Так, ограничением для торгово-развлекательного центра «Павелецкий» является статус памятника архитектуры, которым обладает Павелецкий вокзал, - его нельзя отгораживать от Садового кольца, - комментирует Татьяна  Ключинская. - В свою очередь торговый центр на площади Тверской заставы также может быть только подземным, так как сама площадь представляет собой оживленную проезжую часть».

Критерием выбора места служат потоки людей, на которые рассчитан объект. Подземные торговые центры визуально малозаметны, поэтому их целесообразно возводить только там, где естественный поток людей составляет от 100 тыс. человек в день, - в крупных транспортных узлах, подземных переходах, у вокзалов, в местах прохождения крупных автомагистралей. Их также располагают при наиболее оживленных станциях метро (именно по этому принципу созданы «Охотный ряд» и «Тверской пассаж»).

Как отмечают специалисты компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko, если место выбрано удачно,  разработана грамотная концепция и хорошо подобран состав арендаторов для торгового центра, то он будет успешным вне зависимости от расположения: на земле или под землей.

«Очень похожая ситуация в регионах, - отмечает директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова. - Там подземное строительство также оправдано только в центре городов, где запрещено возводить наземные объекты или отсутствуют подходящие участки. В качестве удачного примера подземного центра приведу торговый центр «Никитинские ряды» в Челябинске, который очень популярен среди жителей, а арендные ставки в нем одни из самых высоких в городе».

Копаем землю. Дорого

Обычно стоимость подземного строительства дороже наземного на 50%, а то и больше. Себестоимость площадей под землей оценивается в среднем в $2,5-3 тыс. за 1 кв. м.

«Стоимость подземного строительства растет с каждым последующим этажом, - отмечает руководитель отдела офисной недвижимости компании Praedium Юрий Юдаков. - В среднем увеличение составляет 30% на уровень. Опыт пока немногочисленных проектов показывает, что создавать более трех-четырех подземных уровней нерентабельно. В целом по Москве строительство глубже 20 м сильно затруднено технически - это связано в первую очередь с состоянием грунта».

Из-за дороговизны подземного строительства привлечь инвесторов на ряд участков порой очень сложно. Чтобы решить эту проблему, власти вынуждены предлагать девелоперам более выгодные условия - например, компенсацию в виде дополнительной земли или освобождение от части платежей в бюджет города. Но сейчас на нормативном уровне льгот не существует. Все решается индивидуально в каждом конкретном случае.

Ранее на этот счет действовало постановление правительства Москвы № 789 от 19 сентября 1995 года «О стимулировании освоения подземных пространств в процессе строительства и реконструкции», которое предусматривало возможность максимально снизить долю города в этих площадях (тогда как при наземном строительстве она может доходить до 40%). Постановление правительства Москвы № 28-ПП от 17 января 2006 года отменило упомянутое выше постановление со следующей мотивировкой: «Принимая во внимание возросшие технические возможности освоения подземных пространств <...>, а также учитывая, что подбор инвесторов для реализации инвестиционных проектов в сфере строительства осуществляется на конкурсной основе с учетом всех возможных затрат инвесторов, в том числе по освоению подземных пространств».

Сложные геологические условия, характерные для центра столицы, требуют детального анализа рисков.  Нужно учитывать характер почвы, укреплять грунт. В ряде районов, где преобладают грунты-плывуны, такое строительство вообще недопустимо.  Вследствие этого получение исходно-разрешительной документации способно затянуться.

На высокую стоимость сооружения подземных торговых центров влияет и необходимость создания комфортных условий для покупателей: более яркое освещение, наличие атриумов и других источников естественного света, сложная организация различных инженерных систем, таких, например, как кондиционирование.

Проблема согласования проекта со всеми службами города состоит в том, что большое количество «посторонних» коммуникаций уже проложено, что создает определенные трудности.

«В столице обязательно проводится геофизический мониторинг находящихся рядом зданий при разработке проекта для любого строительства, как наземного, так и подземного, - отмечает директор департамента консалтинга и исследований компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Айдар Галеев. - Инвестору в любом случае придется проводить экспертизу в течение строительства, чтобы соседствующие сооружения не пострадали. Требования по обеспечению безопасности в случае подземного строительства еще жестче».

Ко всему прочему на подземное строительство накладываются определенные санитарные ограничения: допускается размещение объектов только временного пребывания людей из-за отсутствия естественного освещения. А пожарные службы накладывают требования по эвакуационным путям, ведь эвакуировать в случае пожара людей с минус третьего этажа сложнее, чем, например, с пятого, но над землей.

Несмотря на сложность возведения подобных объектов, очевидно, что освоение подземного пространства столицы продолжится. И одной из главных тенденций развития подземного строительства, по мнению специалистов рынка, станет включение трех-четырех подземных этажей в крупные офисные и многофункциональные объекты.

Мария Макалкина