Купить таунхаус и остаться в живых

Главная причина, по которой наша семья задумалась о покупке именно таунхауcа, а не квартиры и именно в Подмосковье, - ограниченные финансовые возможности. Принималось решение достаточно недолго, потому что мысль купить таунхауc пришла нам с женой практически одновременно. Даже поверхностный анализ расходов на покупку и содержание показал, что загородный дом мы не потянем.

Теоретически нас устроила бы и московская квартира - «двушку» или «трешку» мы вполне могли бы купить, но хотели перевезти к себе родителей жены. Проблема совместного проживания нескольких поколений легко решается разнесением жилых зон по разным этажам. Это намного эффективнее, чем любая многокомнатная квартира.

Таким образом, мы ограничились относительно недорогими предложениями в ближайшем Подмосковье: приемлемым было признано расстояние в пределах 25 км, и мы начали исследование вариантов.

В ход пошли все возможности: просмотр специализированных журналов и газет с объявлениями, мониторинг интернет-ресурсов, обзвон агентств недвижимости, отслеживание новостей о старте работ в новых поселках и, конечно, общение с теми, кто уже обзавелся недвижимостью за городом.

Главной характеристикой при выборе потенциального места проживания оказалась цена. Поначалу выдвигалось также множество дополнительных требований - от пропускной способности автодорог, близости станций, магазинов и областных центров до близости леса и наличия интернет-провайдера, но все они оказались несостоятельными. Как-либо ранжировать найденные предложения по этим параметрам было нереально: каждый объект имел свои преимущества и недостатки. Так, один поселок располагался в пяти минутах ходьбы до крупной железнодорожной станции, но автомобильная трасса до него была загружена намертво.

Одной из важнейших характеристик объекта была готовность продавца связаться с «ипотечными» покупателями. Самым неприятным сюрпризом оказалось то, что именно на этом этапе «отвалилось» множество интересных вариантов. Купить полностью завершенный объект у собственника, оформившего все документы, - задача на то время почти нереализуемая, так как инвестиционный бум в 2006-2007 годах был в самом разгаре, и владельцы загородной недвижимости придерживали недвижимость, так что подобная покупка могла стать лишь счастливой случайностью.

Ипотечный ограничитель

Большинство банков готово выдавать кредиты на загородку исключительно под залог имеющейся недвижимости. Есть и альтернативный способ, к которому пришлось прибегнуть нам, - кредит с поручителями. К счастью, нам удалось найти двоих людей с приличными «белыми» доходами. Банк выдал нам кредит по схеме, которая предусматривала снятие обременения с поручителей после оформления недвижимости в нашу собственность.

Стоит ли говорить о том, что для оформления ипотеки нам пришлось собрать огромное количество справок и просить поручителей достать такой же комплект документов. Банк имеет право не выдать кредит на покупку того объекта, который ему не понравится.

Поэтому пакет документов, которые должен предоставить застройщик незаконченного объекта, настолько велик, что многие продавцы отказывались от переговоров сразу после того, как узнавали требования. В конце концов нам удалось отыскать застройщика, который согласился передать нам документы по своему поселку. Но тут решающую роль сыграло то, что банк когда-то кредитовал эту компанию на покупку земли под поселок.

Из-за подобных проблем в нашем списке осталось очень мало возможных вариантов.

 Первоначальный замысел купить приличный двух- или трехэтажный таунхауc, готовый к заселению к осени 2007 года, казался невыполнимым. Но и это оказалось лишь малой частью того, что обрушилось на нас после сделки.

Старт или финиш?

Несмотря на то что наш поселок создавался с начала 2000-х годов и имел полностью готовую первую очередь (благополучно заселенную), вторая очередь строилась довольно долго. Нас должно было насторожить то, что сроки сдачи поселка сдвигались уже два раза, а половину домов даже не начали возводить. Но мы не обратили на это внимания - в первую очередь потому, что таунхауc, в котором нам предлагали квартиру, уже стоял в готовом виде целый год.

В разговорах с продавцом (дамой, инвестировавшей деньги на начальной стадии) выяснилось, что дом планировался к сдаче еще в рамках первой очереди. А представитель стороны, переоформлявшей договор уступки прав требований (местное агентство недвижимости - дочерняя структура компании-застройщика), убедил нас, что дом будет сдаваться отдельно от второй очереди, так что обращать внимания на пустующие стройплощадки не стоит.

В договоре, который мы заключили с застройщиком как новые соинвесторы, стояла дата сдачи - 2006 год, нам пришлось согласиться на подписание так называемого дополнительного соглашения, отодвигающего срок на третий квартал 2007 года.

В договоре присутствовало упоминание о штрафных санкциях, но он оказался составлен так, что если застройщик успевает до окончания оговоренного срока передать простое письменное уведомление о переносе сроков, то никакие пени ему не начисляются. При таком подходе сдвигать срок сдачи дома можно бесконечно, в чем мы и убедились впоследствии: несчастным покупателям квартир второй очереди, некоторые дома которой даже не начали возводиться к обещанной дате сдачи, приходилось неоднократно подписывать такие бумаги.

После первоначальной радости от совершения покупки начало приходить разочарование. Строительные работы в нашем доме были закончены, и мы раздумывали о начале отделки. Но в агентстве недвижимости нас осадили: ни о каком ремонте пока не может идти и речи. В доме нет воды, нет газа (отопление в таунхауcах индивидуальное), получить ключи нельзя, так как не проведен обмер БТИ, на дом нет никаких документов.

В остальной части поселка весной и летом 2007 года работ не велось: дома стояли в полуготовом состоянии, а все силы, по словам застройщика, были переведены на другие объекты. Мы растерялись: деньги отданы немалые, документы получены, а переехать в новый дом не получается. Возвращать кредит и платить за съемное жилье в Москве приходится независимо от состояния стройки, а обозначить внятные перспективы никто не готов.

Риэлтор, оформлявшая сделку, помогла нам, чем сумела. Несколько раз мы пытались пробиться к застройщику через нее и даже получали некоторую информацию, но вскоре общение было прекращено: она сделала все, что от нее требовалось по договору, и больше ничего нам не должна. Застройщик тем временем полностью игнорировал просьбы, требования и даже угрозы. Мы начали осознавать себя жертвами мошенничества.

Недовольство соинвесторов сначала выплескивалось лишь на форуме подмосковных новостроек, но вскоре начались собрания. К сожалению, с самого начала не удалось организоваться в четкую структуру и выработать единую политику. Но несколько коллективных писем в администрацию района, области и стройкомплекс было отправлено.

К чести строителей надо сказать, что доплатить за подорожавшие услуги они не требовали. Хотя, вероятно, это было вызвано четкой позицией потенциальных жильцов: дома должны быть переданы без дополнительных платежей, иначе судебные иски полетят незамедлительно.

Шаг вперед и два в сторону

Летом 2007-го стало понятно: нет ни малейших шансов, что поселок сдадут в том же году. Но, как ни странно, начались какие-то работы. Пара бригад укладывала кирпичи, иногда штукатурили стены, но подозрение вызывало то, что наибольшую активность строители проявляли не в жилом секторе, а на единственном общественном здании поселка.

Возможно, потому, что нераспроданные площади оставались к тому времени именно там.

К зиме 2008-го накал страстей достиг максимума: было подано несколько частных исков, которые так и не переросли в коллективные. Собрания становились все более предметными. В процессе общения выяснились детали о фирме-застройщике. Так, новость о том, что компания успешно сдает социальное жилье по заказу правительства области, поставила все на свои места. Отсутствие реакции органов власти стало более понятным, как и тот факт, что застройщик скорее всего попросту перебросил основные силы на другие, «политически важные» объекты.

Дом перезимовал второй раз, снова без отопления, что не лучшим образом сказалось на конструкциях и отделке. Но выхода не было - пришлось продолжать ездить на собрания инвесторов, платить ипотеку и ждать. Временную надежду вселило сообщение об обмерах нашего дома БТИ. К весне наметились некоторые подвижки. На стройплощадке появились рабочие, подъемные краны и кирпич, а из администрации области и прокуратуры начали приходить осмысленные ответы. Наше дело было «взято на контроль». Потом была подключена вода и разрешены отделочные работы внутри дома.

Но ответ на ключевой вопрос - о передаче квартиры в собственность - до сих пор висит в воздухе, а подключение к газовой магистрали, которое позволило бы запустить отопление, так и не произведено. Ни о каких компенсациях, точных сроках сдачи и ответственном подходе речи не идет, хотя темпы, взятые застройщиком, позволяют надеяться на сдачу большей части поселка все-таки в нынешнем году.

Ко всем проблемам, которые встретились нам на пути к своему дому, в скором времени прибавится еще несколько. Так, до сих пор никак не оформлены наши права на землю под таунхауcом. Среди соседей распространяется мнение о том, что, поскольку в договоре соинвестирования об этом нет четких указаний, землю придется выкупать или брать в долгосрочную аренду. Во сколько обойдется переход права собственности, тоже пока неясно, ведь понадобится страхование титула и личное страхование - это требование банка.

А сколько денег потребует обслуживание дома? Обычно застройщик создает управляющую компанию, которая обслуживает поселок, но пока ничего подобного не видно. Не заметно и стремления жильцов объединиться в ТСЖ.

Не стоит забывать и о ремонте. Нам повезло хотя бы в том, что дом сдан в приличном состоянии. Чистовая стяжка, двухкамерные стеклопакеты, приличная штукатурка на всех перегородках избавляют от некоторых затрат. С покупкой дома расходы только начинаются, так что наши планы побыстрее расплатиться по ипотеке отодвигаются в отдаленное будущее.

Никому не верю

Потенциальным покупателям квартиры (дома, таунхауса) в Подмосковье можно дать несколько советов. Во время подбора будущего жилья лично посетите место, где расположен объект. Местная инфраструктура, ландшафт, свалки, дороги, канавы и многое другое вокруг окажут серьезное влияние на ваш выбор и помогут при случае обоснованно требовать снижения цены. Не помешает побеседовать с тамошними жителями: обычно они обладают самой ценной информацией о местных условиях. Не пренебрегайте Интернетом: на сетевых форумах обсуждаются плюсы и минусы того или иного поселка, места или застройщика.

Так же тщательно, как место, выбирайте риэлтора, который будет проводить сделку (возможность покупки напрямую даже не рассматривайте, если вам нужно жилье, а не проблемы). Лицензии и разрешения проверьте как по срокам действия, так и по правомочности выдачи.

Еще один пункт, без которого нельзя обойтись, - это юридическое сопровождение. На услуги юриста придется потратиться, но по сравнению с суммой сделки эти расходы незаметны. Зато потенциально невыгодные или опасные сделки профессионал распознает и убережет вас от лишних хлопот и даже поможет сэкономить.

Наконец, при покупке недвижимости стоит усвоить нехитрую истину: все люди врут. Никому нельзя верить на слово. Все, что можно проверить, проверяйте и перепроверяйте.  Любые договоренности фиксируйте на бумаге, и обязательно с привлечением юриста.

В договорах следует прописать все мыслимые ситуации и обязательно обозначить штрафные санкции (пускай небольшое, но обязательное возмещение в случае срыва договоренностей). В случае кризиса лучше получить с застройщика хоть какие-то деньги, чем в итоге оказаться с бумагами исчезнувшей компании.

Андрей Денисенко