Александр Зиминский: Объем мошеннических сделок с квартирами в Москве составляет не менее $100 млн в год
О теневом рынке недвижимости и его законах рассказывает директор департамента продажи элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский.
- Александр, насколько часто при заключении сделок с недвижимостью можно стать жертвой мошенников? Или это всего лишь слухи и нет поводов для беспокойства?
- Беспокоиться не нужно, а вот здоровая предусмотрительность будет вполне уместной. Не стоит забывать, что аферисты всегда будут там, где прокручиваются большие деньги. Сделки с недвижимостью - их излюбленная сфера, ведь в случае успеха можно получить сотни тысяч долларов. Особо одаренные личности ухитрялись даже продать Эйфелеву башню и здания мэрий. По мнению некоторых судебных экспертов, только по суммам исков о признании сделки недействительной в судах общей юрисдикции можно предположить, что объем мошеннических сделок с квартирами в Москве составляет не менее $100 млн в год. Или другие цифры: по данным компании Swiss Appraisal, до две трети сделок на российском рынке оценки совершается с применением мошеннических схем. Из всех мошеннических сделок 46% приходится на оценку недвижимости.
- И с какой стороны следует ожидать подвоха?
- Подвоха следует ожидать в первую очередь со стороны частных брокеров. Я не хочу кидать тень на всех частных риэлторов, у многих из которых за плечами годы честной работы, но именно среди частников риск попасть на мошенника многократно возрастает. Дело в том, что у нас каждый пакет документов проходит детальную проверку, в том числе и у юриста. А юрист не заинтересован в том, чтобы наспех заключить как можно больше сделок - он работает за зарплату, а не за процент от продаж. При малейшем сомнении юристу выгоднее не дать выйти на сделку. Во-первых, это естественное человеческое желание перестраховаться, чтобы не быть оштрафованным или уволенным. А во-вторых - еще раз показать работодателю, что он не зря получает свою зарплату. У частного риэлтора таких «ограничителей» нет.
Хочу обратить внимание, что многие аферисты знают о недоверии клиентов к частникам и представляются сотрудниками известных агентств недвижимости, в том числе и сотрудниками компании Penny Lane. Поэтому настоятельно рекомендую: в первую очередь позвоните или посетите агентство и уточните, действительно работает в нем такой Петр Иванович или нет. В наше время изготовить поддельное удостоверение, визитку и печать проще простого, поэтому ни в коем случае не начинайте работу с риэлтором на основании только этих документов.
- Чем же опасен частный брокер?
- Тем, что может работать в сговоре с покупателем или продавцом. Пример самой примитивной схемы работы в паре: риэлтор приводит покупателя, по всем правилам заключается договор купли-продажи, стороны производят взаиморасчеты. В договоре отдельно прописано, что продавец освободит квартиру через несколько дней или пару недель и тогда стороны подпишут акт приема-передачи и подадут документы на регистрацию права собственности покупателя. В принципе беспокоиться не о чем - правоустанавливающие документы у покупателя на руках, а отсрочки освобождения квартиры не такая уж и редкость - все краем уха об этом что-то слышали. Только на следующий день и далее ни продавец, ни риэлтор не доступны ни по одному номеру. Неприятно, но катастрофы нет: ведь по закону в соответствии со статьями 165 и 551 Гражданского кодекса суд вынесет решение о регистрации права собственности. И только в суде выясняется, что квартиру продали еще пяти таким же доверчивым покупателям, а предъявить иск некому - ответчик растворился на необъятных просторах нашей родины и счастливо живет по другому паспорту...
Вариантов схем мошенничества десятки, перечислить все невозможно. Аферы с квартирами - это отлаженный бизнес со своими законами, организациями, кадрами. На аферистов работают сотни людей: «прикормленные» нотариусы, специалисты по изготовлению поддельных паспортов, дубликатов доверенностей, разрешений супругов, органов опеки. С ними связаны сотни нечистоплотных сотрудников загса, оценщиков, врачей, юристов. В квартирных аферах все просчитано, каждый играет отведенную ему роль. Частный риэлтор тем и опасен, что именно он закидывает наживку, заманивает жертву в мир теневого бизнеса. И у товарища, который не отличит иск о признании права собственности от негаторного, а реституцию от виндикации, шансов мало.
- Почему именно альтернативные сделки попадают в группу риска? В чем их особенность?
- При альтернативной сделке клиент продает свою квартиру и сразу же покупает другую. Человек, у которого он покупает квартиру, покупает третью и т.д. Таким образом, при альтернативной сделке выстраивается цепочка продавцов и покупателей, их может быть до 10 человек. При этом лишь один клиент является «чистым» покупателем, он и запускает всю цепочку сделок. Все остальные участники сделки являются и покупателями, и продавцами одновременно. Представляете, какой при этом задействован объем документов? Если сделку не ведет профессиональный риэлтор, то аферисту достаточно легко в такой кипе бумаг подсунуть поддельные документы - от выписки из домовой книги до свидетельства права собственности.
- И какие же подводные камни встречаются при проведении без участия риэлтора альтернативных сделок?
- Таких камней очень много. В первую очередь это уже названные поддельные документы. Например, уже после завершения сделки может оказаться, что обаятельный молодой человек или дама не имели к проданной вам квартире никакого отношения. Используя современные компьютеры и программы, мошенники могут подделать свидетельство права собственности на квартиру или генеральную доверенность. Или доверенность может быть недействительной. Злоумышленники всегда планируют свои действия на много ходов вперед: тщательно изучают образ жизни законного владельца квартиры или дома, подбирают или похищают ключи, выводят из строя сигнализацию. Особенно активными мошенники становятся в периоды, когда недвижимость на долгое время остается без присмотра. Наиболее опасным в этом отношении становится лето, когда семья переезжает на дачу. Часто злоумышленники продают чужие квартиры, когда законный владелец уезжает учиться или работать в другую страну или в длительный отпуск. Проявлять бдительность стоит и владельцам арендных квартир: ключи поселившемуся мошеннику подбирать не надо, «показы» можно устраивать практически в любое время.
Бывают и другие варианты. Например, не подлежит сомнению, что продавец - законный владелец квартиры. Все необходимые документы имеются, сделка благополучно закрывается. Только через год-другой в ваш уютный дом возвращается выпущенный на свободу уголовник или студент из дальних стран и заявляет свои права на жилье - он прописан в этой квартире, никакого согласия на ее продажу не давал и покидать родные пенаты не собирается. Причина - покупателю вручили поддельную выписку из домовой книги или справку ЕИРЦ, что никто не выписывался по призыву в армию или места лишения свободы, на учебу в другой город и т.п. От покупателя могут скрыть, что квартира находится под арестом и по ней идут семейные споры, могут предоставить поддельное согласие супруга на продажу - вариантов масса.
- То есть основа безопасности альтернативной сделки - подлинность всех документов?
- Да, но не только. Иногда мошенники обходятся и без подделки бумаг. Известны примеры, когда аферы с квартирой проворачивали люди, хорошо знающие законного владельца и пользующиеся его доверием, - близкие друзья и даже родственники. Завладеть оригиналами паспорта и свидетельства о собственности для них гораздо проще. Очень немногие граждане держат паспорт и документы на квартиру в домашнем сейфе - чаще всего они лежат в какой-нибудь коробке для документов или в ящике письменного стола. Ежедневно наличие документов тоже мало кто проверяет, ведь сейчас для установления личности достаточно водительских прав. В качестве собственника в этом случае выступает сообщник, внешне похожий на владельца квартиры, - ведь паспортные фотографии далеко не всегда передают идеальное сходство. Либо нотариус за взятку оформляет фальшивую доверенность. Поэтому не следует быть излишне беспечным и оставлять важные документы в общедоступных местах: как показывает судебная практика, из-за больших денег на обман идут даже сестры и братья, родители и дети. Есть еще одна неоднократно опробованная схема: владелец продает квартиру, все документы на нее подлинные и в полном порядке. Продавец уговаривает указать в договоре купли-продажи сумму ниже реальной стоимости, чтобы ему не платить высокие налоги со сделки. Только спустя некоторое время после подписания договора и финансовых расчетов появляется бывшая жена, которая заявляет, что квартира была куплена в период их брака и является их совместной собственностью. Согласия на продажу она не давала, поэтому в судебном порядке сделка признается ничтожной. И незадачливый покупатель лишается квартиры, а обратно получает заниженную сумму, указанную в договоре.
- Как видно, неопытных покупателей квартиры подстерегает немало опасностей...
- Опасности подстерегают не только покупателей - неопытный продавец также может попасть в мышеловку. Самый примитивный, но от этого не менее действенный способ обмануть законного владельца недвижимости - фальшивые купюры или «кукла». Другой пример: покупатель уточняет, на каком основании продавец хочет получить именно такую сумму, и просит показать оценку независимого эксперта. Как правило, никакого заключения эксперта у неопытного продавца нет. И тогда покупатель предлагает пригласить «независимого» оценщика. Эксперт, состоящий в сговоре с покупателем, существенно занижает стоимость квартиры. При последующей продаже квартиры тот же оценщик без особого труда завышает ее стоимость.
- И как же следует поступить, чтобы, образно говоря, съесть сыр и не попасть в мышеловку?
- Чтобы съесть сыр и не попасть в мышеловку, самое надежное - это обратиться в известное агентство недвижимости и воспользоваться услугами профессиональных риэлтора и юриста. При выборе риэлтора не забудьте уточнить, сколько лет он работает в агентстве, с каким форматом недвижимости имеет дело, сколько у него за плечами успешных сделок, были ли на него когда-либо жалобы со стороны клиентов.
Только профессиональные сотрудники агентства недвижимости обеспечат юридическую чистоту объекта. Риэлтор получает подтверждения, что никто из собственников или зарегистрированных в квартире людей не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, что квартира не под арестом и по ней не идут судебные разбирательства, что она не находится в залоге у банка и т.д. Риэлтор убедится, что из квартиры никто не выбывал в армию или места лишения свободы, что в квартире не делали перепланировку, а если и делали, то с соблюдением всех правил и предписаний. Он собирает все необходимые согласия: от супругов (в том числе и бывших), детей, наследников. При необходимости риэлтор получает расширенную выписку из домовой книги, где записаны все лица, когда-либо проживавшие в этой квартире, и адреса, по которым они выбыли. Конечно, услуги опытного риэлтора недешевы, но даже дети знают, чем в наше время заканчивается раздача бесплатного сыра.
