Мария Литинецкая: Это будет тяжелый, сложный рынок
Исполнительный директор консалтинговой компании Blackwood Мария Литинецкая рассказала в интервью М2 о стратегическом положении дел на российском рынке недвижимости. По ее словам, девелоперам, чтобы остаться на плаву в будущем, стоит кардинально пересмотреть все свои планы.
- Мария, похоже, что россияне привыкли к кризису и ищут пути выхода на рынок. А как ведут себя девелоперы, как они чувствуют себя в кризис?
- Действительно, в настоящее время очевидно, что рынок жилья Москвы начал постепенно оправляться от первого удара кризиса. Покупатели, для которых уже совершившаяся корректировка цен оказалась достаточной, вышли на рынок в поисках наиболее интересных предложений среди так называемых distressed assets (кризисные активы, т.е. объекты, сильно сниженные в цене. - М2).
Девелоперы также начали возвращаться к оценке возможности реализации ранее отложенных проектов. Многие «бумажные» проекты сегодня проходят реконцепцию, в рамках которой пересматриваются их основные параметры. Основных подходов здесь два. Первый - продолжать активизировать спрос различными скидками и акциями. Второй - качественно изменить проект. Сегодня уже для всех очевидно, что для обеспечения успешности новых проектов необходимо ориентироваться в первую очередь на требования потенциальной целевой аудитории, то есть создавать продукт, который будет максимально востребован в конкретной локации.
- Действительно ли основная рекомендация для девелоперов - снижать классность их объектов и максимально их удешевлять?
- Сегодня наиболее часто высказываемые рекомендации относительно реконцепции новых проектов: снижать класс, снижать затраты по параметрам комплексов - инфраструктуре, материалам и пр., снижать площади квартир, т.е. стремиться к созданию менее затратных и более доступных проектов. Эта стратегия в текущих условиях кажется наиболее целесообразной, так как она учитывает текущие тенденции в отношении спроса. Для небольших проектов, реализация которых рассчитана на краткосрочную перспективу, этот путь может быть правильным.
Тем не менее для долгосрочных проектов ориентация на текущий спрос чревата ошибками.
- Почему?
- Предпочтения покупателей изменяются по мере прохождения рынком различных этапов его развития. Есть изменения, которые уже стали трендом. Например, это смягчение отношения покупателей к местоположению комплексов - очевидно, что возможности строительства в наиболее престижных районах центра просто физически ограничены, поэтому тенденция к смещению элитного жилья к границам ЦАО не отторгается покупателями. Другой тренд - это, напротив, ужесточение требований в отношении всех параметров жилья, в том числе инженерного оснащения, обеспеченности машиноместами, инфраструктуры, благоустройства, в связи с ростом осведомленности покупателей. Очевидно, что данные тенденции сохранятся и в будущем.
В то же время ретроспективный анализ показывает, что отдельные изменения, которые происходят со спросом, являются реакцией на изменение внешних условий и носят временный характер. В кризисные периоды развития рынка параметры спроса могут искажаться. Так, в 2006 году спрос искажался быстрым ростом цен и создавшимся ажиотажем. Кроме того, в указанный период вследствие дефицита предложения альтернатив у покупателей было немного.
- Каковы предпочтения покупателей в нынешний кризис?
- Текущий кризисный период также вряд ли можно считать показательным с точки зрения покупательских предпочтений - сегодня картина сильно искажается двумя факторами: «кризисными» скидками (для покупателей этот фактор является одним из основных стимулов при приобретении объектов) и стадией проекта (как бы ни был хорош проект, спрос на ранней стадии реализации обеспечить сегодня достаточно сложно). В частности, одной из основных тенденций настоящего времени является снижение в структуре спроса доли крупногабаритных квартир, а также смещение спроса в меньшие бюджеты. Именно на основании этих тенденций строятся сегодня долгосрочные планы. Тем не менее смещение спроса в меньшие бюджеты связано в первую очередь с тем, что сложившаяся на рынке ситуация предоставила покупателям возможность приобрести жилье необходимого им качества по сниженным ценам. Изменение же структуры спроса по площадям не является кардинальным. Большинство запросов по-прежнему сосредоточенно в диапазоне - 100-200 кв. м, доля которого сегодня показывает заметный рост.
- Получается, что сегодняшний кризисный «рынок покупателя» не в полной мере отражает предпочтения покупателей?
- Совершенно верно. В то же время очевидно, что средне- и долгосрочный тренды развития рынка жилой недвижимости - это рост продолжительности «спокойных периодов» и сокращение (как минимум с точки зрения дюррации) «периодов ажиотажа» - безусловно, всплески на рынке и дальше будут происходить и в эти моменты опять можно будет выгодно продать «все что угодно», но преобладать все же будут периоды, когда покупателю будет предоставляться возможность для обдуманного выбора. Таких периодов в ретроспективе российского рынка недвижимости было немного, но они были.
В целом, несмотря на то что рынок жилья в настоящее время является «рынком покупателя», о реальных предпочтениях этого покупателя текущий период говорит меньше, чем период «баланса сил». Именно период 2007-2008 годов, когда рынок находился в спокойном состоянии, является наиболее показательным с точки зрения параметров спроса. В этот период были сформированы основные требования к качеству элитного жилья, на которые, на наш взгляд, стоит ориентироваться для целей долгосрочного планирования. Этот период, может быть, и не являлся в чистом виде «рынком покупателя», но «рынком предпочтений покупателя» он по праву может быть назван.
Очевидно, что сейчас на рынке сложный период - однозначных ответов нет практически ни на один вопрос. Те стратегии, которые сегодня кажутся очевидными, в будущем могут не привести к желаемому результату или даже привести к обратному. Именно поэтому стратегическое планирование сегодня должно строиться на многофакторном анализе, а не на линейных и тем более одномоментных оценках.
- Тем не менее что будет после кризиса?
- Скорее всего рынок ждет дефицит предложения, в результате чего он на время может вновь войти в состояние «рынок продавца». Однако дефицитный период вряд ли будет длительным. Временное доминирование девелоперов снова сменится равновесием сил. Возникновение на рынке новых кризисных периодов, в рамках которых преимущество будет на стороне продавцов, возможно, тем не менее основным трендом развития рынка останется стремление к состоянию «рынок предпочтений покупателя». Именно на таком рынке придется работать девелоперам в долгосрочной перспективе. Это будет тяжелый, сложный рынок. Он будет отличаться высокой конкуренцией и большей степенью насыщенности, чем сейчас. Успешными на этом рынке смогут быть только те, кто уже сегодня осознает неизбежность и, главное, закономерность развития рынка по названной траектории и максимально скрупулезно подойдет к пониманию не только текущих, но и прошлых, а также будущих требований этого покупателя.
Подготовил Игнат Бушухин
