Михаил Дэви: Дно по ценам реальных сделок в Екатеринбурге, на мой взгляд, уже достигнуто

Общее собрание Уральской палаты недвижимости 6 февраля избрало нового президента на 2009 год. Им стал Михаил Дэви. О том, что происходит на рынке недвижимости уральской столицы, г-н Дэви рассказал в интервью М2.

- Г-н Дэви, поздравляем вас с избранием на пост президента УПН. И первый вопрос: каков рынок жилой недвижимости в Екатеринбурге? Что его отличает от других регионов?

- Спасибо за поздравление. Рынок жилой недвижимости Екатеринбурга живет и развивается в основном по тем же сценариям, что и в других крупных городах России. Одно из основных отличий, присущих Екатеринбургу, - это наличие сильной и многочисленной региональной ассоциации - Уральской палаты недвижимости. Благодаря ей рынок имеет достаточно цивилизованный вид, существует единая база объектов недвижимости, большая часть сделок с жилой недвижимостью проходит при участии риэлторских компаний, подавляющее большинство агентств недвижимости работает только по эксклюзивным договорам с собственниками объектов, не скрывая от заказчика услуги размеров своих комиссионных.

- В РГР заявили о том, что дна рынок недвижимости достигнет в апреле-мае. Что происходит с ценами на жилье в Екатеринбурге?

- Средние цены предложения на рынке жилой недвижимости плавно снижаются уже почти два года, начиная со второго квартала 2007 года, однако одновременно происходило значительное увеличение разрыва между ценами реальных сделок и средней ценой предложения. В настоящее время сделки совершаются по нижней границе цен предложения, зачастую с некоторым торгом, и эти цены уже значительно ниже пиковых цен сделок, отмеченных в 2006 году, в рублях - на 20-30%, в валюте - на 50% и более. По этим ценам имеется устойчивый спрос, квартиры быстро находят своего покупателя, в то время как продавцы квартир с завышенными ценами плавно уменьшают свои аппетиты, формируя снижение средних цен предложения. Как долго будет происходить этот процесс, сказать пока трудно, но дно по ценам реальных сделок, на мой взгляд, уже достигнуто.

- Каким был 2008 год на рынке недвижимости уральской столицы, что, на ваш взгляд, будет происходить в 2009-м?

- В 2008 году активность рынка была довольно невысокой, многие покупатели в условиях плавного снижения цен занимали выжидательную позицию. Тем не менее в течение года произошло уменьшение объема предложения на 9%, а по однокомнатным и двухкомнатным квартирам - на 18 и 12% соответственно. Эта статистика свидетельствует о наметившейся тенденции увеличения спроса.

Вторая половина года прошла под знаком начавшегося кризиса, осенью были серьезные проблемы с ликвидностью у крупнейших региональных банков, которые удалось преодолеть к концу года, также были практически свернуты ипотечные программы большинства банков.

В связи с этим значительно уменьшилось количество сделок с использованием ипотечного кредита, но одновременно выросло количество сделок за «живые» деньги, в результате в декабре 2008 года было зафиксировано рекордное ежемесячное количество зарегистрированных сделок за последние два года.

Дальнейшее развитие рынка недвижимости в 2009 году будет зависеть от макроэкономических показателей - динамики курсов валют, глубины экономического спада, но в целом есть предпосылки к увеличению активности в секторах рынка, касающихся недвижимости, приобретаемой для личного использования.

- Как влияет на рынок коммерческой и жилой недвижимости проведение саммита глав государств - участников ШОС в Екатеринбурге? Какие сегменты рынка растут на этом?

- Происходит активная застройка делового центра, строятся несколько современных зданий из стекла и бетона - деловые центры класса А и гостиничные комплексы, но в связи с ситуацией, сложившейся на сегодняшний день, муниципалитет принял решение о сокращении количества объектов, изначально попадавших в орбиту проведения саммита ШОС. По знаковым объектам, которые не удастся принять в строй действующих к июню 2009 года, принято решение выполнить все строительные и фасадные работы, а также благоустроить окружающую их территорию. Объекты, сооружение которых на начало года в силу ряда причин так и не началось, пока вообще будут заморожены, чтобы раскопки и земляные работы начального этапа их строительства не портили внешний вид уральской столицы. После проведения международного форума все временно замороженные стройплощадки вновь будут расконсервированы и их владельцы смогут реализовать ранее заявленные планы.

Также в связи с саммитом ШОС происходит реконструкция основных транспортных магистралей, что дает импульс развитию удаленных от центра территорий города и развитию загородного строительства.

- Мы знаем, Екатеринбург отличается от других региональных столиц большим количество моллов и гигантских торговых центров. Более того, торговая недвижимость в Екатеринбурге продолжает развиваться: объявлено, что в каждом городском районе должен быть свой гигантский торговый центр. Так ли это? И что вообще происходит на рынке торговой недвижимости областного центра?

- Действительно, уже построено и достраивается несколько крупных торговых центров, однако из-за финансового кризиса планы дальнейшего строительства мегамоллов в каждом районе города могут быть скорректированы.

Из-за экономического кризиса произошло снижение оборота торговых сетей, спрос на торговые помещения снижается, соответственно, имеется тенденция и к снижению арендных ставок.

- Рынок жилых новостроек. Ожидаете ли сокращения объемов строительства жилья в краткосрочной перспективе? Каким вы видите будущее рынка новостроек Екатеринбурга?

- Рынок первичного жилья, думаю, наиболее пострадал от кризиса. Банки практически перестали кредитовать как самих застройщиков, так и покупателей строящегося жилья, в результате многие проекты, находящиеся на начальной стадии строительства, были заморожены, все ресурсы застройщиков брошены на достройку объектов с высокой степенью готовности.

Безусловно, это приведет в значительному снижению объемов вводимого жилья в 2009-2010 годах и, как следствие, вымыванию качественных предложений с рынка, что в перспективе может привести к увеличению цен на новое качественное жилье.

- Реально ли в Екатеринбурге сейчас получить ипотечный кредит? Где? И на каких условиях?

- На рынке ипотечного кредитования остались банки, выдающие ипотечные кредиты, но их не так много, как год назад, в их числе Сбербанк, ВТБ 24, Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования, Городской ипотечный банк и др., однако все они значительно ужесточили требования к заемщикам и подняли ставки по кредитам, причем последний полностью свернул программы кредитования в рублях, в результате количество реально совершенных сделок по ипотеке значительно сократилось.

- Что вы намерены изменить в деятельности УПН? Каких ждать нововведений?

- Думаю, что развитие Уральской палаты недвижимости в целом идет в правильном направлении, никаких революционных изменений делать не стоит.

Однако необходимо постоянно улучшать и модернизировать деятельность УПН, ее выборных органов и дочерних предприятий; отвечая на реалии сегодняшнего рынка недвижимости, дорабатывать правила риэлторской деятельности и кодекс этики членов УПН, работать над дальнейшим улучшением и продвижением сайта УПН.

Беседовал Игнат Бушухин