Рынок коммерческой недвижимости Москвы

Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве за январь 2008 года от консалтинговой компании Russian Research Group.

Офисная недвижимость

В офисном сегменте можно было наблюдать традиционный для января месяца невысокий объём предлагаемых к продаже объектов. В течение месяца к продаже предлагалось 779.000 кв. м офисных площадей, что на 30% меньше, чем в декабре месяце. Отметим, что в глобальном отношении (по сравнению с январём 2007 года) этот показатель также понизился на 8%. Общее количество экспонирующихся объектов уменьшилось на 10% и составило 393 шт. Объём предложения в финансовом эквиваленте понизился на 27% и едва превысил $5 млрд. Средняя площадь экспонируемых офисов за январь понизилась на 22% по сравнению с декабрём, и на 18%, если сравнивать с аналогичным периодом 2007 года.

А вот средневзвешенная цена выросла на 4% и равнялась $6,491 за 1 кв. м. Общий же рост цен в наиболее представленном на рынке коммерческой недвижимости офисном сегменте в сравнении с аналогичным периодом прошлого года составляет 65%. Однако отметим, что в январе наблюдалось снижение цен на офисные помещения в периферийной части Москвы (снижение составило почти 3%), тогда как в пределах Садового Кольца цены, наоборот, повысились на 8%. На данный момент средневзвешенная цена на офисные помещения внутри Садового Кольца составляет $13,518 за 1 кв. м, снаружи - $5,079 за 1 кв. м.

Если говорить о новых предложениях, то среди них почти полностью отсутствовали крупные офисные объекты. Так, на продажу было выставлено всего 3 объекта, стоимость каждого из которых превышает $50 млн. Самым дорогим из них стало помещение в 3-ем Голутвинском переулке, аукцион по которому со стартовой ценой $70 млн. пройдет в конце февраля. Также до 29 февраля принимаются заявки на участие в аукционе по другому «рекордсмену» - объекту на Полянке, стартовая цена которого составляет 1,767,000 млн руб.

Что касается средних арендных ставок предлагаемых для съёма объектов, то для центра столицы они составили $1,275 за 1 кв. м в год, в периферийной части города - $754 за 1 кв. м в год.

Торговая недвижимость

В январе на рынке торговой недвижимости экспонировались, в основном, небольшие по размерам, но качественные торговые помещения. Суммарная площадь предложения в январе, треть которого, повторим, пришлась на праздники, понизилась на 32%, а в сравнении с январём 2007 года этот показатель ниже на 37%.

В течение января в Москве предлагалось к продаже 367 торговых объектов общей площадью 269.000 кв. м. Объёмы рынка торгового сегмента в денежном выражение за прошедший месяц понизились на 22% и составили чуть более $2,0 млрд. Однако если сравнивать этот показатель с показателем годичной давности, можно наблюдать его прирост в размере 5%.

Говоря о ценах на торговые помещения, следует отметить, что в конце января средневзвешенная цена торговых объектов равнялась $7,556 за 1 кв. м, то есть по сравнению с декабрём месяцем она повысилась на 15%.

Наибольший рост средневзвешенных цен продемонстрировали торговые площади внутри Садового Кольца, где стоимость 1 кв. м превысила показатель $21.000, почти в полтора раза превысив декабрьские показатели. Причин такого подорожания несколько. За прошедший месяц в центре экспонировались объекты, средняя площадь которых составила всего 410 кв. м. В целом в центре столицы предлагался к продаже 51 объект - это на 15% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Но при этом сократилась доля некачественных помещений и помещений, расположенных во второй-третьей линии домов. Что касается помещений-рекордсменов января по части цен, то к ним следует отнести торговые помещения на 1-2 этажах жилого на станции метро «Маяковская», предлагавшиеся блоками: 462,5 кв. м - за $12.850,000, 685,3 кв. м - за $17,770,000 (очевидные плюсы этого предложения - свободная планировка, большие витрины, 1-я линия Садового Кольца, высокий пешеходный трафик, наличие стоянки на 15 м/м), а также помещение рядом со станцией метро «Охотный ряд», которое можно использовать под магазин, кафе или ресторан; его стартовая цена составляла 717,2 млн руб. (€20 млн).

При этом средневзвешенная цена объектов, предлагаемых к продаже на периферии города, в январе месяце составила 6,414 за 1 кв.м. Рост средневзвешенной цены на торговые помещения, расположенные вне Садового Кольца, составил в январе 2008 года 11% по отношению к декабрю 2007 года и 60% по отношению к январю 2007 года. Что отчасти объясняется существенным сокращением общей площади объектов: в январе она равнялась 248,11 тыс. кв. м - это на 31% меньше по отношению к декабрю и на 35% меньше по отношению к январю 2007 года.

Если приводить данные об уровне средних арендных ставок предлагаемых к сдаче торговых объектов, то в центре Садового Кольца они составили $1,920 за 1 кв. м в год, за пределами Садового Кольца - $975 за 1 кв. м в год.

Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения

В январе показатели рынка производственно-складских помещений продемонстрировали некоторый рост по сравнению с прошлым годом: на продажу было выставлено 68 соответствующих объектов, что на 50% выше, чем за аналогичный период 2007 года. Суммарная площадь предложения понизилась на 14%, и за месяц составила 451.000 кв. м. По данным на конец января 2008 года, стоимость квадратного метра производственно-складской площади в столице составляет $2,529 и в сравнении с декабрём ценовой рост составил 23%.

Объём предложения складской недвижимости в финансовом эквиваленте вырос ещё на 6% и уже составляет $1,14 млрд. Это более чем в 2,5 раза выше, чем показатели января прошлого года. Подобная ситуация ещё раз подтверждает интенсивное развитие производственно-складского сегмента, который многие участники рынка рассматривают как крайне интересный с инвестиционной точки зрения.

Средняя площадь экспонируемых производственно-складских помещений почти не изменилась и составляет 6,640 кв. м. Средний уровень арендных ставок в данном сегменте за прошедший месяц составил $283 за 1 кв. м в год.

Объем рынка помещений свободного назначения для января месяца показал совсем незначительное снижение. Количество объектов свободного назначения в декабре составило 156 шт.; это на 9% меньше, чем в декабре 2007 года, но на 11% больше, чем в январе 2007 года. При этом по части средней площади объектов прирост показателей января 2008 года к декабрю 2007-го составляет 9%, а к январю 2007 года - 38%. Объём предложения в денежном выражении в январе понизился на 3% и составил $607 млн. Средневзвешенная цена, понизившись на 2%, составляет $5.481 за 1 кв. м.