Снижение цен на рынке коммерческой недвижимости

Кризис ликвидности не обошел стороной и рынок коммерческой недвижимости: уже сейчас наблюдается снижение спроса, повышение конкуренции и отрицательная динамика цен.

Олег Корчак, генеральный директор УК"БестЪ", управляющий бизнес-центром "Авеню", рассказывает, что сейчас на рынке повысилось предложение, а спрос, по его мнению, застыл: "Даже началась тенденция к его снижению. Это касается всех видов коммерческой недвижимости. Уже сейчас везде при проведении деловых переговоров можно обсуждать дисконт. В ситуации, когда спрос меньше предложения, это обычное дело. По летним ценам сейчас ничего не продать. Клиент просто выберет другой объект".

Аналитики консалтинговой компании RRG также отмечают, что второй месяц подряд объем предложения на рынке коммерческой недвижимости стремительно растет и достигает рекордных величин за весь период наблюдений, начиная с 2004 года. В октябре по сравнению с сентябрем на рынок выставлено на 13% больше объектов, а суммарный объем площадей вырос на 17%.

Однако, по их мнению, в отличие от сентября, когда объем рынка вырос в стоимостном и физическом выражениях, в основном за счет офисных площадей, в октябре увеличение произошло как за счет офисных, так и торговых помещений. Интересно, что на рынке аренды коммерческой недвижимости объем предложения в октябре по сравнению с сентябрем вырос на 45%, сообщают аналитики RRG.

Причина такого роста очевидна – кризис ликвидности недвижимости. Кому-то нужны собственные средства, кто-то старается скорее продать объекты, боясь падения цен. Впрочем, последние уже "дождались". В течение октября средневзвешенная цена предложения снизилась на 2% по рынку в целом. Снижение цены отмечено также практически во всех сегментах.

Однако текущее снижение вряд ли можно считать признаком начала обвала – это лишь вынужденная коррекция после сильного сентябрьского роста. К тому же на протяжении октября наблюдался стремительный рост курса доллара США по отношению к рублю, что также не могло не отразиться на долларовом выражении цен на недвижимость. В то же время нельзя забывать, что в текущих условиях цена в объявлении о продаже не всегда соответствует реальной стоимости сделки, так как собственники все еще не готовы указывать в объявлениях заниженные цены. Уровень торга по некоторым объектам уже достигает 20–30%.

Отдельно стоит упомянуть и про такие показатели, как доли на рынке объектов, продолживших экспонироваться с предыдущего месяца, цена квадратного метра которых за прошедший месяц снизилась или, наоборот, возросла. Если рассматривать динамику этих показателей с октября 2007 года, то по август 2008 года доля выросших в цене объектов колебалась в пределах 15–20%, однако в сентябре и октябре этот показатель составил уже 12%. Доля подешевевших объектов с января текущего года не поднималась выше 15%, однако в сентябре и октябре достигла уровня 18% и 17% соответственно. Этот факт можно рассматривать как еще одно подтверждение того, что владельцы уже готовы снижать цены.

Что касается структуры предложения по общей стоимости, то доля сегмента офисных помещений увеличилась с 67,6% до 68,8%, что является самым высоким показателем за весь период мониторинга

Торговая недвижимость

В октябре объемы рынка торговой недвижимости значительно возросли по всем параметрам как в пределах, так и за пределами Садового кольца, однако средневзвешенные цены в этих двух сегментах изменились разнонаправленно, сообщают аналитики RRG.

Для помещений в пределах Садового кольца наиболее сильно изменившиеся показатели − общая стоимость и количество объектов, выросшие на 16%. Средняя площадь объекта сократилась на 3% и сравнялась с минимальным для данного сегмента показателем в 330 кв. м, зафиксированным еще в августе. По всей вероятности, именно этот фактор "сыграл" на некоторое повышение цены: она выросла на 3% и составила 21 021 доллар за 1кв.м.

Предложение торговых помещений за пределами Садового кольца также значительно выросло, однако других существенных изменений не произошло. На 14% увеличилась общая площадь предложений, на 13% – общая стоимость, и на 12% – количество предлагаемых к продаже объектов. Средняя цена снизилась всего на 1% до 7209 долларов за 1кв.м.

Если рассматривать ранее не экспонировавшиеся объекты, то наиболее дорогим стало здание на Родчельской улице ценой 23 млн долл. площадью 2300 кв. м. Самая высокая цена за квадратный метр – 37 тыс. долларов – в магазине в первой линии домов на улице Профсоюзной.

По данным АКЦ "МИЭЛЬ", на столичном рынке торговой недвижимости наивысшие темпы роста отмечены и в сегменте торговых центров. Так, на конец третьего квартала 2008 года объем предложения на рынке качественных торговых площадей составил 2 млн 786 тыс. кв. м, из которых 192 тыс. кв. м были введены в эксплуатацию за январь – сентябрь этого года.

"Из заявленных до конца 2008 года 800 тыс. кв. м будет введено в эксплуатацию не более 284 кв. м, или 36%. При таком развитии ситуации объемы строительства в 2008 году превысят показатели 2007 года не более чем на 16%", – сообщает пресс-служба МИЭЛЬ.

Ввод новых торговых объектов практически не изменил показатели обеспеченности жителей города качественными торговыми площадями. По-прежнему наибольшее количество торговых площадей на душу населения приходится на центр, запад и северо-запад Москвы. В третьем квартале 2008 года спрос на аренду торговой недвижимости снизился по сравнению с предыдущим кварталом на 13%. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года снижение составило почти 50%. Средняя площадь заявки за квартал уменьшилась на 14%. В среднем по сравнению с прошлогодними показателями спрос на приобретение торговых площадей возрос на 4%. При этом средняя площадь по одной заявке сократилась на 15%.

В сравнении с результатами первого полугодия, отмечают аналитики АКЦ "МИЭЛЬ", значительно уменьшилось число заявок на помещения площадью свыше 1000 кв. м, и возросло – на площади от 250 до 1000 кв. м.

В третьем квартале наибольшим спросом как на аренду, так и на покупку пользовались площади в Центральном административном округе. В целом на ближайшие год-два высока вероятность концентрации спроса в районах с высокой потребительской активностью и снижение спроса на районы с недостаточным рыночным потенциалом.

С января по сентябрь 2008 года арендные ставки и цены продаж показали бурный рост. Причинами этого стали наблюдавшееся на протяжении января – июля 2008 года снижение курса доллара по отношению к рублю и активная конкуренция розничных сетей между собой за качественные помещения. В результате с начала года арендные ставки, номинированные в долларах, выросли на 35%. При этом наивысшие темпы прироста (свыше 50%) были отмечены в сегменте торговых центров. Здесь средний уровень арендных ставок достиг диапазона в 1200–1400 долларов за квадратный метр в год.

В среднем на 58% с начала года выросли цены продаж торговой недвижимости. Почти в два раза, достигнув диапазона 10–14 тыс. долларов за 1 кв. м, выросли цены предложений на площади автономных магазинов (помещения формата street retail).

"Ощущаемый кризис побуждает собственников предлагать на продажу объекты, которые они ранее не намеревались продавать. Игроки рынка пересматривают свои возможности, консолидируют активы, отказываются от части неэффективно работающих площадей и направлений, вследствие чего на рынке появляется масса достаточно интересных предложений, особенно в классе торговых комплексов и автономных магазинов формата street retail" , – отмечает руководитель департамента коммерческой недвижимости АКЦ "МИЭЛЬ" Айдар Галеев.

Василина Багушевская