Лесные жители

В условиях дефицита земли под жилищное строительство даже небольшие свободные участки приобретают стратегическое значение. Однако даже редкие незанятые территории могут быть не предназначены под жилую застройку. Одна из таких площадей — участок за улицей Лесной в Центральном районе.

Спрос не рождает предложение

Квартирный вопрос, который раз и навсегда обещал решить еще г-н Брежнев, до сих пор остается камнем преткновения для подавляющего большинства тольяттинских семей. Решить проблему пока не смогли ни разрекламированные ипотечные программы, ни возведенная в ранг национальных проектов программа "Доступное и комфортное жилье — гражданам России". Федеральным законом "О федеральном бюджете на 2007 год" на реализацию нацпроекта "Доступное жилье" предусмотрены средства в объеме 50,8584 млн руб., что на 24,8% выше назначений 2006 года. Часть этих средств досталась Самарской области и Тольятти в частности. Однако количество доступного жилья в городе не увеличилось, и план обеспечения тольяттинского рынка новыми квадратными метрами давно провален. По этой причине в начале ноября был уволен заместитель мэра по строительству, архитектуре и земельным ресурсам Владимир Бондаренко. С начала текущего года в Тольятти было сдано в эксплуатацию всего лишь 138 тыс. кв. м жилья, при запланированных 317 тыс. кв. м. В прошлом году ситуация была аналогичной, план не был выполнен и город недосчитался 150 кв. м жилья. Тема жилой застройки также стала одной из главных на недавней встрече губернатора области Владимира Артякова с общественностью города. Губернатор требовал повысить темпы строительства жилья. Строители, в свою очередь, сетовали на то, что годами не могут получить разрешение на строительство.

Не улучшает ситуацию и повсеместное развитие ипотечных предложений. Несмотря на то, что количество выданных жилищных кредитов постоянно растет, воспользоваться ими могут не больше 10% нуждающихся в собственной недвижимости. Единственная возможность решения проблемы — снижение стоимости жилья и увеличение его количества. В связи с этим даже небольшие участки земли, пригодной для строительства, приобретают важнейшее значение.

Между лесом и Лесной

Когда город находился в начальной стадии развития и проблема свободных территорий не стояла так остро, землю за улицей Лесной было решено использовать под садовые участки. Было образовано пять дачных кооперативов с общим числом участков в несколько сотен. В середине 90-х, когда страна перешла на капиталистические рельсы, участки из-за близости к городу стали подвергаться разграблению подростками и бездомными. В то время многие хозяева забросили свои подсобные хозяйства. И постепенно вся территория заросла сорняками и завалилась буреломом.

Сейчас общая территория заброшенных дачных кооперативов составляет 20 гектаров. Массив тянется от пересечения улиц Лесной и Горького до кольца пересечения улицы Лесной и бульвара 50 лет Октября. Мэрия города намеренна перепрофилировать данную территорию, отдав ее под жилую застройку. Первоначальный план подразумевал постройку на этом месте двух-, трехэтажных таунхаусов с приусадебными участками, детского сада, школы и пары торговых центров.

В рамках другого проекта, предложенного мэрии, территорию займут дома в 4—6 этажей. Этот проект с экономической точки зрения более выгоден. При предложенной застройке понизится стоимость квадратного метра и большее количество людей смогут купить себе квартиру в этом микрорайоне. Проектные цифры говорят о том, что четыре с половиной тысячи человек смогут обрести в новостройках жилье, разместившись на 105 тысячах кв. м. Еще не решено, сколько будет стоить квадратный метр жилья в этом районе, сколько средств будет потрачено на объекты соцкультбыта.

Экологические аспекты проектного строительства не вызывают опасений. Согласно предложенному мэрии плану, лес не пострадает. Жилые дома будут располагаться от леса на расстоянии не менее 50 м, а в некоторых отступ составит более 200 м. Ни стройка, ни жизнедеятельность района не окажут влияния на зеленые "легкие" города.

Однако до момента, когда первые хозяева получат ключи от квартир в новом микрорайоне, еще далеко. Не менее двух лет займет процедура по переводу земли в зону жилой застройки, утверждение проекта и поиск инвестора. Еще несколько лет будет идти возведение построек. Дальнейшее развитие проекта по освоению перспективной территории будет освещено на страницах "ПН".

Комментарий

Александр Яштынгин, директор МУП "Инвест-проект": Владельцы садовых участков, расположенных за улицей Лесной, проявляют большой интерес к перспективной застройке территории. Большинство владельцев участков не против будущей застройки, а наоборот, поддерживают и хотят участвовать в реализации проекта. Многие дачники уже сейчас хотели бы построить на своих участках коттеджи. Но в данный момент постройка домов на этих территориях запрещена. В городское управление архитектуры уже давно приходят заявления владельцев участков с просьбой разрешить строительство. Но пока им на законных основаниях отказывают в просьбе. Ведь изначально земли за Лесной не предполагалось отдавать под строительство. Согласно Земельному и Градостроительному кодексу, зона садовых и дачных товариществ (Р5) не подразумевает никакого жилищного строительства. То есть основательное строительство коттеджей и жилых домов запрещено. По новому генеральному плану территория будет переведена в зону Ж2. На практике это означает разрешение вести малоэтажную застройку. Но процедура изменения зонирования длительная и достаточно затратная. Участие в ней владельцев садовых участков лишь теоретическое. Частное лицо, которое имеет дачный участок на данной территории, не справится с поставленной задачей ни физически, ни материально. У владельцев садовых участков есть два варианта, как распорядиться своей землей: либо продать инвестору свой участок, либо самому сформировать значимый по объему участок, включающий в себя не менее 20, а лучше больше участков и стать соинвестором. Тогда он сможет участвовать в проекте как землевладелец. Но надо понимать, что, кроме выкупа земли, предстоит еще целый ряд расходов на проектирование, согласование документации с целым перечнем инстанций, изготовление межевого дела, постановка на кадастровый учет и обеспечение инженерными сетями. Организовать весь комплекс работ частному лицу без опыта ведения подобных дел практически нереально.

Чтобы грамотно осуществить перевод земли в зону жилого строительства, должен появиться крупный инвестор, который выкупит все отдельные разрозненные земельные участки, сформирует единый пул и обратится в городское управление архитектуры с просьбой сделать проект планировки для жилой застройки.

В проекте должны быть указаны все объекты, которые планируется возвести на территории. В этот перечень входят жилые дома, транспортные коммуникации, коммунальные сети, объекты соцкультбыта, общественные здания. На участке должно появиться все, что необходимо для функционирования отдельного жилого микрорайона. После того как такой проект планировки будет изготовлен и утвержден во всех инстанциях, можно переходить к рабочему проектированию домов и объектов соцкультбыта (детских садов, школ, магазинов).

Уже сейчас в Интернете появляются объявления о продаже садовых участков на данной территории. Конечно, покупать-продавать территории можно и сегодня, но их назначение пока остается неизменным. И строить за ул. Лесной пока нельзя. Здесь мы подходим к пониманию главного противоречия между потенциальными участниками застройки. К нам продолжают обращаться заинтересованные организации и частные лица с желанием построить дом, но мы вынуждены объяснять, почему это невозможно. В данный момент МУП "Инвест-проект" по заданию мэрии делает проект планировки для застройки участка. Когда план застройки будет утвержден, настанет время искать инвестора.

Знаем по опыту, что процедуры по изменению зонирования и подготовка проекта займут не менее двух лет. Сейчас МУП "Инвест-проект" еще не нашло инвестора, готового полностью взять на себя финансирование проекта. Работа только начата, и имеется целый ряд трудностей. Пока не готово даже экономическое обоснование, опираясь на которое инвестор сможет определить выгодность участия в данном проекте. Кроме того, существует возможность изъятия данных земельных участков под государственные или муниципальные нужды, например расширение проезжей части ул. Лесной, прокладка коллекторов теплосети, водоводов, электропередач и т.д. Современное законодательство позволяет это сделать.

Владимир Михайлов