Почему около 70% инвестиционных квартир до сих пор не продали

В прошлом году игроки рынка недвижимости сравнивали квартиры чаще всего с горячими пирожками. Продавалось практически все. Активный спрос, обусловленный невысоким уровнем предложения, ростом благосостояния, развитием ипотеки и еще массой причин, заставил цены взлететь.

Скачок цен 2006 г. эксперты называют "ненормальным, который никто не мог прогнозировать". Как отмечает аналитическая служба квартирного бюро "Ярмарка", за первые десять месяцев 2006 г. цены на первичном рынке жилья выросли на 80%. Средняя стоимость в новостройках Екатеринбурга за этот период увеличилась с 27,7 до 50,8 тыс. руб.

Примерно так же повышались цены "вторички". В первом квартале прошлого года, согласно данным "Ярмарки", ситуация была относительно стабильна — расценки на вторичном рынке повысились в среднем на 6% (с 30,8 до 32,6 тыс. руб.), как и прогнозировали риэлторы в конце 2005 г. Но уже в апреле цены подскочили сразу на 5%. С мая средний их прирост был как минимум 10% в месяц.

В итоге за 2006 г. расценки на вторичном и первичном рынках увеличились, как констатируют эксперты, на 100-110%. С января 2007 г. динамика снизилась. К апрелю рост цен остановился. Началось их постепенное падение. По оценкам "Ярмарки", с этого момента средняя стоимость квадратного метра в Екатеринбурге ежемесячно снижается на 0,4-1,3%.

Спрос упал. "Вернее, он перешел в разряд отложенного или неплатежеспособного", — конкретизирует Дмитрий Гусев, генеральный директор КБ "Ярмарка". У потенциальных покупателей недостаточно денег, добавляет Сергей Бузунов, генеральный директор центра недвижимости "Метрополия": "Кто-то ждет, пока средняя цена опустится до той суммы, которую они могут потратить, кто-то копит деньги, кто-то, поняв, что на квартиру не хватает, тратит эти средства на автомобили, образование, покупает паи в инвестиционных фондах".

К сокращению спроса добавилось и снижение активности банков. Ипотечный кризис в США изменил политику кредитных учреждений в работе с клиентами, считают эксперты. Г-н Гусев: "Получить ипотечный кредит в прошлом году мог практически каждый. Нередко службы безопасности банков закрывали глаза на некоторые несоответствия документов потенциального заемщика заявленным требованиям кредитного учреждения. Американский кризис заставил российских банкиров стать осторожнее. Теперь получить кредит совсем непросто".

Кризиса на рынке нет, замечает ­Евгений НовосЁлов, генеральный директор АН "Новосёл". Изменение расценок он предпочитает называть "незначительным понижением" и "коррекцией". "Ситуация вполне ожидаемая, — комментирует Андрей Климанов, директор строительной компании "Метеорит", — ненормально высокая динамика роста рынка всегда заканчивается достаточно резкой остановкой".

Частные инвесторы увеличили тормозной путь рынка

Не последнюю роль в избыточном росте цен на квадратные метры сыграли частные инвесторы, которые приобретали жилье для дальнейшей перепродажи. Тем, кто купил квартиру в новостройке на начальных этапах и перепродал ее другому покупателю ближе к завершению строительства, конъюнктура рынка гарантировала заработок на этой несложной операции свыше 100% от вложений.

На вторичном рынке частные инвесторы зарабатывали по аналогичной схеме. Несмотря на то что перепродажа "вторички" обременяла их налоговыми отчислениями, прибыльность таких сделок не сильно отставала от заработка на недостроенном жилье. "Конечная цена продажи квартиры могла значительно превосходить заявленную в прайсе риэлтора. В конце прошлого года у нас был случай, когда перед подписанием договора с покупателем продавец квартиры поднял ее стоимость сразу на 700 тыс. руб. При этом сделка все же состоялась. Выбора у покупателя не было: он прекрасно понимал, что торговаться с владельцем недвижимости бессмысленно — к нему стояла целая очередь из тех, кто без лишних разговоров согласился бы на такие условия", — описывает особенности ценообразования на вторичном рынке г-н Новосёлов.

Возможность заработать с помощью схем "переуступки" первыми осознали немногочисленные профессионалы (риэлторы, люди, близкие к рынку недвижимости), которые могли прогнозировать рост и, как следствие, свою прибыль от таких операций еще в начале года. На первых порах серьезно на рынок они не воздействовали, поясняет Петр Латий, руководитель службы продаж девелоперской компании "Олипс". "Но уже к середине года число таких инвесторов увеличилось в разы. Осознав очевидную тенденцию, на ней решил заработать, наверное, каждый, у кого были на это деньги", — продолжает он.

Закладывая свою рентабельность в цену на каждом этапе перепродажи квартиры, перекупщики подстегнули скачок цен. В цепи "переуступок" и перепродаж могли участвовать два-три спекулянта. До конечного покупателя недвижимость доходила с их наценками. Процент сделок, в которых участвовали спекулянты, от общего объема продаж подсчитать невозможно, говорят эксперты и предполагают, опираясь на собственный опыт, что перекупщики участвовали в 20-30% операций.

Коррекция цен к началу 2007 г. фактически свела количество подобных сделок к нулю. И такого спроса со стороны частных инвесторов на рынке уже не будет, считает г-н Латий. Эксперты не видят предпосылок для повторения роста цен прошлого года. Прибыльность спекулятивных сделок упала в разы. Потому, вероятно, такие инвесторы будут искать более эффективные финансовые инструменты, полагает г-н Бузунов. В качестве альтернативы инвестиционному жилью он называет коммерческую недвижимость и всевозможные ПИФы.

Часть инвестиционных квартир, выставленных на продажу в начале года, в прайсах риэлторов зависла, рассказывает Евгений Новосёлов: "У того, кто купил квартиру в начале прошлого года и продал ее сейчас, была возможность установить цену чуть ниже рыночной и неплохо на этом заработать. Те, кто присоединился к общему потоку частных инвесторов ближе к пиковому периоду роста, пока, скорее всего, перепродать недвижимость с выгодой не могут. Цена слишком велика для покупателя".

До 30% инвестиционных квартир перекупщики уже продали, считает Сергей Бузунов. Остальные инвестиционные квадратные метры, по его словам, ждут лучших времен, когда среднерыночная цена превысит ту, по которой жилье приобрели. Насколько — вопрос индивидуальный. Каждый инвестор будет продавать квартиру в зависимости от того, когда он ее купил, решая, устраивает его операционная норма доходности или нет. Потому массового выброса таких квартир на рынок не произойдет.

Подтолкнуть спекулянтов к досрочной продаже способна только паника, которую может спровоцировать неожиданно резкое падение цен. Кроме того, себе в убыток могут сработать те, кто опасается, что расти недвижимость начнет еще нескоро. Но таких людей на рынке немного, считает г-н Бузунов: "В 1998 г., который действительно можно назвать кризисным, выброс был. Люди активно избавлялись от инвестиционной недвижимости, понимая, что заработать на ней они еще долго не смогут. Сейчас ситуация другая — цены корректируются, но не падают, рынок не рушится".

Количество сделок по продаже инвестиционной недвижимости может возрасти ближе к Новому году, прогнозирует г-н Новосёлов. "Но в любом случае продавать будут по среднерыночной цене, поэтому расценки принципиально не изменятся. Просто к Новому году клиенты активизируются — продажи традиционно увеличиваются примерно на 20%", — добавляет он. Все инвестиционные квартиры, вероятно, продадут только после того, как рыночные цены превысят пиковые показатели конца прошлого — начала этого года, резюмируют эксперты.

По прогнозам Дмитрия Гусева, цены перестанут падать и начнут расти к весне 2008 г. К тому времени, считает он, среднерыночные расценки снизятся на 15-20% по отношению к пиковому показателю (конец марта — начало апреля текущего года). Появится платежеспособный спрос. Но оценить динамику дальнейшего роста пока практически невозможно, говорит г-н Гусев. Все эксперты сходятся во мнении, что резких скачков спроса не будет. Они не решаются называть цифры дальнейшего ежемесячного роста цен, но предполагают, что этот показатель не превысит 3%. Прогнозы роста Сергей Бузунов подтверждает московским опытом: "На столичном рынке цены уже пошли вверх. Сейчас они растут на 1,5-2% в месяц. И у нас, скорее всего, к весне установятся такие же темпы".

АН заняли выжидательную позицию

По схемам перепродажи работали и сами агентства недвижимости, констатирует Евгений Новосёлов. Покупкой квартир для дальнейшей их продажи по более высокой цене занимались, отмечает он, около половины всех риэлторов Екатеринбурга.

Сейчас активность агентств по этим сделкам упала, добавляет г-н Новосёлов, количество риэлторов, которые продолжают играть на таких операциях, сократилось примерно до 8-10% от общего числа. "Доходность агентств падает. Поэтому далеко не у всех есть оборотные средства для скупки недвижимости", — поясняет Евгений Новосёлов.

Как сообщает Дмитрий Гусев, прибыль риэлторов снизилась на 10-50%. Общее количество сделок АН сократилось на 20-30%. Жилье в этом году продается вяло. Предложение на вторичном рынке растет. По данным аналитиков "Ярмарки", в прошлом году среднее количество квартир, выставленных на продажу, не превышало 3 тыс. Сейчас, замечает г-н Гусев, оно возросло до 12 тыс. Продается только то, что стоит дешевле среднерыночных расценок, добавляет Сергей Абрамов, генеральный директор агентства недвижимости "Визит": "Риэлторы убеждают продавцов квартир не завышать цены. Сотрудники агентств недвижимости ежедневно объясняют людям, что даже по среднерыночной цене продать квартиру сегодня практически нереально. Доказывают это цифрами. Если в прошлом году продавцы могли неоднократно повышать цену, то в этом у покупателей есть все шансы "сторговаться": скинуть стоимость квартиры на несколько сотен тысяч рублей".

Но о том, что в условиях падения спроса агентства недвижимости начали покидать рынок, говорить нельзя, считает он. По словам г-на Абрамова, многие риэлторы заняли выжидательную позицию. "Все понимают, что снижение цен — явление временное. И продажи рано или поздно вновь начнут подрастать. Некоторые АН даже работают в минус — их доходы ниже расходов. Но они не закрываются, ожидая активного спроса", — уточняет он.

АН, для которых работа на грани рентабельности и ожидание "лучших времен" — не выход, активно расширяют список своих услуг за счет ипотеки и акцентируют внимание на сегментах, где спрос принципиально не снизился. В частности, "Метрополия" специализируется на операциях с коммерческой недвижимостью. Спрос на покупку и аренду нежилых квадратных метров в городе существенно не изменился, считает г-н Бузунов. Но полностью отказываться от операций с квартирами в "Метрополии" не собираются — рынок коммерческой недвижимости сужается. Сергей Бузунов: "Предложения становится все меньше. Осознав выгоду аренды, строительные компании и девелоперы предпочитают самостоятельно управлять такой недвижимостью".

Самым эффективным способом повышения рентабельности риэлторы считают сотрудничество с застройщиками, возобновившими в этом году практику передачи части продаж квартир на аутсорсинг, прерванную около двух лет назад.

Дмитрий Шлыков