Ипотечные продукты поставят под контроль

В Уральской палате недвижимости (УПН) завершается формирование информационной базы для ипотечных брокеров. По словам председателя совета УПН Александра Бабичева, над ее созданием сейчас трудятся четыре банка и три риэлтерских агентства.

Необходимость создания базы г-н Бабичев объясняет чрезвычайно расширившимся количеством предлагаемых ипотечных продуктов (в настоящее время в Екатеринбурге кредиты на покупку недвижимости выдают около 50 банков), в которых уже не ориентируются даже риэлтеры. УПН решила заняться обеспечением деятельности ипотечных брокеров (агентств недвижимости), которые с развитием ипотеки помимо традиционных поиска объектов недвижимости, согласования суммы сделки, сбора дополнительных документов взяли на себя подбор оптимальной ипотечной программы для клиента, предварительный андеррайтинг объекта, представление интересов заемщика в оценочных и страховых компаниях. С созданием информационной базы работа брокера по поиску оптимального варианта будет упрощена, а клиенты получат возможность выбрать наиболее приемлемое предложение, о существовании которого они сегодня могут даже не знать. При этом запуск системы, утверждает Александр Бабичев, не повлияет на стоимость риэлтерских услуг, которая не превысит нынешних 2-3 % от стоимости объекта.

На сегодняшний день в системе изъявили желание участвовать 18 банковских учреждений, 41 ипотечный брокер и 148 ипотечных консультантов. Между ними выстраивается следующая схема работы: банки предоставляют в УПН информацию по кредитам и еженедельно ее обновляют; УПН аккредитует брокера, обучает его и обеспечивает ему доступ к информационной базе и ипотечному навигатору. В свою очередь банк и брокер обмениваются клиентами, заинтересованными приобрести недвижимость в кредит.

Палата будет предоставлять АН (брокерам) доступ к базе по персональному коду в режиме он-лайн. Мониторинг предложений будет вестись еженедельно. На себя УПН берет также ведение реестра участников системы, создание и обеспечение функционирования сводного ипотечного калькулятора.

О необходимости создания навигатора в море ипотечных продуктов говорят следующие цифры: по данным министерства строительства Свердловской области, за январь-август 2007 года коммерческими банками выдано 5 391 ипотечный кредит, что составляет 240 % к 2006 году, на сумму 6, 581 млрд. рублей.

Заместитель председателя правления "Меткомбанка" Александр Щур утверждает, что банки продолжают выводить на рынок новые продукты. Ряд кредитных учреждений начинает предоставлять кредиты без первоначального взноса, все больше и больше возникает предложений по кредитованию первичного жилья. Интересна рынку ипотека земли: банки предоставляют кредиты на 15 лет на приобретение участков, стоимость которых растет более высокими темпами, чем жилая недвижимость, а также под строительство дома на уже приобретенной земле.

В увеличении объемов ипотечного кредитования, безусловно, заинтересованы не только банки: наряду с созданием условий для увеличения строительства и поддержкой социально незащищенных граждан ипотека является одним из инструментов реализации в области программы "Доступное жилье".

В рамках круглого стола "Доступное и комфортное жилье" заместитель начальника отдела министерства строительства Игорь Демин сообщил, что область справляется с задачами, вытекающими из соглашения с федеральным Минрегионразвитием: в январе-августе 2007 года в Свердловской области было сдано 614,4 тыс. квадратных метров (135% по сравнению с восемью месяцами 2006 года), из которых на индивидуальное жилье приходится 326 тысяч.

Помощник директора Свердловского областного госучреждения "Фонд поддержки индивидуального жилищного строительства" Оксана Вохминцева напомнила, что государственная поддержка оказывается самым разным категориям граждан: сельским жителям предоставляется субсидия в размере 40 % от стоимости жилья; молодым специалистам, выехавшим в малые города и поселки, помимо субсидии предоставляется рассрочка по платежам под 1 % годовых; бюджетникам по постановлению правительства жилье передается по сметной стоимости и в кредит под 1 % годовых — кроме того, разрабатывается положение о предоставлении субсидий на погашение банковской процентной ставки по ипотечному кредиту. Всего за десять лет построено 12 многоэтажных жилых домов площадью 75 тыс. квадратных метров: жилищные условия улучшили 1,5 тыс. семей.

В конце года будет сдан еще один 129-квартирный дом на Химмаше: приблизительно 49 квартир получат молодые семьи, 36 — бюджетники, 18 — сироты и 24 — ветераны и инвалиды. Этот дом построен за счет средств, выделенных в предыдущие годы. В 2007 году в бюджете запланировано на эти цели 1, 868 млрд. рублей. Освоение этих денег произойдет в 2008-2009 годах.

Естественно, большая часть екатеринбуржцев не может претендовать на получение жилья в этих домах. Поэтому ипотека для них — наиболее реальный способ решения жилищной проблемы. Но, как отмечали участники круглого стола, ипотеку сдерживает неконтролируемый рост цен, подобный прошлогоднему.

Возможно, позволит стабилизировать ситуацию на рынке реализация проекта "Академический": первые 80 тыс. квадратных метров будут готовы уже в конце 2008-начале 2009 года. Затем, утверждает первый заместитель директора филиала ЗАО "Ренова — СтройГруп" в Екатеринбурге Ардак Кощугулов, темпы будут увеличиваться, работа будет вестись сразу на 3-4 блоках, включая объекты соцкультбыта: "Мы настроены на сдачу 200-300 тыс. квадратных метров в год. Думаю, подобные объемы скажутся на цене жилья. Наша задача — снизить себестоимость объектов, и поэтому при проектировании принимаются самые экономичные решения".

По словам г-на Кощугулова, при возведении экономного жилья решено отказаться от вентилируемых фасадов и керамогранита, удорожающих строительство. Каркас будет монолитным, заполнение — из штучных материалов (газобетонных блоков). В перспективе не исключается использование сборных конструкций, от которых застройщик пока отказался в силу их низкого качества. В cвязи с этим "Ренова — СтройГруп" рассматривает возможность создания в Екатеринбурге мощностей по производству конструкций.

Специалисты, между тем, сомневаются, что строительство даже в больших объемах экономного жилья существенно повлияет на стоимость квадратного метра. Все будет зависеть от темпов ввода новых объектов: Ардак Кощугулов не скрывает, что темпы строительства будут задаваться развитием рынка. Другими словами, никто не заинтересован в обвале цен. Ставку при реализации квартир застройщик "Академического" намерен сделать на появление банковских продуктов, позволящих гражданам купить жилье в рассрочку.

Александр Бабичев считает, что продажи на рынке примут более цивилизованные формы лишь тогда, когда у застройщиков начнутся проблемы с реализацией. Результатом подобной ситуации станет тесное взаимодействие строителей и риэлтеров по стабилизации рынка и поиску оптимальных ипотечных программ.

Расширение ипотечных предложений, полагает Александр Щур, внесет в повестку дня и другие вопросы: например, об адекватности нашей судебной системы при решении конфликтных вопросов, обусловленных, естественно, неплатежеспособностью заемщика, и создания маневренного фонда. Цивилизованным выходом из конфликтной ситуации, считают банкиры, могло бы стать предоставление человеку на срок продажи заложенной квартиры качественного жилья из маневренного фонда. По этому поводу между властями и финансистами идет дискуссия, но государственный подход пока не выработан.

Что же касается информационной базы, разрабатываемой в УПН в помощь ипотечным брокерам, то она будет готова, по словам Александра Бабичева, примерно через месяц — полтора.

Владимир Терлецкий