Инвестиции в зарубежную недвижимость – удачное вложение капитала

Участники третьего инвестиционно - строительного форума "СтройПромЭкспо 2007", проходящего в настоящее время в Деловом информационно-выставочном центре, обсудили перспективы приобретения недвижимости за рубежом.

Управляющий директор компании Dacha Real Estate Андрей Бугров утверждает, что в настоящее время инвесторы со всего мира устремились в Дубай – один их семи эмиратов ОАЭ. Эта страна показывает в последнее время потрясающие темпы роста ВВП - свыше 20% в год, и проводит курс на привлечение туристов и бизнесменов со всего света. Получить обычную туристическую визу можно в течение двух дней за 50 долларов.

Рост валового внутреннего продукта в Эмиратах осуществляется отнюдь не за счет нефти, а благодаря целенаправленной политике по развитию туризма, транспорта, логистики, инвестиционного бизнеса, производства материалов, драгоценных металлов и т.д. Через страну проходит огромное количество грузов: только в Австралию совершается 52 рейса в неделю, в Америку – три рейса в день, в Вену – два и т.д.

Сейчас в Дубае реализуется сразу несколько грандиозных проектов: Дубайская башня высотой 1 км, в которой разместятся семизвездочный отель, офисы, торговый центр, жилые квартиры. Около 1,5 млрд. долларов составят инвестиции в комплекс Palma Jumeirah, основание которого выполнено из песка и камней в виде пальмы. Собственники домов, отелей, вилл сменились там уже раза три, а цены выросли в шесть раз: один метр жилой недвижимости стоит 6-8 тыс. долларов.

Почти распроданы искусственные острова в Персидском заливе, имитирующие карту земли. Предназначены они для дорогих отелей или частных резиденций. Около 80 башен будет построено в рамках проекта Dubai Marina – здесь будет возводиться только жилая недвижимость, магазины, развлекательные заведения. Уже сейчас это один из самых дорогих районов.

В районе Jumeirah Lake Towers запланировано построить 84 башни (половина – офисные здания, половина – жилые). Здесь разместится золотая биржа Дубая, чтобы превратить страну в рынок номер один по обороту золота, а также будущая арабская Уолл Стрит. Дубай хочет стать не только туристическим центром, но и финансовым, то есть встать на уровень Гонконга, Сингапура, Лондона, Нью-Йорка. Штаб-квартиры ведущих банков, финансово-инвестиционных и пенсионных компаний уже присутствуют в Дубае.

Дубайский международный аэропорт раскинется на площади свыше 140 квадратных километров: тут, помимо взлетно-посадочных полос и терминалов, будет построен жилой комплекс, промышленный блок, выставочный центр, гольф-клуб, технопарк – то есть целый город.

Цены на недвижимость в Дубае, учитывая бурный рост инвестиций, конечно, кусаются, но, с другой стороны, они и в России немаленькие: Москва по дороговизне жилья стоит на шестом месте в Европе после Монако, Лондона, Парижа, Амстердама и Лихтенштейна. Поэтому россияне вполне могли бы, полагают риэлтеры, вложиться в недвижимость в ОАЭ.

Большинство проживающих в Дубае – приезжие, которые имеют право работать: здесь низкий уровень безработицы и отсутствуют налоги на корпоративные доходы и на доходы физических лиц. Существуют лишь небольшие таможенные пошлины на автомобили и предметы роскоши. Под налогообложение подпадают считанные виды бизнеса: банковская деятельность, нефтепереработка.

Возможности расширяются в свободных экономических зонах: инвестору нет необходимости иметь в качестве партнера арабского акционера, а также иметь в компании трех сотрудников арабов.

С недавнего времени в некоторых районах страны иностранцы получили право приобретать недвижимость в собственность. Для владельцев недвижимости и членов их семей предоставляются резидентские визы, которые позволяют в Дубае жить, работать, учиться, открывать счета, получать медицинское обслуживание. В последнее время здесь открыли свои филиалы очень много учебные заведения из Европы и Америки – присутствует и Санкт-Петербургский университет.

Недвижимость можно приобрести в кредит, получив ипотечный кредит от местного либо иностранного банка под 7-8% годовых. Первоначальный взнос составляет около 40% от стоимости собственности.

Сделки бывают обычно двухуровневыми: сначала заключается предварительный договор, где указывается объект и его стоимость, сумма начального платежа, график платежей. Когда произведен первый платеж, составляется основной инвестиционный контракт между покупателем и девелопером, дающий основания для регистрации недвижимости в земельном комитете Дубая и получения сертификата о праве собственности.

Впрочем, у Дубая есть существенный минус: летом здесь температура доходит до сорока пяти градусов. С точки зрения климата, полагает менеджер компании Soldel S. L. Андрей Десятник, Испания смотрится выигрышнее. Приобретать недвижимость, по его мнению, лучше всего на побережье Коста Бланка, где за последние полгода цены выросли на 6,5%, что очень неплохо для Европы. На побережье Коста Дель Сол рост ниже, но там и цены другие.

Жилье можно приобрести в кредит, заплатив 20-30% от стоимости недвижимости. Ставка по ипотечному кредиту составляет 5-5,5% годовых. При приобретении недвижимости в собственность заключается предварительный договор с застройщиком, вносится 3% от стоимости объекта. Затем подписывается контракт с графиком денежных поступлений: в течение 3-4 месяцев вносится до 30% от стоимости жилья. Оставшаяся часть погашается после окончания строительства.

Получив документ на право владения, иностранные граждане обращаются с ним в испанское консульство для получения мультивизы, которая дает право находиться в Испании в течение года 180 дней (непрерывно или в сумме). Для более длительного пребывания на территории Испании следует получить вид на жительство. Последний выдается на срок от одного до пяти лет.

Квадратный метр в хороших апартаментах, оборудованных мебелью, кондиционером, электроплитой, стоит в Коста Бланке от 1200 до 2500 евро. При этом нелишне знать, что согласно новым испанским законам, расстояние до моря должно быть не менее 300 метров, поэтому на первой береговой линии недвижимость не возводится.

Догоняет Испанию по стоимости недвижимости Болгария: цена, по словам директора ООО "Евроберег" Евгения Симкина, находится в коридоре между 800 и 3000 евро за квадратный метр (последняя цифра относится к жилью на первой линии, хотя с 2008 года Болгария, скорее всего, также запретит строительство ближе 300-500 метров).

Основные продажи осуществляются на первичном рынке - вторичного рынка практически не существует. Застройщик предоставляет рассрочку под 7 - 15% годовых. Недвижимость в Болгарии дорожает существеннее, чем в целом по Европе: рост стоимости за последние полгода составил 20-30%, хотя есть объекты, построенные два года назад и не изменившиеся в цене. Наиболее, по мнению Симкина, подорожают объекты с видом на море после объявления запрета на строительство в первой линии.

Коммерческая недвижимость в Болгарии стоит столько же, сколько и жилая: 1500 – 3000 евро за квадратный метр. Инвестиции окупаются примерно за три-шесть лет. Землю, в отличие от Испании, можно купить лишь на юридическое лицо – правда, фирму россиянин может учредить единолично.

При покупке недвижимости уплачивается регистрационный сбор 3% от стоимости объекта и имущественный налог в размере 0,15% в год. При ведении бизнеса придется уплачивать два основных налога: на прибыль (10%) и НДС (20%). Существует и налоговый режим без НДС, но он прекращается при обороте 50 тыс. левов (25 тыс. евро) в год.

Эксперты утверждают, что налоговую нагрузку можно всегда минимизировать. Правда, после вступления Болгарии в Евросоюз финансовые власти стали жестче смотреть, откуда приходят и куда уходят деньги. Но в целом законодательство остается либеральным.

В Алании (Турция) жилье стоит еще дешевле, чем в Болгарии: за однокомнатную квартиру (со спальней и кухней-залом) просят 1,5 млн. рублей. Причем услуги посредника входят в эту сумму. Ставка ипотечного кредита для российских граждан равняется 5%.

Процедура оформления недвижимости занимает обычно около шести месяцев. Визу выдают предварительно на два месяца. Вид на жительство в Турции предоставляется сейчас на три года. Все расходы, помимо стоимости квартиры, составляют, по словам представителя компании Alanya Simsek group Эльзы Сагитовой, 60-70 тыс. рублей (при оформлении недвижимости платится налог 3% от стоимости объекта и налог на имущество в размере 0, 2%). Компания, правда, погашает расходы на проезд, если сделка состоялась.

Земля в Турции предоставляется исключительно для строительства и только в аренду сроком на 49 лет либо в бессрочное пользование. Коммунальные платежи за двухкомнатную квартиру с бассейном и охраной составляют около 70 долларов в месяц – при том что в аренду ее можно сдать за 300-400 долларов. Налогообложение коммерческой недвижимости такое же, как и жилой.

Какой же стране следует отдать предпочтение при покупке недвижимости? По словам директора компании GFPI Валентины Нагиевой, страну надо выбирать в зависимости от того, для чего вы хотите купить недвижимость. К примеру, старая Европа дает очень маленькую доходность, и, по мнению американских экспертов, наиболее интересными для инвестиций являются Уругвай, Мексика, Малайзия, Черногория, Гондурас, Колумбия. Однако для проживания европейские страны предпочтительнее - те же американцы составили следующий рейтинг: Франция, Австралия, Нидерланды, Новая Зеландия, США, Швейцария, Дания, Италия, Люксембург и Аргентина.

Оценивая же всю совокупность причин, эксперты пришли к выводу, что покупать недвижимость надо в Черногории, Южной Италии, Таиланде, Болгарии, Хорватии, Турции, Уругвае, Малайзии.

Владимир Терлецкий