Застройщики привлекают ипотечных клиентов

Еще два-три года назад ипотечное кредитование работало исключительно на рынке вторичного жилья, практически не охватывая сегмент новостроек. Заемщики и банки опасались рисков, связанных с оформлением прав собственности, замораживанием строительства либо невыполнением финансовых обязательств застройщиком. Строительные же фирмы предпочитали клиентов с живыми деньгами, тем более что недостатка в таких покупателях не было. Поэтому ипотека была скорее дополнительным сервисом, нежели реальным инструментом увеличения продаж.

Сейчас, в условиях стабильного рынка, застройщики стали охотно идти на сотрудничество с банками по ипотечным программам, надеясь привлечь новые сегменты покупателей и ускорить процесс продажи жилья, который сущест­венно замедлился в этом году. "Год-два назад строительные фирмы продавали дом еще на уровне котлована. Сегодня есть прецеденты, когда застройщик уже возвел дом, сдал его госкомиссии, регистрирует квартиры на себя и продает их с повышением цены уже как вторичные", — рассказывает Станислав Дехтулинский, руководитель кредитно-кассового офиса Городского Ипотечного Банка в Екатеринбурге. Эксперты констатируют, что людей, не решивших свой квартирный вопрос и имеющих 100% денег на приобретение жилья, на рынке практически не осталось. Застройщики стали активно заманивать клиентов возможностью покупки квартиры в кредит. По данным УПН, количество сделок с использованием заемных средств на первичном рынке недвижимости достигает 20% от всех сделок в этом сегменте, в прошлом году данный показатель равнялся 10-12%.

Ипотечное кредитование расширяет объем платежеспособного спроса

Пару лет назад квартиры в ипотеку предлагали лишь лидеры строительного рынка — "Атомстройкомплекс", "Наш дом", "NOVA-строй". С конца прошлого — начала текущего года к ним присоединилось и большинство других компаний-застройщиков — "Уралэнергостройкомплекс", МАН, "Астон Груп" и т. д. К такому шагу застройщиков подтолк­нула конъюнктура рынка недвижимости. После бурного роста цен в прошлом году (около 100%) наступила стабилизация, стоимость квартир стала снижаться — с рынка ушли инвестиционные покупатели, высвободив, на оценкам экспертов, до 30% предложения.

На этом фоне у застройщиков возникла проблема выделения своего продукта и создания максимально удобных условий для его приобретения. В то же время банки стали активно интересоваться новым для себя рынком первичной недвижимости, объем которого постоянно увеличивается. За 2006 г. в эксплуатацию было сдано 735 тыс. кв. м жилой площади. Это на 114,3% выше показателя 2005 г. Наконец, сами покупатели все чаще делают выбор в пользу нового, а не вторичного жилья.

Как сообщает КБ "Ярмарка", за по­следние полгода объем сделок на первичном рынке вырос на 20%, в то время как на вторичном отмечается некоторый спад покупательской активности. Алексей Санников, вице-президент Уральского банка ОАО "УРСА Банк": "Интерес покупателей к новым квартирам объясняется просто. Во-первых, они получают абсолютно новое жилье, с новыми инженерными коммуникациями, где еще до заселения можно сделать необходимую перепланировку и ремонт. Во-вторых, стоимость такого жилья существенно ниже стоимости готового. В зависимости от сроков сдачи разница в цене на начальном этапе строительства и при готовности объекта может достигать 30% и более".

Обычно банки дают кредиты на покупку только тех квартир, с застройщиками которых они заключили соглашение о сотрудничестве. Для этого строительная организация проходит аккредитацию в банке: проверяются документальная чистота строительства, финансовая состоятельность фирмы, экономическая целесообразность кредитования, рассказывает Николай Сумин, заместитель генерального директора компании "Уралэнергостройкомплекс": "В дальнейшем компания-застройщик гарантирует резервирование конкретной, выбранной клиентом квартиры на период рассмотрения заявки о получении кредита и в случае положительного решения кредитного комитета оформляет необходимую для приобретения документацию. Клиент отдает компании-застройщику собственную часть оплаты квартиры — чаще всего это первоначальный взнос, а банк после получения подтверждения об этой оплате компенсирует сумму остатка полной стоимости квартиры. На протяжении работ компания-застройщик информирует банк о ходе строительства, а по окончании — о получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию". По такой схеме "Уралэнергостройкомплекс" сотрудничает с банком "Северная казна" и Газпромбанком.

Г-н Сумин обозначает несколько выгод для застройщика от сотрудничества с кредитным учреждением. Во-первых, сокращаются риски неуплаты покупателем полной стоимости квартиры. Если же такое случается при использовании классической схемы долевого участия, то застройщик вынужден расторгать договор, а это не всегда просто сделать, по­скольку приходится возвращать внесенные средства дольщику, которые чаще всего уже вложены в строительные материалы и оборудование, и искать нового покупателя на квартиру, что ведет к дополнительным рекламным расходам. "Также происходит уменьшение стоимости кв. м за счет минимизации доли заемных средств в инвестировании строительства. Это особенно важно на начальных этапах строительства, когда активное привлечение средств с продажи квартир уменьшает необходимость застройщика получать кредиты в банке, а следовательно, и платить проценты", — дополняет Николай Сумин.

"Сегодня, если у застройщика нет объектов, которые можно приобрести по ипотечной программе, он теряет покупателей и его предложение на рынке становится неконкурентоспособным", — резюмирует Роман Бержановский, директор агентства недвижимости "Кронверк" (АН сотрудничает с двумя банками — "Северной казной" и Газпромбанком, которые выдают кредиты на покупку квартир в ЖК "Янтарный". — Прим. ред.).

Банки адаптируют ипотечные продукты под схемы строительства

Первые шаги по кредитованию долевки банки и застройщики предпринимали еще несколько лет назад. Тогда тех, кто отважился опробовать новый подход, были единицы. "Мы еще в 2002 г. применили схему кредитования дольщиков под залог "доли", а с 2005 г. совместно с банком "Северная казна" впервые в Екатеринбурге использовали схему кредитования членов кооператива под залог пая, которую сейчас применяет ряд банков", — рассказывает Татьяна Деменок, генеральный директор ЦН "Северная казна". В августе 2005 г. о программе кредитования долевки заявил СКБ-банк. За 2005 г., сообщают в СКБ-банке, было выдано 42 кредита на покупку нового жилья (из 971 выданного), в 2006 г. этот показатель увеличился в 4,5 раза и составил 189 (из 1667 выданных).

Банки стали активно кредитовать долевку после того, как вступил в силу закон о долевом участии (с 1 апреля 2005 г.). Он максимально защищает интересы и дольщиков, которые могут накладывать штрафы на строительную организацию за малейшее нарушение, и банков, которых законодатели освободили от несения солидарной ответственности с застройщиком в случае его банкротства.

Однако, несмотря на эти нормы закона, кредитование первички по-прежнему остается для банков рискованным. Алексей Санников называет несколько факторов, снижающих привлекательность этого вида кредитования: "Кредитуя покупку квартиры на этапе строительства, банку приходится ждать закладную (право соб­ственности на квартиру. — Прим. ред.) от года до трех лет — в зависимости от стадии реализации того или иного строительного проекта. Для банков, ориентированных на получение закладной (как финансового инструмента с последующим размещением на открытых рынках), интересны преж­де всего сроки завершения строительства, а они часто переносятся из-за самого застройщика или согласующих организаций". Чтобы подстраховаться, кредитные учреждения устанавливают высокую ставку — на 2-3 процентных пункта выше, чем при покупке жилья на вторичном рынке (10-13,5%), а также в некоторых случаях требуют от дольщика дополнительный залог (в виде движимого или недвижимого имущества) — поясняет Анна Самуилова, директор департамента ипотечного кредитования СКБ-банка. Основная масса кредитных продуктов, дающих возможность купить строящуюся квартиру, появилась в 2006 г. Сегодня их предлагает около 25 банков города.

Едва банки подстроились под безопасную для них схему кредитования первичного жилья согласно требованиям закона о долевом участии, как застройщики стали массово отказываться от работы по предлагаемым законодателями нормам: под новые объекты, разрешение на строительство которых было получено в 2006-2007 гг., они стали оформлять жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). По неофициальным данным, до 80% жилья в Екатеринбурге строится именно по этой схеме. Ее многие банки сочли непонятной и непрозрачной. "Часто застройщики предлагают заключить альтернативный вид договора долевого участия — договор паевого участия (паевых взносов) в строительстве. Он не требует получения всех необходимых разрешений на строительство жилья до начала строительных работ, но зато при заключении такого договора банку невозможно отследить целевое использование кредитных средств", — сетует Алевтина Христофорова, начальник отдела ипотечного кредитования Банка24.ру.

Тем не менее ряд кредитных организаций смогли адаптировать свои продукты к реалиям местного рынка недвижимости. Работа между ЖСК и банками активизировалась с начала 2007 г. Дмитрий Бандурин, председатель ЖСК "Аврора": "Банки осознали, что, отказываясь от кредитования покупки новых квартир, они теряют большой кусок рынка. Познакомившись близко со схемой ЖСК, они пришли к выводу, что риски не столь значительны, как им казалось на первый взгляд". По словам г-на Бандурина, его фирма работает уже с тремя банками, которые кредитуют пайщиков ЖСК, — с "Северной казной", МЕТКОМБАНКОМ, банком "АК БАРС".

Еще один пример сотрудничества ЖСК и кредитного учреждения — ЖСК "Бажовский". Виктор Викин, председатель ЖСК "Бажовский": "Мы закладываем банку свое незавершенное строительство, делаем один залог на всех своих пайщиков. Это позволяет банку заключить с пайщиком договор на кредитование даже без первого взноса. Суммы кредитов, выдаваемых на приобретение квартир, переходят на счет кооператива, который находится в том же банке". По убеждению г-на Викина, риски для банка в этой схеме малы: кредитная организация может отслеживать, куда уходят деньги со счета кооператива, контролировать целевое использование кредитных ресурсов. ЖСК "Бажовский" активно работает с Газпромбанком, "Драгоценностями Урала", Уралфинпромбанком и банком "КИТ Финанс". По данным компании, каждая вторая сделка по приобретению жилья в комплексе "Бажовский" происходит с помощью ипотечных средств.

Татьяна Деменок описывает еще одну схему работы банков и ЖСК: "ЦН "Северная казна" заключает договор с застройщиком на создание жилья и организует кооператив. Участник кооператива получает кредит для оплаты пая, который соответствует цене строящейся квартиры. Наша компания выступает поручителем перед банком, а пай становится обеспечением кредита. То есть банк получает гарантию обеспечения кредита паем и поручительством нашей организации, участник кооператива — необходимую сумму денег для приобретения нового жилья, а застройщик — деньги на строительство дома".

Постепенно, рассказывает Дмитрий Бандурин, количество банков, готовых выдавать ипотечные кредиты под схему ЖСК, растет: "Сейчас мы ведем переговоры еще с рядом банков об аналогичном сотрудничестве. К концу лета число наших партнеров может увеличиться вдвое". Расширять сотрудничество с кредитными учреждениями намерены и в "Уралэнергостройкомплексе" (работают по схеме ЖСК. — Прим. ред.). Сейчас представители фирмы-застройщика ведут переговоры о возможной работе с уральским филиалом ЗАО "Райффайзенбанк Австрия", СКБ-банком и т. д. Расширение числа банков-партнеров необходимо, чтобы предоставить клиенту выбор, комментируют в ИСК "Недвижимость Екатеринбурга". Сейчас фирма работает только с Уралфинпромбанком (обе организации входят в холдинг "ФИН­ПРОМКО". — Прим. ред.), и 15-20% сделок по приобретению квартир в ЖК "Адмиральский" проходят с помощью ипотеки (работа по схеме долевого участия. — Прим. ред.).

Впрочем, есть и другие пути, например сотрудничество только с одним банком-партнером. Такой схемы, в частности, придерживается ТПО "Уралобувь" (возводит ЖК "Университетский"). На днях компания-застройщик подписала соглашение с банком ВТБ 24. Светлана Пуцигова, руководитель службы продаж девелоперской компании "Олипс", рассказывает, что ее фирма работает со всеми банками и не отдает предпочтение какому-то одному: "У нас собран пакет документов по долевке, в том числе и по коттеджам, опубликованы проектные декларации по всем объектам. Мы готовы предоставить документы для любого банка и помочь клиенту взять кредит там, где он хочет".

Вячеслав ТрАпезников, председатель правления "Астон Груп", убежден, что спустя три года 90% квартир застройщики будут продавать через ипотеку. Сейчас его компания продает уже 60% жилья с помощью партнера — Свердловского Губернского банка. Татьяна Деменок рассказывает, что в ЦН "Северная казна" намерены увеличить продажи квартир через ипотеку с 15 до 50%. По мнению банковского сообщества, амбициозные задачи застройщиков будут достижимы при условии, что они станут строить объекты на средства, привлеченные не от дольщиков, а используя иные источники финансирования, после чего уже реализовывать недвижимость как законченный строительством объект.

Застройщики начинают пользоваться услугами ипотечных брокеров

Взаимодействие банков и застройщиков в области ипотечного кредитования развивается по сценарию уже сложившегося сотрудничества банкиров и риелторов, тандем которых привел к появлению на рынке недвижимости новой профессии — ипотечного брокера. Теперь такие специалисты не редкость и в строительных компаниях. "Когда количество обращений наших клиентов по поводу возможности получения ипотечного кредита стало критичным, мы решили выделить отдельного сотрудника, который бы подбирал ипотечные продукты для клиентов и сопровождал ипотечную сделку от начала и до конца. Такой специалист существенно экономит время клиента и ускоряет процесс продажи квартир застройщика", — поясняет Дмитрий Бандурин.

Станислав Дехтулинский говорит, что его организация, которая активно учит риелторов профессии ипотечного брокера, выучила и несколько сотрудников отделов продаж из компаний-застройщиков. "В прошлом году мы буквально навязывали свои услуги застройщикам, поскольку тогда был рынок продавца и им это было не нужно. А примерно со второго квартала текущего года застройщики сами стали на нас выходить и просить помочь им в продаже квартир с помощью ипотеки". Курсы Городского Ипотечного Банка, по словам г-на Дехтулинского, окончили восемь-двенадцать человек от известных компаний-застройщиков, и он убежден, что это число будет только расти.

Ольга Рябова