Власти ломают головы над проблемой жилья

К 2010 году строить по 80 млн "квадратов" жилья в год и делать его при этом доступным и комфортным – не такая уж реальная задача. Но, как бы то ни было, цели поставлены, и власти разных уровней, несмотря на критику, которая зачастую звучит в их адрес, продолжают ломать головы над тем, как планы сделать былью.

Сэкономим на технологиях?

Как водится, не обходится и без полемики. На заседании общественной комиссии по строительству и жилищной политике, состоявшемся в Самарской губернской Думе в прошлый четверг, развернулся настоящий брейн­ринг – каждый предлагал свое решение жилищного вопроса, подвергая сомнению идеи других докладчиков. Что в целом неплохо: по итогам заседания должен быть составлен ряд конкретных предложений по оптимизации региональных программ, и затем они будут направлены губернским депутатам.

Снизить себестоимость строительства, а значит, сделать жилье дешевле и доступнее, можно за счет развития спецстройтехнологий и применения определенных материалов – новых и не очень. Главный приоритет – сборный железобетон. Вместе с тем на сегодняшний день в России в целом и в регионе в частности есть как приверженцы его использования в жилищном домостроении, так и их ярые оппоненты. Среди первых ­ заместитель министра строительства и ЖКХ Самарской области Владимир Березовский , отмечающий следующее: "Период строительства можно существенно сократить за счет применения трехслойных панелей. Применение керамзитобетона позволит возводить здания без дополнительной теплоизоляции, что снизит затраты на строительство ограждающих конструкций до 20%. А использование в несущих конструкциях керамзитного гравия снизит до 30% массу здания – тем самым сократится себестоимость жилья и улучшатся его эксплуатационные характеристики, а значит, и затраты на эксплуатацию".

В то же время председатель подкомитета по развитию рынка доступного жилья ТПП РФ Александр Латкин сомневается в целесообразности развития этой индустриальной отрасли. "Мне категорически не нравится идея развития сборного железобетона ­ вряд ли она понравится и органам стандартизации, -­ говорит Александр Антонович. -­ Использование сборного железобетона не обеспечит население комфортным жильем". По словам г­на Латкина, из­за сборного ЖБ мы еще раз наступим на уже известные грабли под названием "хрущевки­-2". При этом Александр Антонович признает, что цели той первой программы, разработанной в 1960­-х, в общем были успешно достигнуты: с коммуналками в основном покончили за счет дешевого жилья, которое на тот момент казалось весьма комфортным, но уже через 10 лет выпало из этого разряда. По мысли Александра Латкина, развитие крупнопанельного домостроения повлечет за собой эффект дежа­вю и нарушит основной принцип нацпроекта: сделать жилье не только доступным, но и комфортным. "Сегодня минимальное удорожание стройматериалов составляет 10­-15% годовых. Второе, самое ужасное удорожание население получит через 20 лет: стоимость реконструкции этих зданий будет очень высокой. Отсюда вывод: доступное – это не то жилье, которое можно купить за 5 копеек, а то, которое не требует огромных затрат на эксплуатацию. Степень доступности жилья определяется не ценой, а перспективой: сможет ли потребитель рынка, приобретя в кредит однокомнатную квартиру, спустя несколько лет переехать в более комфортабельное жилье. Если условия для этого будут созданы, можно считать, что проект отчасти реализован", -­ говорит Александр Латкин.

Кроме того, есть мнение, что индустрия трехслойных панелей будет сопряжена с потерями, а производители керамзитобетона уже вскоре столкнутся с проблемой отсутствия сырья. Впрочем, Владимир Березовский с этим не согласен. "В регионе есть богатые залежи замечательных глин ­ сырья для производства керамзита с параметрами 1 кг/куб.м. Это отличные показатели, которые могут использоваться для повышения теплостойкости конструкций", ­- отмечает Владимир Николаевич. Также Березовский не соглашается и с тем, что крупнопанельное жилье не будет пользоваться спросом, и говорит, что отказаться от технологии – значит, спилить сук, на котором сидим: "Сегодня в Самарском регионе осталось лишь 1­2 производства крупнопанельного домостроения. В Зубчаниновке есть комбинат ЖБИ №81, который находится в ведении Министерства обороны РФ: его продукция востребована, производство модернизируется, и, кстати, там применяются в том числе и трехслойные панели. Люди живут в этих домах – так что главное, чтобы работы выполнялись качественно. Другое дело, что из­за недостаточного финансирования низкими являются темпы строительства".

Есть и еще один нюанс. "На сегодняшний день застройщики выкупают ветхое жилье минимум по 1,5 тыс. долл. за кв. метр. Стоимость долевого участия в строительстве не достигает этих показателей", -­ отмечает президент Поволжской гильдии риэлторов Олег Егоров. Цена вопроса столь высока потому, что безумно дорогим является метр в тех же "хрущевках", которые нередко и приобретаются для расселенцев – его стоимость порой превышает отметку в 2 тыс. долл., но квартиры по­прежнему пользуются бешеным спросом у потребителей. Вот такой парадокс. Очевидно, теория теорией, а предугадать, какой товар будет активно раскупаться через десять лет, все­таки весьма и весьма сложно.

Единственное, в чем по­прежнему не сомневаются аналитики: сегодня не стоит надеяться на удешевление жилья. Это отмечают и Александр Латкин, и Олег Егоров: "Говорить о том, что стоимость жилья должна снизиться, могут только непрофессионалы ­люди, далекие от строительства. Нельзя сделать жилье комфортным, снижая его стоимость".

К слову сказать, технологии крупнопанельного домостроения планируется использовать в "Самарском Заречье". Понятно, что именно оно вроде как обещает стать самым масштабным проектом жилищного строительства в регионе: еще бы ­ на территории в 1600 га планируют построить более 5 млн квадратных метров общей площади жилья на 300 тысяч человек. Впрочем, давно известно, что сомневающихся ­ не только в успешности проекта в целом, но в том, что его вообще когда­либо начнут реализовывать – куда больше тех, кто верит в "Самарское Заречье".

"Самарское Заречье" с его авто­, метромостами и растянутыми коммуникациями мы точно не будем создавать", -­ утверждает Александр Латкин и озвучивает весьма интересные факты. Для улучшения транспортного обеспечения жилого района, а также для внутренней связи планируется строительство нового автомобильного моста, комбинированного с метромостом через реку Самара: при корректировке схемы метрополитена возможен вариант захода ветки метро в микрорайон "Самарское Заречье". Так вот, оказывается, стоимость строительства моста через реку Самара равна стоимости строительства жилья для 100 тысяч человек – то есть целого микрорайона. По мнению г­на Латкина сегодня имеет смысл пересмотреть генеральные планы развития населенных пунктов региона и найти площадки внутри них, вместо того чтобы тратить деньги на поспешное освоение степей.

Точку зрения, что СЗ – это скорее отдаленные перспективы, нежели планы на ближайшее будущее, разделяет и Олег Егоров, подчеркивающий: "Сейчас в Самаре существует целый ряд земельных участков, которые невозможно осваивать только из­за того, что они находятся в федеральной собственности или в федеральном управлении". Очевидно, было бы целесообразно так или иначе разрешить этот вопрос.

Еще одно перспективное, с точки зрения аналитиков, направление, развитие которого не только не противоречит нацпроекту, но даже и наоборот, – это индивидуальное жилищное строительство. По словам Владимира Березовского, в соответствии с предложениями муниципальных образований общая площадь земельных участков под индивидуальную жилую застройку на территории пригородных зон городских округов Самара, Тольятти, Сызрань, Чапаевск, Кинель, Жигулевск, Отрадный, Октябрьск составляет 4,5 тысячи га на более чем 2 млн кв. м жилья. И снова – "но".

"Уже более 5 лет в Самаре не существует реального механизма получения разрешения на индивидуальное жилищное строительство, ­- говорит Олег Егоров. ­Между тем согласно нацпроекту жилье должно быть не только доступным, но и комфортным. Сегодня люди готовы сами создавать комфортное жилье, высвобождая имеющиеся в собственности квадратные метры – выставляя их на рынок. Чем больше квадратных метров выброшено на рынок, тем быстрее мы придем от рынка продавца к рынку потребителя. Этот фактор также является немаловажной составляющей национального проекта "Доступное жилье".

"Чем депрессивнее экономика региона, тем проще оформить разрешение на индивидуальную застройку, ­- говорит Александр Латкин. ­И, наоборот, с развитием бизнеса возникают различные чиновничьи препоны – никаких ограничений на этот счет федеральное законодательство не содержит. В итоге в благополучной Самаре с оформлением индивидуального строительства возникает множество вопросов. Сейчас с такой ситуацией столкнулась развивающаяся Пенза, где еще недавно оформить соответствующие документы было проще простого".

Нам чужие не нужны?

Между тем, как рассказал Владимир Березовский, 22 мая состоялся открытый конкурс на проведение проектно­изыскательских работ по жилому району "Самарское Заречье" и определен подрядчик – ЗАО "Территориальный проектный институт "Саратовпромпроект". С одной стороны, вроде бы хорошо: если работа вот­вот начнется, значит, не во всем правы критики проекта. С другой ­ и этот шаг вызвал очередной шквал критики. На предмет того, зачем к региональному строительству чужаков привлекать.

"Не понимаю, почему мы отступаем от принципа, который продекларирован еще в начале 1990 годов? -­ задается вопросом Александр Латкин. ­ Бюджет Самарской области не должен выходить за ее пределы. Мы же для выполнения строительных работ планируем привлекать подрядчиков из­за пределов региона, вместо того чтобы решать вопросы внутренними силами. Если рынок испытывает дефицит операторов, нужно инициировать создание новых компаний и создавать условия для их работы в регионе. Получается, что, выпрашивая федеральные средства, доказывая целесообразность их выделения и, наконец, получая их, мы фактически способствуем созданию индустриальной базы и рабочих мест в других регионах – Саратове, Москве и так далее".

По словам Владимира Березовского, строительный рынок региона испытывает не только кадровый дефицит, но и дефицит строительных мощностей. Но это, по мнению главного строителя губернии, вопрос решаемый. "Министерство строительства и ЖКХ совместно с министерством образования и СГАСА (строительная академия) планирует в будущем создать в регионе новую структуру строительного образования. Что касается увеличения объемов выпуска строительных материалов, дефицит которых прогнозируется в результате реализации национального жилищного проекта, то министерство рассматривает перспективу строительства нескольких заводов на территории Самарской области: по производству цемента мощностью 2 млн тонн в год ­ в Шигонском районе, по производству щебня и извести ­ в Пестравском районе, керамического кирпича – в Борском и Клявлинском районах, силикатного кирпича – в Чапаевске".

Не вписались в концепцию, или Лучше бы пересчитать...

Согласно региональной части нацпроекта, в Самарской области объемы вводящегося жилья к 2010 году должны быть доведены до 2 млн кв. м в год, то есть ежегодно должно строиться 0,5 кв. метра на каждого жителя. Вместе с тем, по словам Александра Латкина, аналогичный среднероссийский параметр составляет 1 квадратный метр жилья на 1 человека в год – только так можно обеспечить восполнение ветхого и просто морально и технически устаревшего жилья. В некоторых городах уже сейчас вышли на эти показатели – в качестве примера был приведен соседний Нурлат (Республика Татарстан). "Возможно, в аналитических выкладках есть аргумент, доказывающий феномен Самарской области и истолковывающий причину заниженности запланированных региональных показателей, но, думаю, много бумаги придется исписать, объясняя, почему это произошло, ­- считает Александр Латкин. ­ Сейчас идет анализ реализации нацпроекта в режиме он­лайн: президент ежедневно определяет объемы проделанной работы. Так что мой совет: пересмотрите региональную программу объема ввода жилья до 2010 года".

Ольга Евдокимова