Долевое строительство жилья сегодня

1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". По словам юриста Уральской палаты недвижимости Людмилы Плотниковой, новый закон четко регламентировал всю деятельность по привлечению средств граждан к участию в долевом строительстве. Несмотря на это Федеральный закон №214 изначально был принят "в штыки". Многие екатеринбургские застройщики и эксперты рынка недвижимости заявляли, что данный закон без серьезной доработки просто не будет работать. Более того, реализация 214-го закона заморозит объемы жилищного строительства. "Если в закон не будут внесены поправки, произойдет если не сокращение, то, по крайней мере, "заморозка" объемов жилищного строительства на 1,5-2 года, или же закон просто не будет работать", — заявил в конце апреля 2005 года вице-президент национального фонда развития рынка недвижимости Владимир Герасименко.

Прошедший год лишь частично подтвердил эти опасения. "Заморозки" строительства не произошло, но, несмотря на то, что в прошлом году в уральской столице было введено 643 тысячи квадратных метров общей площади жилья (более чем на 30 процентов больше, чем в 2004, когда 214 закона не существовало), ни одного договора об участии в долевом строительстве заключено не было. В чем же причина? По мнению исполнительного директора Уральской палаты недвижимости (УПН) Рустема Галеева, главная причина того, что 214-й закон не реализуется в том, что он слишком качественно сделан. "Закон об участии в долевом строительстве, во-первых, четко сформулировал и определил все процессы, происходящие на рынке, а во-вторых, сделал большой и серьезный шаг в сторону простых граждан", — говорит Галеев.

Действительно, до 1 апреля 2005 года в законодательстве не было определения договора о долевом участии в строительстве — требования к нему не формулировались. Застройщик использовал удобные для него схемы: заключал с гражданами договоры подряда, инвестирования, уступки права требования, предварительной купли-продажи и тому подобные. Это позволяло вписывать в соглашения пункты о возможном изменении цены, минимизировать ответственность за нарушение сроков строительства и предоставлять тот набор документов о своей деятельности, который застройщик считал нужным. Гражданам, заинтересованным в покупке новостройки по относительно невысокой цене, в этом случае приходилось больше полагаться на репутацию застройщика и собственную интуицию. Федеральный закон №214 свел все вышеперечисленные риски к минимуму, но, как свидетельствуют застройщики, существенно ограничил права строительных компаний.

По мнению застройщиков, главным минусом 214-го закона стало то, что он приравнял дольщиков — по сути соинвесторов строительства, которые должны нести солидарную с застройщиком ответственность за проект,— к потребителям. Каждый дольщик получил мощное оружие и при помощи его способен влиять на ход стройки, ущемляя права, как застройщика, так и других дольщиков, заинтересованных в получении квартиры.

Как отмечает генеральный директор НП "Управление капитального строительства "Атомстройкомплекс" Валерий Ананьев, вот уже год ни один застройщик не огражден от ареста на возводимый объект по схеме "долевки" — причиной может стать любое несогласие дольщиков. "Лазеек для недобросовестного поведения дольщиков, их "потребительского экстремизма" — масса. Например, работы приостановятся, если дольщику покажется, что "строительство ведется ненадлежащими темпами и дом не будет сдан в срок", или "проектная документация, размеры и назначение объекта или входящих в его состав помещений существенно изменены". Более того, дольщики вправе расторгнуть в одностороннем порядке договор якобы за его неисполнение и получить неустойку в размере двукратной ставки рефинансирования ЦБ РФ — 13% годовых", — говорит Ананьев.

Объявленное в законе "несоблюдение сроков строительства" пугает застройщиков более всего. По словам заместителя генерального директора компании "Наш Дом" Андрея Озорнина, прогнозировать сроки строительства можно лишь на типовом, неиндивидуальном проекте: чтобы определить точную дату завершения строительства, необходимо согласовать всю проектную и разрешительную документацию на объект, подготовить площадку, а иногда — даже сделать фундамент и возвести пару этажей дома. Отсюда и боязнь застройщиков — в случае задержки сдачи дома 214-й закон обязывает застройщика выплатить штраф дольщику в размере 1/75 ставки рефинансирования ЦБ РФ, умноженной на стоимость договора и количество дней просрочки. Благодаря этой норме, профессиональные команды сутяжников могут полноценно претендовать на получение достаточно больших денег при работе на изымание средств с проблемных стройплощадок: если застройщик задержит ввод объекта на три квартала, дольщик фактически получит квартиру бесплатно.

Кроме предполагаемого "экстремизма дольщиков", застройщиков Екатеринбурга отпугивает от "долевки" и усложнение классической системы предстроительного цикла. Закон №214 установил, что застройщик имеет право привлекать средства граждан только после того, как он получил разрешение на строительство, опубликовал в СМИ или Интернете проектную декларацию, в которой указал максимально полную информацию о своей финансово-хозяйственной деятельности, и зарегистрировал право собственности или аренды на земельный участок, предоставленный для строительства. Как следствие, затраты на проектно-изыскательские работы, согласование документов и возможное отселение находящихся на площадке домов застройщик должен взять на себя. В среднем такие расходы составляют от 15 до 30 процентов стоимости проекта. На этом этапе альтернативой деньгам дольщиков, которые по закону привлекать еще нельзя, становятся целевые инвестиционные контракты — их компания может заключать с крупными инвесторами — привлекая банковские кредиты, либо проектное финансирование партнеров. После проведения подготовительных работ застройщик будет компенсировать вложения за счет долевого участия. Как следствие, цена жилья для потенциальных дольщиков вырастет на сумму платежей по кредиту и, естественно, оттолкнет граждан от такой формы покупки жилья.

Несоответствие норм закона о долевом участии в строительстве интересам застройщиков подтолкнуло строителей к тому, чтобы совсем отказаться от "долевки". Как уже говорилось выше, за прошедший год не было заключено ни одного договора об участии в долевом строительстве по землеотводам, полученным после 1 апреля 2005 года. Стоит отметить, что на землеотводы, полученные до 1 апреля 2005 года, действие закона об участии в долевом строительстве не распространяется. Отсюда и обманчивое ощущение, что "долевка" в Екатеринбурге по-прежнему существует. Часть строительных компаний, "запасшихся" землей под строительство до 1 апреля 2005 года, продолжают работать по договорам о долевом строительстве.

В то же время большинство застройщиков признает, что долго продержаться на "старых запасах" не удастся. По мнению Андрея Озорнина, критический срок наступит уже в самое ближайшее время. "К апрелю 2006 года большинство застройщиков уже "отработает" освоенные землеотводы и предложение на рынке нового жилья существенно сократится", — отмечает Озорнин. Как следствие, уже сейчас застройщики осваивают новые схемы работы по привлечению средств граждан. "Застройщики избрали путь ненарушения закона об участии в долевом строительстве при помощи его неисполнения. Большинство строителей считает, что закон необходимо серьезно править и до этих исправлений на "долевке" можно ставить крест. В то же время законодатели считают, что для этой правки необходимо, чтобы закон поработал, и его слабые места стали очевидны, поскольку опасениями застройщиков необходимость правки подкреплять бессмысленно. Теперь мы имеем неработающий закон и отсутствие "долевки" вообще", — отмечает исполнительный директор УПН Рустем Галеев.

Поправки к Федеральному закону №214 были разработаны еще в марте 2005 года, до вступления его в законную силу. Тем не менее, судьба их до сих пор не ясна. Специалисты рынка недвижимости все чаще упоминают "замкнутый круг", по которому развиваются отношения в сфере долевого строительства: любая работа по новому закону позволит вскрыть реальные неточности, которые следует исправить, но работать никто не хочет, поскольку застройщики к серьезному риску не готовы.

Год без "долевки" возродил старые, еще советские, схемы взаимодействия на рынке строительства жилья. "Первой ласточкой" стало возрождение жилищно-строительных кооперативов, которые, учитывают и интересы застройщиков, и интересы граждан. Кооперативы могут обеспечить стабильный ритм стройки. Участники вносят деньги в паевой фонд кооператива, которые он, уже как единый инвестор, направляет на строительство дома. Через ЖСК строительная компания может привлекать деньги еще до получения разрешения на строительство — тратить их на проектные изыскания и проводить отселение. И такая схема вполне устраивает всех участников рынка. А Федеральный закон №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" остается пока неисполняемой нормой, на которую мало кто обращает внимание.

Стоит отметить, что 23 марта Комитет Государственной думы РФ по кредитным организациям и финансовым рынкам выступил с инициативой расширить перечень способов, позволяющих частным лицам инвестировать средства в строительство жилья, а строительным компаниям — привлекать таким образом дешевые деньги. Госдума предлагает дополнить прописанный в 214-м законе механизм еще несколькими: созданием жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов (то есть, ввести в закон норму, которую используют застройщики, чтобы его не выполнять), а также выпуском строительными компаниями облигаций.

Если поправки будут приняты, то ответственность сторон — строительной компании и дольщиков — станет более соразмерной. Однако будут ли приняты эти поправки, и изменится ли ситуация на рынке долевого строительства жилья — вопрос не сегодняшнего дня.

Артем Рябов