Перспективный формат на рынке торговой недвижимости

Формат специализированных торговых центров получил развитие в Самаре сравнительно недавно, но уже завоевал популярность у потребителей, девелоперов и ритейлоров. Конкурентность таких торговых центров является одновременно и преимуществом, и недостатком. Она обеспечивает гораздо более высокую проходимость и, соответственно, эффективность объекта. С другой стороны, в специализированных торговых центрах необходимы более лояльные условия для арендаторов, поэтому такие объекты окупаются медленнее универсальных. Пока в Самаре представлено всего две разновидности специализированных площадок, но аналитики прогнозируют развитие этого формата еще в нескольких товарных группах.

Торговые центры, специализирующиеся на какой-либо одной товарной группе, начали появляться в Самаре не более трех-четырех лет назад. Но первые попытки создания крупных площадок, объединяющих нескольких операторов с однородной товарной группой, предпринимались и ранее, хотя их нельзя считать строго соответствующими формату (ТЦ "Кожа, дубленки, меха" на территории Дворца спорта авиационного завода, мебельный салон "Мебель Град" площадью 4 тысячи кв. м в ТЦ "Московский" и другие). Со временем эта идея получила более тщательную проработку. По информации генерального директора компании "Индэст-девелопмент" Виктора Антипова, сегодня в Самаре насчитывается порядка 15 специализированных торговых центров. Можно выделить несколько причин интенсивного развития концепции специализированных торговых центров. Антипов считает, что отдельно стоящие магазины, как правило, располагаются далеко друг от друга, и это затрудняет потребителю поиск товара, соответствующего его критериям (модель, ценовой сегмент и т.п.). В связи с этим концентрация большого количества операторов какой-либо продукции позволяет в максимальной степени удовлетворить спрос. По информации главного специалиста компании "Мега Молл" (оператор сети торговых центров "Парк Хаус") Дмитрия Баранова, проходимость в специализированных торговых центрах значительно выше, чем в отдельных торговых точках с той же специализацией (иногда в несколько раз). Таким образом, игрокам одного сегмента рынка выгоднее объединяться на одной площади. Виктор Антипов также добавил, что еще один плюс подобных торговых центров – то, что их создатели имеют дело с уже сформированной целевой аудиторией.

Заместитель директора компании RBE Андрей Маликов отмечает, что организация специализированных ТЦ – естественный путь развития цивилизованного ритейла. "Зачаточной стадией специализированной торговли можно считать рынки: строительные, вещевые, автомобильные, и постепенно происходит их вытеснение современным и качественным форматом", – уверен Маликов. По его мнению, специфика узконаправленного ритейла позволяет размещать такие торговые центры практически в любом районе города. "Специализированные ТЦ в основном рассчитаны на посещение в выходные дни, поэтому расположение такого объекта в месте с очень высокой проходимостью непринципиально. Размещение в центральной части города практически не влияет на востребованность объекта. Главное условие – хорошие подъездные пути и вместительная парковка, – говорит Андрей Маликов. – Расположенные вдали от активных транспортных потоков, подобные торговые комплексы, как, например, ТЦ "Мегамебель", даже несмотря на хорошую концепцию, не являются выгодными с коммерческой точки зрения".

Среди других факторов успеха специализированного торгового центра Виктор Антипов называет площадь объекта (она может составлять от 8 000 до 40 000 кв. м), наличие пандуса для загрузки и выгрузки товара, удобство внутренней навигации, грамотное расположение отделов, продвижение и управление проектом в целом.

По мнению участников рынка коммерческой недвижимости, при создании концепции торгового центра должна учитываться совокупность его характеристик, а также емкость данного сегмента рынка в конкретном районе. Немаловажна и привычка покупателей. Так, рассказывает Андрей Маликов, исключительно удачным вариантом создания специализированного торгового центра можно считать его размещение на месте или вблизи соответствующего рынка. Например, переориентация ТЦ "Победа" в "Мегастрой-2" признается аналитиками грамотным вариантом реконцепции по двум причинам. Во-первых, торговый центр расположен недалеко от складов и баз стройматериалов, во-вторых, это более четкая концепция в отличие от невнятной предыдущей.

Сегодня в сегменте специализированных торговых центров наиболее активно разрабатывается тематика строительных и отделочных материалов, а также мебели (ТЦ "Мегастрой", "Стройдом", "Мегамебель" и другие). По мнению главного аналитика компании "Капитал-недвижимость" Сергея Толмачева, это неудивительно, поскольку строительные и отделочные материалы – вторая по объемам денежного оборота группа товаров после продуктов. Что же касается мебельной тематики, то, по словам Дмитрия Баранова, крупногабаритные товары неуместны в традиционном торговом центре, к тому же эта товарная группа требует обширных выставочных площадей. Поэтому формат мебельного ТЦ начал развиваться в Самаре одним из первых.

По мнению участников рынка коммерческой недвижимости, в ближайшие годы сегмент специализированных торговых центров продолжит свое развитие. Уже сегодня известно о новом мебельном центре "Мягкофф" площадью около 20 000 кв. м, который откроется во второй половине 2006 года. Помимо того, могут получить развитие другие товарные группы. Толмачев прогнозирует, что в ближайшие годы в Самаре будут реализованы следующие направления: бытовая техника и электроника, товары для дома, автозапчасти и аксессуары, одежда и обувь (в том числе элит-класса). Дмитрий Баранов приводит пример торгового центра "Сити-2" в рамках комплекса "Сити-центр" в Казани, где были представлены три оператора бытовой техники и электроники ("Электрофлот", "Эльдорадо", "ДОМО"). В Самаре о подобном проекте пока речи не идет, хотя пример тесной территориальной конкуренции игроков этого сегмента рынка известен: на Московском шоссе рядом расположены магазины "М.Видео", "МИР" и "Эльдорадо".

Что же касается других направлений, то, по всей видимости, одним из первых будет реализован проект по направлению одежды, обуви и аксессуаров класса "люкс". На ул. Ленинградской формируется бутиковая зона, и группа "Самарский деловой мир" уже заявила о реконцепции здания универмага "Юность" (ТЦ "Мегамебель-2") в бутиковый торговый центр.

По словам Антипова, сегодня активное освоение данного формата является следствием насыщения рынка и началом упадка тех торговых центров, которые не сформировали своей целевой аудитории. Тем не менее участники рынка полагают, что, несмотря на перспективность формата специализированных торговых центров, его развитие будет отставать от темпов развития универсальных ТЦ, поскольку последние окупаются быстрее. Сергей Толмачев отмечат, что для успешного функционирования специализированного объекта необходимо создание сбалансированных условий для всех арендаторов. Кроме того, уверен Толмачев, в условиях прямой территориальной конкуренции арендаторов приходится привлекать низкими ставками. По данным Виктора Антипова, максимальная арендная ставка неспециализированного ТЦ в 2005 г. составила 3 тыс. рублей за кв. м в месяц, тогда как максимальная ставка в некоторых специализированных ТЦ колеблется в районе 1 тыс. рублей за кв. м в месяц. "Таким образом, специализированные торговые центры ориентированы на более длительный возврат инвестиций. Но возможен и другой путь – минимизация затрат, то есть менее дорогие земельные участки, стройматериалы, отделка и т. д.", – считает он. Помимо того, представляет определенную трудность подбор арендаторов, особенно если они являются альтернативными, а не взаимодополняющими друг друга.

Елена Чеченина