Дольщик может остаться без жилья из-за риэлторских схем
Пока члены областной комиссии во главе с вице-губернатором Сергеем Сычевым пытаются придумать, что же им делать с компаниями-банкротами "Содействие", "Виктор-С" и "Проспект-Инвестстрой", обманутые дольщики предпринимают все возможные попытки добиться справедливости и вернуть свои деньги. В том числе и путем обращения в организации по защите прав потребителей. Причем к ответу пытаются привлечь не только застройщиков. Один из клиентов "Проспект-Инвестстроя" вступил в открытый конфликт с риэлторским агентством, которое реализовывало часть квартир ПИСа. В результате используемых риэлтором и застройщиком схем продажи квартир, дольщики потеряли права собственности на свое жилье и могут остаться ни с чем.
Строительная компания "Проспект-Инвестстрой" в настоящее время находится в состоянии приостановленного банкротства. Осенью 2005 года начала работать ликвидационная комиссия. В настоящее время ее деятельность приостановлена, поскольку с конца декабря ведется работа комиссии по правам дольщиков под руководством вице-губернатора Сергея Сычева. Беды ПИСа начались, когда было замечено, что компания хронически не соблюдает сроки сдачи двух домов – на 5 просеке/ул. Солнечной (2 квартал 2005 года) и ул. Тухачевского, 10 (конец 2006 года). Одновременно начались массовые волнения дольщиков и появились многочисленные судебные иски с требованиями вернуть деньги, поскольку стало ясно, что компания не сможет исполнить свои обязательства. Кроме того, в компании несколько раз менялись директора.
В настоящее время достаточно распространена схема, когда дольщик покупает квартиры не напрямую у строительной компании, а через риэлторское агентство. В таком случае между риэлтором и клиентом составляется агентский договор. Здесь важно внимательно прочитать его, ознакомиться со своими правами и обязанностями, поскольку некоторые риэлторские агентства взимают стоимость квартиры, а потом самостоятельно расплачиваются с застройщиком. Это означает, что деньги за жилплощадь вам придется отдавать именно в риэлторское агентство, поэтому важно знать, кому и за что вы платите и что получите в итоге.
Клиент заключил агентский договор с крупным риэлторским агентством. Он должен был производить оплату квартиры в рассрочку в доме по адресу: ул. Тухачевского, 10. В одном из пунктов агентского договора было обозначено, что договор о долевом участии или договор о переуступке доли в строительстве клиент может заключить только после завершения оплаты всей жилплощади. К настоящему моменту клиент заплатил 948 950 рублей, но это не вся сумма. Срок окончания строительства – 4-й квартал 2005 года. Заметив, что срок подходит, а строительство еще не начато, клиент, разумеется, забеспокоился и поехал к застройщику, чтобы выяснить причину возникших проблем.
В компании "Проспект-Инвестстрой" (ПИС) ему сообщили, что квартира, которую он оплачивал, записана на другого собственника и все вопросы ему нужно решать с риэлторским агентством, куда он отдавал деньги за квартиру и с которым у него есть договор. Окончательно сбитый с толку дольщик приехал в риэлторское агентство, там ему предоставили чистый бланк договора долевого участия, в котором не были указаны ни сроки окончания строительства, ни застройщик. Клиент этот договор подписывать отказался.
Юрист Союза потребителей Самарской области Анна Янкина утверждает, что этот заполненный бланк дольщику должны были предоставить сразу же после заключения агентского договора, а теперь заключить договор долевого участия на квартиру, которая числится за другими людьми, уже нельзя. В этом случае возможен лишь договор о переуступке доли в строительстве.
Представитель риэлторского агентства, куда обратился клиент, объясняет, что в настоящий момент между риэлторским агентством и потребителем заключен предварительный агентский договор, по условиям которого договор долевого участия или переуступки доли в строительстве может быть оформлен лишь после оплаты всей площади квартиры. В данном случае расчет еще не завершился. Квартира выкуплена самим риэлторским агентством. Этим и объясняется то, что она записана на других людей.
Дело в том, объясняет представитель риэлторского агентства, что существует практика, когда риэлторы выкупают часть квартир у застройщика. Это делается, во-первых, по требованию самой строительной компании, а во-вторых, чтобы избежать неадекватного роста цены жилья. После завершения оплаты квартиры должен быть заключен договор о переуступке доли. №Если клиент принципиально настаивает на заключении договора долевого участия или переуступки доли до завершения процесса оплаты жилплощади, то руководство риэлторского агентства готово обсудить этот вопрос в индивидуальном порядке", – говорит представитель риэлтора.
Анна Янкина обращает внимание на то, что в данном случае был заключен агентский договор, а не предварительный агентский договор, и это подтверждается имеющимся у клиента документом. "Незаконно в агентский договор включен пункт о предоставлении договора долевого участия только после завершения выплат за квартиру. Это ущемляет гражданские права и права, указанные в "Законе о защите прав потребителей", клиента. Без договора долевого участия отношений между застройщиком и дольщиком нет", – уверенно говорит Янкина.
Стоит четко различать заключение предварительного и основного договоров. Кандидат юридических наук Роман Бевзенко объясняет, что в предварительном договоре могут быть только два условия. Первое – о предмете того договора, который будет заключен, и его иных существенных условиях, и второе – о сроке заключения основного договора. В юридической практике считается, что по предварительному договору никаких платежей в принципе быть не может. Ведь основного договора, в котором содержатся денежные обязательства, еще нет, стороны только договорились о том, что они в будущем заключат договор.
В результате такой противоречащей юридической практике схеме клиент риэлтора, заплативший немалые деньги за свою "долевку", но не имеющий юридически закрепленных отношений с застройщиком, в случае банкротства последнего останется без квартиры, а вернуть вложенные средства из риэлторского агентства будет весьма проблематично. К тому же дольщик, не выплативший полностью сумму по договору, но решивший переуступить свою жилплощадь другому лицу, сделать этого не сможет по той простой причине, что сам он пока собственником не является. Подобная сделка явно нарушает права потребителей.
Однако дольщики должны более внимательно знакомиться с юридическими тонкостями приобретения квартиры, так как своей юридической безграмотностью сами предоставляют возможность риэлторам использовать подобные незаконные схемы.
Анастасия Вишнякова