Ценовой эскалатор

В сентябре рост цен на строящееся и готовое жилье был примерно одинаковым – его средний показатель составил 4,8%. Главной особенностью прошедшего месяца стал повышенный интерес потребителей рынка жилой недвижимости к квартирам с большим количеством комнат – как показывают подсчеты, наиболее интенсивно росли цены на четырехкомнатные и пятикомнатные квартиры. Экспертом темы выступает Сергей Мелентьев, генеральный директор АН "Чек":

- В сентябре рынок недвижимости Самары вел себя весьма активно. Темпы продаж были примерно одинаковыми как в первичном, так и во вторичном сегментах. Если в летние месяцы общие темпы удорожания вторичного жилья в некоторые моменты могли опережать рост цен на квартиры в новостройках, то с наступлением осеннего сезона ситуация "выровнялась": в сентябре ценовая динамика на первичном рынке стала сопоставима с удорожанием готовых квартир. Этот фактор свидетельствует о том, что на сегодняшний день одинаково высоким спросом пользуются квартиры, расположенные как во вновь возводящихся, так и в готовых к заселению жилых домах.

Вместе с тем причины роста цен на квартиры в разных сегментах рынка не являются одинаковыми. Так, если в секторе готового жилья все объекты дорожают по определению (и происходит это, во-первых, из-за повышенного потребительского спроса; во-вторых, вследствие общих инфляционных процессов, имеющих место в экономике любого государства), то на рынке новостроек наблюдается своего рода дифференциация цен. Данная ситуация обусловлена введением в действие Закона "О долевом участии в строительстве многоквартирных домов…".

На сегодняшний день рыночная стоимость квадратных метров на тех площадках, застройка которых ведется в отсутствие пакета согласовательной и разрешительной документации, либо не растет совсем, либо растет довольно медленными темпами. В то же время наличие у застройщика всей необходимой документации автоматически приводит к росту спроса на квартиры в объектах, строительство которых он ведет. Вслед за ростом спроса увеличиваются цены. Таким образом, на сегодняшний день уровень удорожания квартир в новостройках оказывается обусловленным в первую очередь степенью надежности, которая может быть гарантирована дольщикам.

Что касается географического рейтинга популярности, могу сказать, что наша компания традиционно работает с недвижимостью так называемых медийных районов, равноудаленных от центра города и его окраинных точек. В сентябре одинаково высоким потребительским спросом пользовались квартиры в жилых домах, расположенных в Советском, Железнодорожном и Промышленном районах.

В прошедшем месяце в сегменте первичного жилья наиболее интенсивно дорожали пятикомнатные квартиры: в начале сентября средняя рыночная стоимость 1 кв. м в них была равна 725 у.е. , к концу месяца этот показатель достиг 779 у.е. – итого +7,4% за четыре недели. На втором месте по темпам удорожания – четырехкомнатные квартиры: +5% за месяц – в среднем с 745 у.е. до 782 у.е. за 1 кв. м. На третьем месте – "двушки", средняя стоимость которых изменилась с 598 у.е. до 626 у.е. за 1 кв. м (индекс +4,7%). Немного медленнее росли цены на однокомнатные квартиры: +4% за месяц и четвертое место в рейтинге удорожания первичного жилья (с 601 у.е. за 1 кв. м в начале сентября до 625 у.е. в начале октября). На пятом месте – трехкомнатные квартиры – цены на них за месяц выросли в среднем с 652 у.е. до 672 у.е. (индекс +3,1%).

В начале месяца средняя стоимость квартир на вторичном рынке Самары была равна 43,5 тыс. у.е. В первую неделю сентября за эти деньги можно было приобрести однокомнатную квартиру улучшенной планировки в кирпичном доме на пересечении ул. Молодогвардейской и Полевой (Ленинский район) или ее аналог в доме, расположенном на проспекте Ленина (Октябрьский район); двухкомнатную кирпичную "хрущевку" на пересечении улиц Красноармейской и Спортивной (Железнодорожный район), двухкомнатную панельную "улучшенку" на первом этаже дома, расположенного в одном из спальных микрорайонов города (например, на пересечении пр. Кирова и Московского шоссе), или трехкомнатную квартиру в двухэтажном доме, принадлежащем к старому фонду (например, в Самарской районе, на ул. Куйбышева).

К концу второй недели сентября средняя стоимость готовых квартир в Самаре и пригороде составила 44,2 тыс. у.е. ( +1,8% по сравнению с началом месяца), а в начале октября этот показатель достиг 45,6 тыс. у.е. (+3,1% за последние две недели и +4,8% за весь месяц).

В целом в сегменте вторичного жилья наиболее интенсивно росли цены на четырехкомнатные квартиры. Так, если в начале сентября средняя стоимость самарской четырехкомнатной квартиры была равна 98 тыс. у.е. (этой суммы было достаточно для приобретения "элитки" на ул. Скляренко или "сталинки" на пр. Масленникова), то сегодня этот показатель равен 104 тыс. у. е . (четырехнедельный индекс +6,1%). При этом быстрее всего росли цены на четырехкомнатные квартиры в Советском (+46,6%), Железнодорожном (+38,7%) и Ленинском (+12,5%) районах. Аналитики рынка связывают рост спроса на просторное дорогостоящее жилье с двумя факторами. Первый, он же наиболее глобальный - пресловутый рост благостояния граждан (в масштабах как страны в целом, так региона в частности). Второй фактор – сезонный. Сентябрь – начало финансового года: не исключено, что именно на послеотпускное время потенциальными потребителями рынка были запланированы такие крупные приобретения, как четырех- и пятикомнатные комфортабельные квартиры.

Впрочем, в сентябре почти так же быстро росли цены на комнаты в самарских коммунальных квартирах – за четыре недели их средняя стоимость изменилась с 15,7 тыс. у.е. до 16,6 тыс. у.е. (индекс +5,7%). Наибольший ценовой прирост пришелся на Самарский (индекс стоимости +13,5%), Кировский (+13,3%) и Промышленный (+6,7%) районы. По данным риэлторских компаний, немалый процент сделок в сегменте коммуналок приходится на потребителей, ориентированных на так называемый подолевой выкуп больших квартир, на территории которых проживает несколько семей. Еще одно "за" удорожание долей в коммуналках – наступление учебного сезона: иногородние студенты, не желая ютиться в университетских общежитиях, с помощью родителей приобретают жилье в Самаре. В такой ситуации в ход идут самые доступные по цене варианты, а именно – не изолированные квартиры, а комнаты.

В среднем на 4,9% выросли в цене двухкомнатные квартиры: в начале месяца средняя стоимость самарской "двушки" была равна 41,1 тыс. у.е. - за эти деньги можно было приобрести, например, "улучшенку" в высотном кирпичном доме на улице 22 Партсъезда – Советский район, или "хрущевку" на первом этаже дома, расположенного на пересечении ул. Коммунистической и Чкалова, – Ленинский район. В начале октября средние цены на двухкомнатные квартиры в Самаре достигли отметки 43,1 тыс. у.е. Наиболее интенсивно росла стоимость "двушек", расположенных в Ленинском (индекс стоимости +26,3%), Железнодорожном (+7,3%) и Куйбышевском (+4,3%) районах.

Сентябрьский индекс самарских трехкомнатных квартир составил +4% : цены на "трешки" выросли в среднем с 58,4 тыс. у.е. ("улучшенка" в Промышленном районе – на Московском шоссе, ул. Демократической; "сталинка" в Октябрьском районе – на пересечении ул. Подшипниковой и Гая) до 60,7 тыс. у.е. В сегменте трехкомнатных квартир самым популярным товаром были объекты, расположенные в Железнодорожном (рост стоимости +9,9%), Куйбышевском (+6,6%) и Промышленном (+3,5%) районах.

В среднем на 3% - с 29,8 тыс. у.е. в начале сентября до 30,7% в начале октября - подорожали самарские однокомнатные квартиры . При этом быстрее других росли в цене однокомнатные квартиры, расположенные в Куйбышевском (индекс +8,8%), Красноглинском (+5,6%) и Октябрьском (+4,9%) районах. Таким образом, проявление устойчивого тренда к росту популярности достаточно просторных квартир, закрепившегося на региональном рынке в 2004 году, в сентябре 2005 года еще раз дало о себе знать.