Малые инвестиции в недвижимость становятся все более популярными
Недавно на рынке недвижимости появились программы по инвестированию небольших средств, равных стоимости нескольких квадратных метров жилья или коммерческих объектов. Такие вложения могут принести от 25% прибыли. Некоторые аналитики считают новые программы недостаточно прозрачными. Несмотря на это, прогнозируется увеличение количества таких сделок, поскольку новый формат дает возможность выйти на рынок недвижимости очень большому числу участников.
Сегодня в Самаре действует, по меньшей мере, две подобных программы. Одну из них реализует Ассоциация "Группа предприятий "Берег". Минимальный размер первоначального взноса равен 5% от общей стоимости квартиры на момент совершения сделки. Например, при покупке части 1-комнатной квартиры площадью 40 кв. м минимум, который может приобрести инвестор, - 2 кв. м. Они потребуют вложений от 1 до 2 тысяч долларов в зависимости от класса новостройки.
При покупке 3-комнатной квартиры площадью 120 кв. м минимальный размер доли возрастает до 6 кв. м (от 3 до 6 тыс. долл.). Наблюдая поведение рынка и изменение цен на разных объектах, частный инвестор имеет возможность в ходе строительства перемещать свой капитал, реализовывая квадратные метры в одной новостройке и приобретая долю в другой.
Программу малых инвестиций в коммерческую недвижимость на вторичном рынке реализует и управляющая компания "Капитал-недвижимость". Инвестор покупает часть магазина или офиса на сумму от 200 тысяч рублей. В дальнейшем он может использовать помещение для сдачи в аренду или размещения собственного бизнеса, заключив договор на управление объектом с "Капитал-недвижимостью" сроком на 5 лет.
Вложение денег в недвижимость становится все более доступным способом сбережения и увеличения денежных средств. Если раньше рынок инвестиций в недвижимость был открыт только для тех, кто был в состоянии выплатить полную стоимость строящейся квартиры или коммерческого помещения (офиса или торговой площади), то сегодня многие получают дополнительный шанс выгодно вложить малый капитал, равный стоимости нескольких квадратных метров.
Программы малых инвестиций в недвижимость возникли на самарском рынке 2-3 года назад - во время дестабилизации валютного рынка, когда люди впервые усомнились в надежности доллара, а банковские ставки начали снижаться. Рынок недвижимости отреагировал на потребность самарцев в выгодном вложении небольших сумм. "Такие программы дают возможность зарабатывать, - говорит член совета директоров Ассоциации "Группа предприятий "Берег" Игорь Филиппов. – Человек, вложив деньги в покупку нескольких квадратных метров на любом этапе строительства, имеет шанс выиграть на объективном росте цен на жилье и заработать, реализовав их по более высокой цене. Причем речь идет о дивидендах 20-25% годовых от первоначальной стоимости, с учетом того, что риэлторы заберут у физического лица комиссионные за оформление переуступки доли 2-3% от ее цены", - утверждает Филиппов.
По его словам, индекс роста стоимости квадратного метра жилья за строительный цикл равен в среднем +50%. По мнению Филиппова, потенциальные потребители этой схемы – люди, у которых нет средств на покупку целой квартиры, но которые имеют стабильный доход и за 2-3 года смогут заработать на жилье. По мнению главного эксперта управляющей компании "Капитал-недвижимость" Сергея Толмачева, более эффективны вложения в коммерческую недвижимость на вторичном рынке. Она не только растет в цене (на 25-50% в год в зависимости от типа объекта), но и позволяет получать доход от арендаторов, располагающихся на этой площади (от 450 до 1800 рублей с кв. м в месяц).
Уровень возможной прибыли не всегда предсказуем в обоих случаях. Если речь идет о долевом строительстве, то стоимость квадратного метра может не увеличиваться в той степени, какую прогнозируют аналитики. Кроме того, представляется весьма проблематичным процесс переуступки доли: трудно предположить, кто будет приобретать несколько квадратных метров ближе к окончанию строительства, когда инвестиционная привлекательность их минимальна, а чтобы аккумулировать доли в целую квартиру и найти на нее покупателя, потребуются время и значительные усилия риэлторов – тогда все переуступки состоятся в один момент.
Что же касается приобретения доли в объекте коммерческой недвижимости на вторичном рынке, то покупателю следует учесть не только будущие доходы, но и затраты: налог на недвижимость, расходы на отделку помещения (от 35 долл. а кв. м), управление объектом (38-53 рубля с кв. м в месяц). К тому же подобная покупка может занять много времени: поскольку помещение выкупается полностью, а не по частям, для него подыскивают несколько покупателей. Сделка не состоится, пока не будет найдено достаточное количество желающих приобрести конкретный объект.
Могут возникнуть задержки и с подбором арендаторов. Зато проблем с реализацией доли в коммерческой недвижимости, по мнению Сергея Толмачева, не существует. "По практике нашей компании, если у владельца доли возникает желание ее продать, то ее с удовольствием покупают совладельцы помещения, уже успевшие оценить прибыльность проекта. Нередко приходится устраивать что-то вроде аукциона доли", - отмечает он.
Правовое обоснование покупки неопределенной доли в строящемся объекте вызывает некоторые сомнения у экспертов. "Идея малых инвестиций в недвижимость пока не имеет полного юридического обоснования. Это может вызвать недоверие вкладчиков. Новостройки, не имеющие полного пакета разрешительной документации, нельзя рекламировать и продавать. Это касается "целых" квартир и, я полагаю, долей в них тоже", - рассуждает Игорь Михеев, генеральный директор строительной компании "Портал". «По сути, строительные организации стараются в данной схеме сами выполнять функцию банка, получая от этой операции небольшую прибыль. То есть строители получают "бесплатные деньги». Некоторые организации работают по такой программе, возможно, оттого, что не имеют возможности привлечь кредиты банков", - продолжает он.
"Обычно привлечение средств населения для их дальнейшего вложения в предпринимательскую деятельность третьих лиц осуществляется либо через банковскую систему, либо через рынок ценных бумаг (в основном это паевые инвестиционные фонды)", - говорит кандидат юридических наук Роман Бевзенко. "Что же до привлечения малых инвестиций через договоры долевого участия в строительстве, то, как мне кажется, правовая природа этого договора не рассчитана на использование его для этой деятельности, - отмечает он. - По крайней мере, я слабо себе представляю, например, как регистрационная служба будет идентифицировать предмет такого договора (а он, кстати, подлежит регистрации, равно как и уступка прав по такому договору)".
Также, по словам Бевзенко, надо учитывать, что оба традиционных способа привлечения малых инвестиций (банкинг и деятельность ПИФов) находятся под пристальным контролем со стороны государства. "При привлечении средств населения под абстрактные доли в строящемся доме этого нет", - замечает он.
Правовая природа покупки доли в коммерческой недвижимости на вторичном рынке более прозрачна. Как объясняет Сергей Толмачев, приобретается готовый объект недвижимости, на долю в котором покупатель сразу же оформляет свидетельство о праве собственности. Участники самарского рынка недвижимости считают, что малые инвестиции в недвижимость весьма перспективны. "С одной стороны, время "больших денег" проходит, те, кто имел возможность вложить достаточно солидные средства в недвижимость с инвестиционной целью, уже сделали это. С другой стороны, спрос на недвижимость как на инвестиционный инструмент сохраняется, и на этот рынок готовы выйти потребители, не обладающие значительным капиталом", - считает Сергей Толмачев. "Количество таких сделок будет расти", - прогнозирует он.
Елена Чеченина
Павел Щербаков