"Уже c 1 сентября мы регистрируем договоры ипотеки за 7 дней"

Казалось бы, абсолютно формальное понятие "административная реформа" малоприменительно для рынка недвижимости. Как оно может повлиять на экономически самостоятельную сферу бизнеса? Но у Центра свои представления об этом, причем весьма обоснованные. Ведь деятельность всех участников рынка недвижимости в конечном итоге направлена на обеспечение конституционных прав наших граждан. И роль государства здесь никто не отменял. С 1 января 2005 года мы отчетливо почувствовали на себе результаты этой административной реформы, когда она изменила регламент деятельности регистрирующих органов, а в частности - Главного управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области (в прошлом - Регистрационной палаты).

Подвести итоги своей работы мы попросили руководителя Главного управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области Ольгу Гальцову.

- Ольга Дмитриевна, с 1 января 2005 года Главное управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области приступило к осуществлению возложенных на него функций. Как выстраивается работа самарских регистраторов на сегодняшний день?

- Формирование "Росрегистрации" проходило в условиях временного дефицита и серьезных законодательных трансформаций. В самые короткие сроки был осуществлен значительный объем организационно-управленческих и практических мер по реализации своих полномочий. В результате на данный момент служба работает в полную силу. На сегодняшний день в ГУ ФРС по Самарской области за государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним только в городе Самаре ежеминутно обращаются три заявителя и выдается одна выписка с информацией из Единого государственного реестра прав. Объем регистрационных действий, совершенных в первом полугодии 2005 года, возрос на 30% по сравнению с аналогичным периодом 2004 года.

Сегодня структура Главного управления Федеральной регистрационной службы включает в себя 22 отдела в г. Самаре, управление по г. Тольятти и 17 отделов в муниципальных образованиях Самарской области. При этом 4 обособленных структурных подразделения ГУ ФРС по Самарской области обслуживают территории сразу нескольких муниципальных образований. Таким образом, сохраняются наши представительства во всех муниципальных образованиях региона.

- Известно, что регистрационная служба столкнулась с кадровым дефицитом. В частности, в Нижнем Новгороде наблюдается повальное увольнение регистраторов, а руководители некоторых территориальных управлений все еще не избавились от приставки "и.о.". Как обстоят дела в Самарском регионе?

- Штатная численность Главного управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области на 1 июля текущего года составляет 692 человека. 131 специалист является государственным регистратором. На сегодняшний момент управление укомплектовано на 93%. В целом нам удалось избежать текучести кадров. Но, к сожалению, кадровые проблемы так или иначе дают о себе знать, вследствие чего некоторые подразделения понесли значительные потери высококвалифицированных сотрудников.

На данный момент задача удержания кадрового состава по-прежнему остается приоритетной. За первое полугодие 2005 года в Главное управление было принято 111 человек, 86 из них - специалисты первой категории. Большое внимание уделяется работе по обучению кадров и повышению квалификации. За шесть месяцев 2005 года повысили свою квалификацию 67 специалистов Главного управления, в том числе 61 работник нашей структуры успешно прошел обучение и получил сертификат государственного образца в Российской правовой академии Министерства юстиции РФ. 12 человек успешно закончили обучение в г. Саратове по программе подготовки государственных регистраторов. 72 специалиста получили сертификаты участников научно-практической конференции "Актуальные вопросы практики государственной регистрации при совершении ипотечных сделок и оформлении закладных", проведенной в Самаре Российским институтом государственных регистраторов при Минюсте РФ 16-17 июня 2005 года.

- Ольга Дмитриевна, как ваше управление справляется с "приватизационным бумом"?

- Главным управлением ФРС по Самарской области была проделана значительная работа по преодолению проблем, возникающих при приватизации гражданами занимаемых ими жилых помещений. Актуальность этой проблемы обусловлена тем, что согласно изменениям действующего законодательства, произошедшим в конце 2004 года, приватизация занимаемых гражданами квартир возможна только до 1 января 2007 года, при этом приватизации подлежат только квартиры, предоставленные гражданам до 1 марта 2005 г.

Отсутствие государственной регистрации права передающей стороны, тогда как это прямо предусмотрено и Гражданским кодексом РФ, и законом о регистрации, явилось основной причиной отказов в государственной регистрации права собственности на квартиры гражданам. Еще одной причиной, препятствующей государственной регистрации, явилось отсутствие у граждан договоров социального найма либо иных документов, подтверждающих возникновение таких отношений.

В целях выработки путей решения возникших проблем нами был проведен ряд совещаний не только с представителями муниципальных образований и органов ФФГУП "Ростехинвентаризация", но и судейским сообществом.

В результате совместной работы и анализа складывающейся судебной практики разрешения таких споров Самарским областным судом было подготовлено обобщение судебной практики по делам, связанным с приватизацией жилых помещений. В данном обобщении нашла поддержку позиция Главного управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области о необходимости первичной регистрации права государственной или муниципальной собственности на квартиры, передаваемые гражданам в порядке приватизации и, если такая возможность не утрачена, обязывании соответствующих органов государственной власти и местного самоуправления зарегистрировать свое право собственности.

Так, законным и обоснованным признано решение Октябрьского федерального суда г. Самары по иску гражданки Галлямовой, где истцу было отказано в признании права собственности на квартиру в порядке приватизации, поскольку право муниципальной собственности на спорную квартиру не было зарегистрировано в установленном порядке. Решением Кировского районного суда по иску С. И. Полковниченко к администрации города Самары об устранении препятствий в заключении договора о передаче квартиры в собственность суд обязал ответчика провести надлежащее оформление технической документации квартиры и включить этот объект недвижимости в реестр муниципальной собственности.

Нашла поддержку и отражена в судебной практике наша точка зрения о том, что нет необходимости заключать договоры социального найма до 1 марта 2005 года в случае их отсутствия для подтверждения права на приватизацию. Если нет в наличии заключенного в письменной форме договора социального найма, то это не препятствует реализации гражданами права на приватизацию занимаемых жилых помещений на условиях социального найма в домах государственного (муниципального) жилищного фонда, предоставленных им до 1 марта 2005 года. Доказательствами фактического заключения договора социального найма может являться ордер на занятие жилого помещения, выданный гражданам в соответствии со ст. 47 Жилищного кодекса РСФСР, а также иные документы, подтверждающие факт возникновения отношений по правомерному владению и пользованию жилым помещением, то есть отношений социального найма данного помещения (решения Промышленного, Кировского федеральных судов города Самары).

- Получается, что одним из показателей работы регистрационных органов является судебная практика...

- Верно. Складывающаяся судебная практика не только позволяет решать сложные вопросы, возникающие при осуществлении возложенных на учреждение задач, но и служит одним из показателей его работы.

Так, за первое полугодие 2005 года Главное управление в качестве ответчика привлекалось к рассмотрению 92 гражданских дел: судами общей юрисдикции было рассмотрено 56 дел с нашим участием, арбитражным судом - 36. При этом процент дел, где решения были вынесены в пользу Главного управления, в первом полугодии 2005 года по сравнению с аналогичным показателем за 2004 год возрос и составил 93,4%. К сожалению, следует отметить, что процент так называемых проигранных дел в арбитражном суде велик и по-прежнему составляет около 20%.

- Насколько известно, определенные трудности вызывает и применение на практике положений Жилищного кодекса РФ, касающихся узаконения реконструкций и перепланировок жилых помещений.

- Да, это так. В частности, согласно Жилищному кодексу РФ, основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения является решение органа местного самоуправления о согласовании соответствующих изменений недвижимости. В соответствии со ст. 28 Жилищного кодекса РФ орган, осуществляющий согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, составляет акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Выполнение указанных норм потребовало определения органов, выполняющих указанные функции, при проведении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. В большинстве муниципальных образований Самарской области эти вопросы на сегодняшний день остались неразрешенными.

Например, в г. Самаре полномочия по выдаче разрешений на переустройство и перепланировку жилых помещений и принятию их в эксплуатацию возложено на администрации районов города Самары лишь 27 мая 2005 года, в связи с чем граждане были вынуждены обращаться в суд за признанием произведенной ими перепланировки законной и сохранением жилых помещений в перепланированном состоянии.

В рассмотрении дел данной категории Главное управление ФРС по Самарской области участвовало в качестве третьего лица. Наша служба придерживалась той позиции, что для узаконения перепланировки, произведенной до вступления в силу нового Жилищного кодекса РФ, достаточно лишь приемки помещения органом местного самоуправления и составления акта комиссией. Однако, учитывая, что на практике эти нормы не применяются, суды, защищая права и интересы граждан, принимают решения о сохранении помещений в перепланированном виде, что позволяет в дальнейшем проводить государственную регистрацию.

Так или иначе, решение самых сложных вопросов невозможно без взаимопонимания и поддержки со стороны судейского сообщества. Не только участие в судебных заседаниях, но и конструктивный диалог с судейским сообществом позволяют находить решения этих вопросов. Так, в первом полугодии 2005 года мы принимали участие в проводимых Судебным департаментом по Самарской области совещаниях в Автозаводском районном суде г. Тольятти, Сергиевском районном суде и рассматривали вопросы, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

- Вы лично проводите прием граждан. Какие вопросы чаще других задают посетители? Что волнует людей?

- На данный момент самая распространенная просьба – о сокращении сроков государственной регистрации и сокращении сроков на сдачу документов. Сегодня этот вопрос является самым актуальным - мы делаем все возможное, чтобы его разрешить. К началу 2006 года Главное управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области будет осуществлять государственную регистрацию в течение 14 дней. С 15 июня 2005 года мы осуществляли государственную регистрацию договоров ипотеки в течение 10 дней, а с 1 сентября этот срок сократился до 7 календарных дней. В сумме эти шаги значительно сократят очередь на подачу документов. Способствовать сокращению очередей будут и новые окна для приема документов, которые мы откроем по адресам: ул. Некрасовская, 3 и ул. Свободы, 192.

Несмотря на смену названия, девиз нашей организации остался прежним: "Все для заявителя!" На сегодняшний день у нас уже есть прочный фундамент конструктивных взаимоотношений с профессиональными операторами рынка недвижимости, что является безусловным, неоспоримым плюсом. Вместе с тем мы осознаем, что новая служба обязывает нас заново выстраивать полноценный диалог со всеми организациями, работающими в сфере полномочий "Росрегистрации". К решению данной задачи нужно приступать уже сегодня. Помните наставления великого Гете тем, кто начинает работу, в "Фаусте": "Кто неправильно застегнул первую пуговицу, уже не застегнется, как следует".

Мария Наумова