Самара прирастает складами

Экспансия инорегиональных игроков и развитие местных компаний ведет к более активному формированию рынка складских помещений. Повышение спроса на складскую недвижимость за последний год повлекло за собой рост цен на 20-25%. При этом терминалов высокого класса в Самаре практически нет. Из-за дефицита качественных складских помещений ряд компаний начали строить собственные площади. По прогнозам аналитиков, в следующем году Самару ожидает бум строительства складов и дальнейший рост цен на них.

Рынок складских помещений напрямую зависит от развития ритейла и бизнеса в Самарской области, а также от прихода в регион инорегиональных компаний. «Эти два явления взаимосвязаны, - говорит Андрей Маликов, генеральный директор компании RBE. – Пришедшие игроки испытывают потребность в складских помещениях для хранения своей продукции и товаров, следовательно, спрос на этот вид недвижимости постоянно увеличивается».

Коммерческий директор компании «Информатика» Игорь Рязанов отмечает рост спроса на склады в черте города. Это объясняется тем, что для продуктового ритейла и других магазинов удобнее иметь склад не за чертой города, а неподалеку от собственного месторасположения. Специалисты по недвижимости отмечают, что дефицита на рынке складских помещений пока не наблюдается, но растущий спрос все же влечет за собой повышение цен. По мнению директора компании «Индэст-Промышленная недвижимость» Виктора Антипова, стоимость одного квадратного метра складов в течение последнего года увеличилась на 20-25% (с $270 до $320-$330 за кв. м).

Некоторые риэлторы считают, что рост цен в сегменте складской недвижимости несколько ниже. По результатам исследований специалистов аналитического центра ИК «ДОМ», среднерыночный рост цен на складские помещения составляет 1% в месяц. Это отражает не столько отсутствие спроса, сколько недостаток предложений качественных складских помещений.

«На самарском рынке недвижимости практически нет складов класса А, - констатирует Антипов. – К ним можно отнести склады пивоваренной компании «Балтика» и кондитерского объединения «Россия». Но они не предлагаются к продаже. Антипов считает, что в основном на рынке присутствуют предложения складов класса В. «Это бывшие производственные помещения, перестроенные под складские. Например, терминал нашей компании «Армада» (25 000 кв.м) перестраивался под склад класса В, - говорит он.

По мнению Игоря Рязанова, в основном предложения рынка с трудом дотягивают даже до класса В. «Например, складской терминал в торгово-развлекательном комплексе «Парк Хаус» хорошего качества, но и его характеристики находятся между классами А и В, - отмечает он. По словам Виктора Антипова, склад, который достраивает сеть «Самара-Продукт», позиционируется как склад категории А, но возможно, что там тоже будут соблюдены не все требования, предъявляемые к высшей категории складских помещений.

«Склады А-категории должны располагать железнодорожными и подъездными путями, потолками высотой не менее 12 метров, современными инженерными сетями, автономной системой отопления с регуляцией, наличием телефонного и Интернет-доступов, а также современной системой вентиляции, пандусами, высоким качеством покрытия пола и возможностью многоуровневого складирования», - рассказывает Антипов.

Риэлторы говорят, что сегодня кв. м складских помещений стоит от $250 до $400, в зависимости от месторасположения и совокупности прочих характеристик. По словам Андрея Маликова, арендная ставка на складские помещения составляет от 150 рублей до 350 рублей за кв.м в месяц. Эксперты отмечают, что прямой зависимости цены на складскую недвижимость от объективных параметров нет. В условиях дефицита качественных складских помещений главную роль при определении стоимости аренды играют не общие рыночные тенденции, а удобство расположения сдаваемого объекта для каждого конкретного арендатора. Исследование ИК «ДОМ» показало, что менее 17% арендаторов полностью удовлетворены арендуемыми складскими площадями. Около 26% всех арендаторов планируют сменить арендодателя складских помещений до конца текущего года. Большинство тех, кто собирается это сделать, не удовлетворены качеством складских помещений (64%) или их месторасположением (42%), меньше арендаторов недовольны слишком высокими ценами (18%).

Из-за дефицита качественных помещений ряд компаний начал строить склады для себя. Риэлторы считают, что это связано также с тем, что той или иной компании нужны склады, обладающие определенными индивидуальными характеристиками.

Свой складской терминал начала строить компания «Алегретто». Он разместится на площадях бывшего опытно-экспериментального завода «Перспектива», расположенного на Заводском шоссе. Общая площадь здания составляет 13 тысяч кв. м. Основным арендатором склада станет сеть магазинов «Самара-Продукт», совладельцами которой являются учредители «Алегретто».

Компания «Элвес» также намерена построить для себя складской терминал площадью 2800 кв. м в районе ТЦ «Мегастрой». По экспертным оценкам, инвестиции в строительство могут составить более $1000 за кв. м. Возможно, это будет первый в Самаре терминал класса А с ярко выраженными индивидуальными особенностями.

Филиал «Самарский» ТД «Перекресток» пока только планирует построить склад. По словам директора филиала «Самарский» ТД «Перекресток» Владимира Рыжкова, это будет складской распределительный центр, общей площадью 15 000 кв. м.

Однако многие аналитики по недвижимости отмечают, что, учитывая себестоимость строительства, компаниям в основном проще покупать готовые помещения и уже потом переделывать их с учетом своих потребностей. «Существуют сложности с оформлением строительства, с подведением к складу мощностей, - говорит Виктор Антипов. – Это порой занимает слишком много времени и сил».

По прогнозам риэлторов, рост цен в сегменте складской недвижимости продолжится и в следующем году составит, по их оценкам, не менее 20%. Кроме увеличения спроса на складские помещения, еще одним фактором роста цен станет общее подорожание на рынке недвижимости.

«Сейчас в Москве бум строительства складских помещений, связанный именно с развитием торговли. Думаю, что примерно через год такая же ситуация будет и в Самаре», - предполагает Антипов. Также, по его словам, с приходом крупных компаний будет повышаться уровень складских помещений. Специалистам аналитического центра ИК «Дом» значительные изменения темпа и динамики роста цен (как в сторону повышения, так и в сторону снижения) во второй половине этого года на рынке складской недвижимости представляются маловероятными.

Оксана Иващенко