Мифология доступного жилья

31 мая в Москве в бизнес-центре “"Павелецкий" прошла конференция "Финансирование строительства и приобретения жилья: новое законодательное регулирование", организаторами которой выступили Институт экономики города и Институт фондового рынка и управления. В этом мероприятии приняли участие представители федеральной исполнительной и законодательной властей, ответственные за законодательное обеспечение формирования рынка доступного жилья, авторы новых законов – эксперты Института экономики города - и, конечно, профессиональные участники рынка из разных регионов. Самарскую область на конференции представляли: председатель правления СГС Любовь Аристова, председатель ЖСК "Самарская жилищная инициатива" Марина Алешина и председатель ЖСК "Самарский новосел"” Надежда Мартынова.

Зачем и кому был нужен ФЗ №214

Авторы Закона "Об участии в долевом строительстве..." в очередной раз убеждали присутствующих и самих себя в том, что закон этот хорош и необходим. В частности, старший юрисконсульт Института экономики города Дмитрий Гордеев рассказал о недостатках сегодняшних договоров долевого участия. Отсутствие прямого законодательного регулирования этих договоров – то есть отсутствие госрегистрации, многозвенность отношений по передаче прав на построенное жилое помещение, строительные риски, переложенные на граждан, неоднозначность статуса дольщика (то ли потребитель – то ли инвестор), риски двойных продаж – все эти проблемы должны стать "пережитком прошлого" после проведения реформы в сфере строительства. Однако более убедительными с точки зрения оценки реально существующей ситуации нам показались тезисы генерального директора компании "Петербургстрой-СКАНСКА" Виталия Вотолевского.

Мифы и реальность

Один из самых первых "мифов", по мнению г-на Вотолевского, который был рожден благодаря «пиару» федерального верха, – это утверждение о том, что рентабельность строительных компаний достигает 100%. Реальность же выглядит следующим образом.

Рост цен на основные строительные материалы в 2004 году составил:
на бетон тяжелый – 12,8%;
раствор кладочный – 20,2%;
портландцемент общестроительного назначения – 33,3%;
песок для строительства – 39,2%;
плиты перекрытий ж/б - 35%;
арматуру для строительных работ – 89,9%;
стоимость эксплуатации машин и механизмов – 24,2%;
плата за подключение электроснабжения – 89%.

В то время как показатели роста стоимости квадратного метра нового жилья в Санкт-Петербурге в течение 2004 года, по данным Виталия Вотолевского, выглядят следующим образом. В период с января по май 2004 г. средняя цена квадратного метра выросла с $800 до $1000. И с тех пор цены в Санкт-Петербурге практически не изменились. А потому маржа застройщиков, которая еще в январе 2004 года составляла 18,5% (без учета налогов и накладных расходов), к февралю 2005 года уже упала до уровня 12,7%. И в июне 2005-го по прогнозам должна составить уже не более 10%.

Еще один миф – это то, что строители могут и должны продавать готовое жилье. На самом деле, по данным Виталия Вотолевского, показатели использования средств дольщиков в строительстве выглядят так: в среднем по России – 75%-80%; в среднем в Санкт-Петербурге – 95%. И только 2% из этих денег составляют ипотечные кредиты. В то время как масштабы кредитования банками непосредственно строительной отрасли в 2004 году не впечатляют совсем: в России – 5,76 млрд рублей (что составляет 1% от стоимости рынка нового жилья – 595,7 млрд рублей); в Санкт-Петербурге - $125 млн (или около 10% от стоимости нового жилья в городе, равной $1,3 млрд).

Еще один миф – это то, что строители – жулики. На самом деле любой разумный человек понимает, что среди строителей жуликов не больше, чем среди людей любой другой специальности. А вот что говорит по этому поводу статистика судебных разбирательств по договорам долевого участия: 0,32% от общего количества судебных споров. При этом в 0,073% случаев решения были приняты в пользу компании и в 0,23% - в пользу дольщика.

Михаил Викторов, генеральный директор Ассоциации "Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада", выступление которого также было посвящено состоянию и перспективам развития строительного рынка в новых законодательных условиях, нарисовал достаточно мрачную картину. Так, по данным Федеральной службы государственной статистики в Санкт-Петербурге, уже в марте наблюдалось снижение подрядных работ на 16%. Число сотрудников строительного комплекса в Петербурге только по крупным и средним организациям за первый квартал уменьшилось на 5 тыс. человек. И, наконец, доля убыточных организаций в Ленинградской области составляет уже 50% (в 2004 году их было 34%).

Судьба закона

А вот судьба закона о долевом участии пока не ясна. Зампредседателя Госдумы РФ Георгий Боос на конференции сказал по этому поводу следующее: "Несмотря на значение этого федерального закона как для застройщиков, так и для граждан, Государственной Думой до настоящего времени не рассмотрен законопроект, предусматривающий уточнение отдельных его положений. Этот законопроект был внесен на рассмотрение 15 марта 2005 года. Он позволяет создать более эффективные условия для защиты прав участников долевого строительства и исключить возможность повышения цен на жилье, приобретаемое в порядке долевого строительства. И его принятие является крайне необходимым".

"Прекрасное далеко" в цифрах

Уровень платежеспособности населения растет – утверждают социологи. По данным Института экономики города, за 2004 год этот рост составил 6,7% по сравнению с 2003 годом. Только вот на данный момент из-за отсутствия четких и максимально продуманных механизмов приобретения жилья в рассрочку рост платежеспособности "работает" на импорт - покупка иномарок, отдых за границей и т.д. И очевидно, что так будет до тех пор, пока схемы приобретения жилья в рассрочку не станут массовыми и выгодными. А когда они станут таковыми? Вариантов ответа несколько: никогда, когда-нибудь, скоро. Выбирайте, какой больше понравится.

А теперь о грустном. На сегодняшний день, по оценкам Института экономики города, жилищная проблема стоит перед 61% российских семей. Каждая четвертая семья проживает в помещениях, находящихся в плохом и очень плохом состоянии. При этом только 24% населения способны удовлетворить свои потребности. А 76% - это потребность, не обеспеченная платежеспособным спросом.

По уровню удовлетворенности жилищными условиями эксперты выделяют три группы. К группе с высоким уровнем удовлетворенности - 48% - отнесены такие города, как Калининград, Самара, Казань, Владивосток, Санкт-Петербург. Средний уровень - 35-46% - Краснодар, Москва и Московская область, Екатеринбург. Низкий уровень удовлетворенности - менее 25% - Новосибирск.

Опрос проводился в 9 городах. И совершенно очевидно, что в «фокус» попали одни из самых благополучных городов. Поэтому и цифры по "низкому уровню" в 25% - это еще не показатель.

Несмотря на существование массы нерешенных проблем - ограниченные возможности банков в плане кредитования покупателей жилья, недоверие населения к банкам и другие препятствия для активного развития ипотеки, - специалисты Института экономики города делают очень амбициозные прогнозы. Так, по их оценкам, если реформы в сфере недвижимости пойдут без сбоев, то к 2010 году "возможные объемы жилищных кредитов" должны превысить "реальный спрос населения на них".

Также несмотря на яростное сопротивление участников строительного рынка принятому закону о долевом участии в строительстве и на их совсем не радужные прогнозы, эксперты Фонда "Институт экономики города" уверенно рисуют кривую роста объемов жилья. По оценкам экспертов фонда, объемы ввода жилья в эксплуатацию увеличатся с 36 млн кв. м в 2003 году до 53 млн кв. м в 2010-м – при сохранении существующих тенденций к развитию жилищного строительства, и до 72 млн кв. м к 2010 г. – при условии, что будут проведены реформы. А уровень удовлетворения спроса на жилье в процессе проведения всех реформ будет в 3,8 раза выше, чем при инерционном (то есть безреформенном) варианте развития рынка.

Закон о ЖНК перепишут

В настоящее время изменения в закон о ЖНК находятся на рассмотрении в комитетах Госдумы РФ. О проектных сроках принятия поправок пока не сообщается. Но уже известно, что предлагаемые изменения коснутся в первую очередь сроков накопления. Планируется, что двухлетний срок накопления, который прописан в принятом ранее законе, будет сокращен до 1 года. Кроме того, если в настоящее время из общего объема приобретаемого кооперативом жилья долевки должны составлять не более 20%, то согласно предложенным поправкам их должно быть не менее 30%. Исключение из членов кооператива, согласно действующим сегодня нормам, возможно либо по решению общего собрания пайщиков, либо по решению суда. Предлагается исключать из кооператива по решению его правления - как это и было ранее.

Требования нового закона о ЖНК гласят, что паевой взнос в случае выхода из кооператива должен быть возвращен пайщику за вычетом затрат кооператива и только по истечении финансового года. Предлагается внести поправки, согласно которым вышедший из кооператива пайщик сможет получить свои деньги обратно, не дожидаясь окончания финансового года.

Также согласно нормам принятого и действующего закона о ЖНК кооперативы не могли приобретать для своих пайщиков комнаты. Если соответствующие поправки будут приняты, то кооперативам будет разрешено приобретать для своих членов комнаты еще в течение двух лет.

Что касается вопроса перерегистрации кооперативов, необходимость которой также диктует новый закон, то на конференции отмечалось, что кооперативы уже начали перерегистрацию, но далеко не все приняли решение стать жилищно-накопительными. Так, известны случаи, когда вчерашние ЖСК становились кредитными кооперативами, ипотечными кооперативами или ссудно-сберегательными кассами. Авторы закона и представители федеральной власти, принимавшие участие в прошедшей конференции, дали ясно понять, что лучше перерегистрироваться именно в жилищно-накопительные кооперативы, поскольку и альтернативные формы кооперативного движения рано или поздно, но подвергнутся законодательному регулированию. А насколько гладким и безболезненным будет процесс реформирования - это вопрос риторический.

ЦИФРЫ

В 2004 году в эксплуатацию было введено 41 млн кв. м жилья, что на 12% больше, чем в 2003-м. При этом спрос на жилье имеет устойчивый потенциал на уровне 150 млн кв. м в год.

Прямая речь

Георгий Боос: "В соответствии с прогнозами экспертов, если бы весь пакет законов ("пакет 27-ми". - Прим. ред.) был принят без искажений в полном объеме, к 2007 году мы вышли бы на уровень 70-80 млн кв. м. жилья в год, а к 2012-2013 гг. достигли уровня 150 млн кв. м жилья в год».

Надежда Мартынова, председатель кооператива "Самарский новосел": Если верить статистическим данным, которые были озвучены экспертами Института экономики города на прошедшей конференции, в настоящее время кооперативы составляют лишь 2% от общего объема рынка недвижимости. Однако, согласно их же прогнозам, эта цифра к 2010 году должна достигнуть 10%. Столь оптимистичные выводы говорят о том, что государство при реализации программы "Доступное жилье" делает ставку в том числе и на кооперативы. А если есть государственная заинтересованность, то есть и надежда на то, что кооперативам будет дана возможность нормально работать и развиваться. Хотелось бы надеяться, что нам - профессиональным участникам рынка жилищной кооперации - удалось донести до экспертов-теоретиков простую истину: реформа - это не только те цифры, которыми они оперируют, но и люди, с которыми работаем мы".

Татьяна Арапова