Строительство и недвижимость. Надо немного подождать

Как единодушно отметили экономические наблюдатели, наиболее значительное негативное влияние кризис оказал на строительный сектор. Главная проблема - строительные организации сталкиваются с проблемами при привлечении кредитных ресурсов. Однако "свет в конце тоннеля" есть и тут - ведь деньги у банков все-таки начинают появляться.

Проблемы в строительном секторе Тольятти начались еще до "официального" наступления кризиса. Весь 2008 год для строителей был очень сложным. План на 2008 год по вводу жилья в Тольятти составлял 276,2 тысячи кв. м. Меж тем, по данным областного министерства экономического развития, инвестиций и торговли, реализация плана составила всего 57,7%. Было введено в эксплуатацию 159,5 тысячи кв. м жилья.

Низкий уровень выполнения плана в правительстве связывают со сложностями в оформлении земельных участков под строительство, завышенными требованиями по технологическому присоединению к инженерным сетям построенного объекта и отсутствием свободных финансов вследствие недоступности банковских кредитов. Таким образом, план по строительству 1 квадратного метра на душу населения города ежегодно выполняется ровно вполовину. Тем временем по Самаре наблюдается прямо противоположная картина. План по вводу жилья на 2008 год там составлял 520 тысяч квадратных метров, при этом в эксплуатацию было введено 730,3 тысячи квадратных метров.

Непонятная ситуация наблюдалась и с освоением денег, выделенных Тольятти из областного бюджета на строительство ряда социально значимых объектов. Тут проблемы начались еще в 2007 году, когда Тольятти из областного бюджета было выделено 284 миллиона рублей, из которых было израсходовано по назначению лишь 74% суммы, или 210 млн рублей. При этом общеобластной показатель освоения бюджетных средств был на планке 96%. А в 2008 году из 168 млн рублей, предназначенных для шести объектов, на 1 ноября 2008 года освоено лишь 42 млн рублей, или 25%.

Не радуют и итоги оформления ипотечных кредитов. В 2008 году банковские займы были выданы 23 семьям в Тольятти. Компенсации, связанные с приобретением жилья при рождении ребенка, получили 334 молодых семьи. Кроме того, в 2008 году было выделено 157,7 миллиона рублей из федерального бюджета и 378,3 миллиона из областного на обеспечение жильем льготников в Тольятти и Самаре. По состоянию на 1 января 29 человек в Тольятти, относящихся к категории ветеранов, инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, получили новое жилье. Также получили квартиры 18 тольяттинских семей реабилитированных жертв политических репрессий. Всего в Тольятти было выдано 63 государственных жилищных сертификата.

В ситуации дефицита ликвидности кредитных организаций и сокращения спроса на рынке недвижимости прогнозируемый объем ввода жилья на территории Самарской области в 2009 году по пессимистическому прогнозу оставляет 812,2 тыс. кв. м, или 61,2% к уровню 2008 года, по оптимистическому - 1137,0 тыс. кв. м, или 85,6% к уровню 2008 года. Однако и эти скромные планы рискуют остаться неисполненными. Строительство в Тольятти фактически встало. Уже официально объявлено об остановке строительства технопарка. Скоро будет остановлено строительство Ледовой арены, в настоящее время там завершается освоение выделенных еще в прошлом году денег на возведение фундамента. Торги же на право продолжения работ в этом году даже не проводились. Уже официально обсуждается вопрос о прекращении строительства школы в 18 квартале. Имеется информация о полном отсутствии денег на строительство и капитальный ремонт дорог.

Не идет и речи о строительстве многоуровневых развязок на Южном шоссе - в прошлом году городские власти не успели освоить выделенные на эти цели деньги из областного бюджета, а в этом году деньги уже никто не дает. И это только что касается бюджетных средств. А если говорить о частном капитале в отрасли, то тут и вовсе наблюдается какой-то апокалипсис. Из торговых центров сейчас завершилось начатое еще до кризиса строительство "Касторамы" - и больше ничего нет. Ничего не слышно о капитальном строительстве на АВТОВАЗе и КуйбышевАзоте. Некоторые средства есть у Тольяттиазота, но они направляются в Тамань, на достройку порта. Прекращены инвестиционные программы Волжской ТГК.

Что касается жилищного строительства, то планы по возведению в Тольятти в 2009 году 180-200 тыс. кв. м жилья можно считать ненаучной фантастикой. Строительные компании города сейчас в лучшем случае достраивают объекты, начатые еще до кризиса, то есть те, где есть капитал индивидуальных дольщиков. - Новые объекты, те, которые были на стадии котлована или разрешительных документов, у многих компаний заморожены, - говорит финансовый директор компании "Городской строитель" Евгений Козлов. - Цены, если считать в долларовом выражении, после скачка курса валют упали более чем на 50 процентов. Мы ввели значительные скидки и рассрочку, при которой человек может платить за квартиру уже после заселения - этим мы в какой-то степени заменяем ипотеку, которая на сегодняшний день фактически умерла. Также полностью стоит и рынок вторичного жилья.

Коллапс, в котором оказалось жилищное строительство, аналитики связывают не только с международным кризисом как таковым, но и персонально с проблемами АВТОВАЗа. Люди перестали получать полноценные зарплаты, да и вообще в городе остро не хватает денежной массы. По мнению Евгения Козлова, банки, отказывая строителям жилья в кредитовании, минимизируют свои риски. Сейчас, когда деньги стали дефицитом, надежнее кредитовать вторичный рынок жилья. Но в большинстве случаев банки и вовсе предпочитают просто держать деньги у себя: вкладывая их, например, в валюту. И все деньги, которые выделял банкам Центробанк, они держат в валюте или на корсчетах, обеспечивая свою ликвидность на случай массовых невозвратов кредитов. Тем не менее, главное, что у банков постепенно снова появляются деньги. Это значит, что рано или поздно ситуация нормализуется.

- Кризис позволяет нам подготовиться к хорошим временам, которые обязательно настанут, - считает директор ОАО "АВТОВАЗАГРО" Аркадий Эстрин. - За это время можно, наконец, привести в порядок городские документы территориального планирования. В нас в Тольятти безобразный генплан, у нас страшные правила застройки, у нас отсутствует градостроительная документация. Надо подготовить документы по развитию инженерной инфраструктуры. Надо разработать инвестиционные программы, отработать взаимодействие "инвестор - мэрия - энергоснабжающая организация". На эти вещи денег надо мало. И пока идет кризис, есть время сделать это все спокойно.

В это время можно подготовиться к привлечению денег из различных источников. Наш город почти не участвует в федеральных программах - лишь в программе по ветхому жилью, да и то с горем пополам. А есть ряд федеральных программ, по которым деньги выделяются, например, по экологии, берегоукреплению, восстановлению лесов, на строительство школ, садиков, других социальных объектов.

Хочу сказать еще об одной важной проблеме. Мне кажется, что чиновники, отвечающие за сбор информации о делах на местах и передаче ее "наверх", в силу своего непрофессионализма очень плохо разбираются в сложившейся ситуации и докладывают руководству искаженную информацию - при этом как минимум стараясь скрыть реальное положение дел, а как максимум - выставить все в розовом цвете. И там, где принимаются действительно большие решения, в органах государственной власти, никто не обладает той информацией и масштабом неприятностей, которые могут возникнуть или возникли. На мой взгляд, это одна из основных проблем. Реакция наверху очень неадекватная. Такое впечатление, что там просто не знают, что происходит внизу.

Людей не допускают к губернатору, людей не допускают в правительство, не докладывают правдивой информации. И посмотрите сами в телевизор - о чем говорят даже в правительстве России? О социально незащищенных слоях - говорят. О промышленности - говорят. Говорят об оборонке, о военнослужащих, о госзаказе. А о строителях - не говорят. Иногда выступают и заявляют, например, о поддержке строительной отрасли путем выделения 600 миллионов рублей на выкуп квартир. Если взять 2 млн рублей как стоимость средней квартиры, то получается 300 квартир. То есть полтора дома. Это смешно, это не поддержка.

Рынок рухнул

Анатолий СИДОРОВ, директор фирмы "Саба-С":
- Рынок жилой и коммерческой недвижимости можно смело назвать обвальным. Вроде бы все слышали и ощущают на себе все перекосы прежней работы в области недвижимости - когда банки давали почти не глядя ни на клиента, ни на его документы кредиты, как будто устраивали соцсоревнование, и рынок жилой недвижимости оказался перегретым. Теперь же, когда к банку не подъедешь ни на какой козе, службы безопасности выезжают на место работы клиентов и тычут в лицо главбуха корочки и вопрошают: "Кто давал такую справку о зарплате?" Месяцами проводят исследования кредитоспособности, требуя еще при этом как минимум двух поручителей, и отказывают в кредите или дают в лучшем случае 200 - 300  тыс. рублей. Рынок недвижимости рухнул. Покупатели, собирая деньги в надежде хоть что-нибудь купить, пытаются торговаться с продавцом, а последние словно и не слышали о финансовом кризисе, еще круче загибают пальцы: "Я купил ее (недвижимость) за столько-то и продам еще дороже!". Но этот период длится у всех по-разному - от месяца до квартала. Потом начинаются звонки риелторам и покупателям: "Я снижу цену, давай поговорим". Но поезд уже ушел, и покупатель взял у того, кто оказался умнее и вовремя снизил цену! Вот эта беда, на мой взгляд, и является главной. Продавцы, арендодатели и слышать не хотят риелторов, когда те говорят реальные вещи о стоимости недвижимости. Зато потом, когда дело доходит до убытков, просят реализовать недвижимость "ну хоть за какие-нибудь деньги!". Опытный риелтор знает ситуацию на рынке и вовремя даст совет продавцу. Послушать его или нет - дело второе. Я всегда придерживаюсь правила: "Лучше недополучить прибыль, чем терпеть убытки".