Рынок жилья Санкт-Петербурга выходит из кризиса
В 2004 г. на рынке строительства жилья Санкт-Петербурга начался кризис. Стагнация, вызванная резким падением покупательского спроса, привела к тому, что объем продаж жилья упал на 20-25%. 17% квартир в сданных домах остаются нереализованными. Снижение покупательского спроса, однако, не вызвало заметного падения цен на рынке. Аналитики констатируют: обвал рынка налицо. В 2005 г. в Питере заложено в несколько раз меньше жилых домов, чем в предыдущем. Многие участники рынка ожидают наступления еще более глобального кризиса. О причинах, вызвавших перегрев рынка жилья Санкт-Петербурга, и о возможном развитии ситуации рассказал в интервью корреспонденту RBC daily Маргарите Парфененковой член Совета ассоциации "Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада", генеральный директор строительной компании "Петербургстрой Skanska" Виталий Вотолевский.
- В начале 2005 года аналитики говорили о настоящем обвале рынка недвижимости Санкт-Петербурга, связанном с резким падением спроса на жилую недвижимость. Что же происходило на рынке?
- Падение рынка началось с мая – июня 2004 г. и достигло своего максимума к концу зимы – началу весны 2005 г. Если говорить о ценах, то они простояли более года почти на одном уровне, среднее падение не превышало 1,5%. При этом постоянно росла себестоимость строительства, а маржа застройщиков по объектам нижнего и верхнего экономкласса опустилась до критических 10%. За этот же период времени падение продаж достигло 40% по сравнению с аналогичными периодами предыдущих лет. Вместе с тем у компаний нет достаточных оборотных средств, чтобы продолжать строительство такими же темпами, как в 2003 г. Когда клиенты увидели, что цены на жилье перестали расти, они стали дольше выбирать. Корпоративные инвесторы, которые вкладывали деньги в этот сегмент рынка, либо стали инвестировать меньше, либо перестали это делать вовсе, поскольку доходность упала.
- Что, по вашему мнению, послужило причиной такого положения?
- Причин, которые привели к такому положению дел, несколько. Во-первых, перепроизводство. В Санкт-Петербурге, в котором сегодня проживает 4,6 млн человек, два с половиной года назад чистые продажи на рынке составляли примерно 900 тыс. кв. м., а 3,7–3,8 млн кв. м находились в различной стадии строительства. За два с половиной года количество объектов в строительстве увеличилось на 2 млн кв. м. По состоянию на начало весны 2005 года это было уже 5,5 млн кв. м. Количество возводимых объектов увеличилось на 45%. Естественно, такими темпами продажи не растут. Продажи, кстати, не стали меньше, но они просто не поспевают за таким ростом объема строительства.
Вторая причина – резкий рост себестоимости строительства. По уровню роста зарплат, стоимости материалов, других затрат питерский рынок практически не отличается от московского. А вот рост цен на земельные участки в Питере был значительным. До осени 2003 г. земля в Санкт-Петербурге была сильно недооценена. Право застройки по типовым объектам стоило 15-25 долл. на 1 кв. м. И всего за один год, с осени 2003 к осени 2004 г., произошел рост почти в пять раз. В среднем право застройки вышло на 100-120 долл. за 1 кв. м, а по некоторым отдельным торгам цены доходили до 170-180 долл. Состояние рынка и платежеспособность застройщиков за такими темпами роста не поспевали.
- Вы неоднократно заявляли, что в обвале рынка жилья в Питере виноваты не только объективные экономические факторы...
- В рамках программы "Доступное жилье", как это у нас водится в России, началась "охота на ведьм". Строителей обвинили в завышении продажной цены, в получении сверхприбыли. Федеральные чиновники всех уровней рассказывали о том, что рыночная цена жилых объектов отличается от себестоимости в 3-4 раза. Этот грязный пиар предшествовал появлению пакета законов о строительстве. Я не говорю, что эти законы плохие по идеологии, но по начинке многие из них, особенно 214-й закон о дольщиках, просто гробят рынок. Пока что власть имущие до конца этого не понимают. А у нас люди, привыкшие верить власти, стали ждать, что государство предпримет какие-то действия, от которых цены пойдут вниз. Люди перестали доверять строителям, отказываться от сделок или откладывать их на лучшие времена.
- Каково состояние дел сейчас, и каковы ваши прогнозы на ближайшее будущее?
- К сентябрю мы почувствовали какое-то оживление. Сработал отложенный спрос, и постепенно клиенты стали возвращаться на рынок. Кроме того, уже этим летом мы увидели положительную тенденцию: застройщики стали регулировать рынок, снижая объемы строительства. За первые восемь месяцев 2005 года на рынок было выведено минимальное количество объектов по сравнению с последними тремя годами. Однако в 2005 г. все равно будет сдано много квадратных метров жилья, ведь строительство – бизнес инерционный. Тот маховик, который был запущен при очень благоприятных условиях на рынке в 2002-2003 гг., будет разгонять локомотив до конца 2006 года, и тенденция снижения объемов строительства даст эффект в 2007 г. Тогда количество объектов строительства уменьшится.
- Как в Санкт-Петербурге развивается рынок ипотеки?
- Объем выдачи ипотечных кредитов растет очень серьезно. Абсолютные цифры пока небольшие, но наблюдаемая динамика очень хорошая. Если в 2004 г. в Питере банки выдали 1400 ипотечных кредитов, то уже на 1 июля 2005 г. выдано 1700 кредитов. А к концу года, как мы ожидаем, эта цифра составит как минимум 3,5 тысячи. Эксперты допускают, что тенденция к удвоению будет продолжена, и в следующем году может быть выдано около 6-7 тысяч кредитов. В ипотеке задействован рынок как вторичного, так и первичного жилья. Причем треть кредитования относится именно к первичному рынку.
Банки очень активно открывают ипотечные программы по строящемуся жилью, в частности, Сбербанк в Санкт-Петербурге недавно начал новую программу, да и наша компания "Петербургстрой Skanska» уже год серьезно работает с "Райффайзенбанком". Недавно мы подписали договор с Внешторгбанком о выдаче ипотечных кредитов на строящееся жилье. Эти процессы, как мы ожидаем, через год-два также начнут оказывать значительное влияние на рынок. Если к 2007 году за счет ипотечного кредитования будет продаваться более 15% жилья, то это станет дополнительным платежеспособным спросом, который существенно влияет на рынок. Снижение объемов предложения и рост спроса приведут к 2007 году к сбалансированности рынка.
- Считается, что сегодня рынок недвижимости Питера отстает от московского на 6-7 лет...
- Я бы с этим не согласился. По моей оценке, рынок реально отстает года на три. Отстает в технологиях ведения бизнеса, в проектировании, в динамике роста цен. На мой взгляд, до сих пор сохраняется недооцененность Санкт-Петербурга. Если говорить об ипотечном кредитовании, то процент кредитования на первичном рынке в Москве не намного выше. Если же говорить о проведении земельных аукционов по продаже участков, то здесь Питер – номер один в стране.
- Характерны ли для Санкт-Петербурга скандалы с обманутыми частными соинвесторами, какие в последнее время происходят в Подмосковье?
- У нас подобных скандалов нет уже несколько лет. Последние крупные скандалы происходили года четыре назад, и были связаны с компаниями "Прагма" ("Золотые ключи-2" в Москве – тоже ее проект) и "Виадук". Впрочем, печально известная "Социальная инициатива" тоже успела наследить в Ленобласти. Жульнические сделки совершаются там, где покупателям обещают бесплатный сыр. Когда выходит на рынок компания, заявляющая, что будет продавать жилье по 600 долл. за 1 кв. м, то это уже заведомый обман. Вряд ли застройщики настолько не умеют считать и не понимают, что такая цифра существенно ниже полной себестоимости.
- Как, на ваш взгляд, формируются цены на жилье в России? Можно ли эти цены назвать спекулятивными?
- Сегодня цены на новостройки нельзя назвать особенно спекулятивными. Времена неурегулированного и дикого рынка уже прошли. Все примерно понимают, какими должны быть цены. Спекулятивными они становятся тогда, когда компании даром достался участок и появляется резерв для зарабатывания денег. Или такой, более типичный для Москвы и Санкт-Петербурга сценарий – элитные проекты. Риэлтор предлагает покупателю суперпроект в уникальном месте. И подобные проекты востребованы, потому что площадок под такие элитные комплексы мало. Это единственный сегмент рынка, где прибыль может составлять и 50%, и 100%. Хотя в таких проектах и рисков больше.
- Каковы сегодня цены на рынке жилой недвижимости в вашем городе?
- Честные цены начинаются от 900 долл. за квадратный метр в типовых домах и заканчиваются 10-12 тысячами долларов за метр в элитных домах на вторичном рынке. Если говорить о средних ценах, то здесь все-таки львиную долю составляет жилье верхнего и нижнего сегмента экономкласса, и средняя цифра по этим двум категориям находится на уровне 1100 долл. за 1 кв. м на первичном рынке и 1200 – 1250 на вторичном рынке. По этой категории цены в 1,8 раза меньше, чем в Москве. Нужно иметь в виду, что себестоимость строительства включает в себя не только подготовку земли, возведение коробки, установку сантехники и прочее. Подключение к внешним сетям сегодня в Санкт-Петербурге редко обходятся меньше чем в 100 долл. на 1 квадратный метр будущего жилья. А всего лишь три года назад мы говорили о 20-25 долл. на квадратный метр. И есть тенденция, что только эти расходы будут расти в ближайшее время до 120-140 долл. Далее – плата городу за инфраструктуру, за право застройки, покупка земельного участка. Здесь цены колеблются от 80 до 1000 долл. за 1 кв. м. Затраты на рекламу, продвижение и продажу редко бывают ниже 5%, а это еще около 50 долл. на 1 кв. м. Сейчас, когда рынок стал хуже, затраты на продвижение могут возрасти до 6-8%. Кроме прочего, существуют накладные расходы – это еще 6-7%. Есть составляющие себестоимости, на которые нам, застройщикам и девелоперам, влиять невозможно или сложно.
- Наступят ли такие времена, когда жилье в стране действительно станет доступным? Судя по тому, что вы рассказываете, цены будут продолжать расти.
- Доступность жилья – это не вопрос цены. С развитием ипотечного кредитования цены все равно будут расти как минимум на уровне инфляции. Поэтому дешево или дорого – не те термины, которые нужно употреблять, говоря о доступности жилья. Доступное жилье – это те условия, при которых люди смогут покупать квартиры, взяв кредиты. Для этого должна быть развита система ипотечного кредитования на сроки до 30 лет. У банков должны появиться длинные и относительно дешевые деньги. Уровень инфляции в стране не должен превышать 7%. Важно, чтобы росли доходы населения. Сегодня по стране средним считается доход в 300-350 долл. Если за несколько лет этот показатель вырастет в полтора-два раза, ставки по ипотечным кредитам будут ниже, сроки кредитования выше, а жилье будет дорожать на уровне инфляции, тогда наступит тот момент, когда жилье станет доступным. Когда это произойдет? Думаю, лет через 7-10. Вряд ли это случится в 2010 г., но если все перечисленные условия будут благоприятными, наступит серьезное улучшение.