Дискуссия: Как классифицировать элитное городское жилье

Ольга Хасанова, руководитель премии Urban Awards 2010:

- Мы разработали классификацию не только для использования ее в рамках премии Urban Awards, но и как инструмент для рынка жилой недвижимости, постаравшись объединить мнения ведущих девелоперов и риэлторов. В работе над документом приняли участие Knight Frank, Blackwood, Kalinka Realty, "Миэль", МИАН, Penny Lane Realty, "Дон-Строй", КРОСТ, НДВ, Capital Group, "Конти", "Ведис", "Гута-девелопмент", "Система-Галс", "Уникор", "Баркли", "Пересвет Групп". Тут немаловажный момент - классификация касается не только объектов элитной недвижимости. Участники рынка сошлись во мнении, что разработанная классификация ежегодно должна претерпевать изменения с учетом развития рынка и изменения потребительских предпочтений.

На основе этой классификации была разработана система балльной оценки для объектов, выдвинутых на премию. Оценка происходила по ряду ключевых критериев: расположение (включая знаковость места, близость метро, природных комплексов, социальных объектов, наличие торговых, развлекательных объектов в шаговой доступности, наличие «плюсов» (памятники истории, архитектурные памятники) и «минусов» в окружении, архитектурный проект, репутация застройщика, техническое оснащение и средства коммуникации, безопасность и т. д. Так, с нашей точки зрения, мы смогли осуществить более комплексный и всесторонний подход к оценке объектов.

Ольга Богородицкая, директор по работе с ключевыми клиентами отдела московской элитной недвижимости Knight Frank:

- Первые попытки создать систему классификации объектов жилой недвижимости предпринимались еще в 1996 году. Тогда мы брали за основу уже существующую типологию офисной недвижимости - классы А+, А, В, В+, В-. Классификация была достаточно жесткой и требования предъявлялись очень высокие. В тот момент элитных домов строилось еще немного - "Палаццо на Цветном", "Золотые ключи 1", дом на Вересаева, 6, "Торисс Хаус", Ефремова, д. 14, "Агаларов Хаус" и т. д.

Девелоперы, опираясь на мировой опыт, сдавали квартиры с отделкой, в части домов была развитая инфраструктура для жителей дома. Позже на рынке стали востребованы квартиры со свободной планировкой, менялись инженерные системы, требования рынка к площадям квартир, высоте потолка, количеству парковочных мест и т. д. Появлялись новые проекты, как более прогрессивные и роскошные, так и совсем простые. Были размыты жесткие рамки элитных стандартов. Даже на Остоженке есть новые дома, которые относятся по своим качествам скорее к бизнес-классу, несмотря на местоположение.

Сейчас подход к классификации должен быть профессиональным. В первую очередь, как говорят гуру элитной недвижимости англичане, - location, location and location. Качество строительства, соотношение жилых и общественных площадей в доме, уровень инженерии - все должно учитываться. Ведь элитное жилье должно быть в первую очередь роскошным!

Договориться об общей для рынка классификации элитного жилья, конечно необходимо, но в настоящее время это стало сложнее. Когда на рынке работало пять компаний, нам было проще сесть и разработать стандарты. Сейчас появляются новые риэлторские и девелоперские компании, чьи маркетологи вводят для своих объектов новые категории элитного жилья. Это производит впечатление на покупателей, но вносит путаницу в классификацию рынка. Тем не менее я уверена, что надо собрать профессионалов рынка и привести все множество существующих классификаций к единому знаменателю. Создание единой современной классификации элитного жилья важно для девелоперов, консультантов, риэлторов и, конечно, для наших покупателей.

Наталья Дабсон, директор по развитию департамента элитной недвижимости компании Paul's Yard:

- Классификацию объектов жилой элитной недвижимости разработали риэлторы, и, если в коммерческой недвижимости все пришли к общей систематизации (класс А, В, С) то в жилой этого нет - каждый застройщик самостоятельно определяет уровень возводимого дома. Мы обычно работаем с такой классификацией домов: люкс, премиум, "бизнес" и массовое жилье. Люкс - это в первую очередь расположение в одном из районов первой категории - Остоженка, Патриаршие пруды, Замоскворечье, Плющиха-Хамовники, Тверская, это малоквартирность - до 35 квартир, наличие подземного паркинга, минимум 2 м/м на квартиру, это развитая инфраструктура, высокий уровень безопасности, огороженная территория, высокие потолки, панорамное остекление, соблюдение норм инсоляции, камины и эксплуатируемая кровля в пентхаусах, современная инженерия, отделка холлов из натурального дерева и камня. Премиум-класс - это дом, расположенный в центре, на юго-западе, западе, севере, непосредственно рядом с зелеными зонами столицы, с большой огороженной территорией, удобным паркингом, развитой инфраструктурой.

Эталоном недвижимости класса люкс среди новых элитных домов стал "Гранатный, 6" (KFS-group); таким проектом станет выходящий на рынок ЖК KnightsBridge. В эту категорию, по моему мнению, не попадут такие проекты, как "Садовые кварталы" - ну, не может быть люксовым целый мини-город! - и даже такой хороший и всеми любимый проект, как "11 Станиславского", из-за своего расположения и многоквартирности. Эти проекты относятся к категории премиум.

Ирина Могилатова, генеральный директор компании Tweed:

- В одном и том же сегменте есть дома настолько разные, что их принадлежность к одной категории вызывает вопросы. Как показала недавняя премия Urban Awards, на рынке нет единодушного мнения в отношении ранжирования новых проектов. В категорию элитного класса попали и "Легенда Цветного" - многофункциональный комплекс с апартаментами весьма спорных архитектурных достоинств, и прекрасный по концепции и архитектуре, но многоквартирный и расположенный на Таганке ЖК "11 Станиславского", и уникальный, камерный "Гранатный, 6", построенный в районе Патриарших. Потому стоит вопрос - как это оценивать. То есть в элитном сегменте есть проекты Copper House, "Кристалл-Хаус", "Патриарх", "Гранатный, 6", "Гранатный Палас" - это штучный товар. И есть традиционно относящиеся к элитным, но не дотягивающие до названной пятерки Fusion Park, "Садовые кварталы" и др.

Нужно ли введение более мелкого дробления на классы - не уверена, слишком уж невелико количество элитных объектов недвижимости по сравнению с остальным рынком.

Елена Цепляева, ведущий специалист отдела продаж городской элитной недвижимости АН "Славянский двор":

- Общей классификации для всего рынка не существует - каждый риэлтор предлагает свою. Но все сходятся на том, что в категорию элитного жилья, безусловно, попадают объекты, удовлетворяющие главным требованиям: местоположение, камерность и малоквартирность, инфраструктура, как внутренняя, так и внешняя, огороженная и охраняемая территория. При этом расположение очень важно - если бы такой проект, как "Гранатный, 6", находился в удаленном спальном районе, он не был бы элитным. Если проект соответствует всем требованиям, но является многоквартирным, он уже может числиться элитным только условно, это скорее бизнес-класс.

Подготовила Ольга Петрова