Цены на элитную недвижимость будут стремиться к московским, полагают эксперты

Стоимость квадратного метра в екатеринбургских квартирах премиум-класса колеблется сегодня в диапазоне от 83 до 170 тысяч рублей (в пентхаусах цена доходит до 230 тысяч). Ведущий специалист по недвижимости клубного дома «Тихвин» Елена Константинова полагает, что в четвертой и пятой очереди жилого комплекса один «квадрат» будет стоить не меньше 15 тысяч долларов.

Эксперты убеждены, что в ближайшие пять-семь лет цены будут ориентироваться исключительно на московскую и зарубежную элитную недвижимость. В столице России стоимость квадратного метра в домах премиум-класса достигает 10 тысяч долларов, и ей есть куда расти: в США пентхаусы продаются по 24 тысячи долларов за «квадрат». Впрочем, в тех же Штатах можно обзавестись трехэтажным жилищем с домашним кинотеатром и шестиметровым плавательным бассейном по 8,5 тысяч долларов за метр — или пентхаусом с четырьмя спальнями, пятью ванными комнатами, несколькими балконами и террасами по 7,7 тысяч долларов за «квадрат».

Специалисты отмечают, что для американских покупателей дорогих апартаментов важны не размеры жилища или его отделка, а соседи, окружающая инфраструктура и системы безопасности дома. Оказывается, автомобилизированные американцы обращают внимание на наличие поблизости школ и магазинов, прачечных и спортивно-оздоровительных комплексов. Ширина двора и вид из окна их также интересует: говорят, если место привлекает сразу несколько богатых людей, то цены резко взлетают ввысь.

В Москве также более или менее определились с критериями оценки элитного жилья. Считается, что дом должен располагаться в тихом удобном месте, иметь ограниченное количество этажей и квартир на площадке, закрытый двор и вместительный паркинг — бытовая инфраструктура и современные инженерные системы обязательны, как, впрочем, и однородная социальная среда.

Однако элитными дома становились лишь после того, как таковыми их признавало общественное мнение. На Рублевке, утверждает исполнительный директор РК «ТИМ» Евгений Манторов, цены на жилье были сравнимы с общегородскими, пока туда не поехали люди определенного статуса. Теперь не каждый денежный человек может туда попасть: жители сами решают, кого они хотят видеть своим соседом, а кого — нет. Чтобы попасть в этот круг, бессмысленно говорить о стоимости квадратного метра.

Москвичи, говорит Евгений Манторов, точно знают, сколько стоит и сотка земли за городом, ориентируясь на расстояние от мегаполиса, экологию, чистоту водоемов, розу ветров и транспортную доступность.

В Екатеринбурге, считает риэлтер, можно классифицировать лишь офисные здания: на рынке жилья пока совершено непонятно, что и как сложится. Минувший год ясности в процесс структуризации не привнес: цены на жилье элементарно сравнялись в разных районах города. Поэтому эксперты решительно не советуют ориентироваться на стоимость квадратного метра при определении статусности жилища.

Итоги конкурса Ekaterinburg Building awards 2006 показали, что комплексов, соответствующих премиум-классу, в Екатеринбурге всего восемь: «Тихвин», «Малаховский», «Аквамарин», «Палладиум», дома на Лермонтова («Золотая миля»), Физкультурников, Красноармейской и Мамина-Сибиряка («На Вознесенской горке»). Только в этих проектах, по словам организаторов конкурса, просматривалась заложенная застройщиком концепция. Но, по словам Евгения Манторова, не имея четкого разделения жилья на элитное (премиум-класс), среднее (бизнес-класс) и массовое (эконом-класс), а также при отсутствии опыта признания градации общественностью, организаторам конкурса было трудно квалифицировать дома их по техническим показателям — тем более они у всех оказались разными.

При сопоставимой стоимости квадратного метра (83—100 тысяч рублей) построенные дома сильно отличаются по высоте (от 6 до 25 этажей), количеству парковочных мест (от 47 до 400), инженерной инфраструктуре (от автономного до централизованного теплоснабжения), месторасположению (от тихого центра до шумной улицы) и по многим другим характеристикам. Например, один застройщик предусматривает возможность перепланировки квартир, а другой — лишь возможность индивидуальной отделки; в одном доме существует ресепшн, как в пятизвездочном отеле, а в другом лишь предусмотрено помещения для консъержа; кто-то устанавливает централизованную принудительную вентиляцию, а кто-то ограничивается противопарниковой клапанной.

Центральное кондиционирование застройщики также понимают по-разному: у кого-то система способна либо обогревать, либо охлаждать — невозможно включить одно, не отключив другое; у кого-то охлаждение и отопление способны работать параллельно. Элитное жилье — это местоположение и инфраструктура.

Неоднозначное отношение у застройщиков и к местоположению: кто-то считает, что главное — разместить дом в центре, а прочие критерии, делающие дом элитным, можно «привязать» потом к месту; другие утверждают, что понятия центр и элитность впрямую уже так не связаны: жить в историческом центре - не настолько престижно сейчас в силу транспортных и экологических проблем. Поэтому, возможно, общественные симпатии участников конкурса Ekaterinburg Building awards 2006 и склонились в пользу улицы Лермонтова — того самого тихого центра, откуда до главной площади рукой подать и выехать можно без особых трудностей.

Не менее пристальное внимание организаторы конкурса обращали на работу управляющей компании в привилегированном доме. Качество жизни всегда зависит от того, как реализуются задумки. Застройщик, по мнению Евгения Манторова, должен гарантировать неизменность объявленной концепции дома, оставляя управление социальной инфраструктурой себе: только так, убежден риэлтер, можно защититься от перепрофилирования спа-салона, фитнес-центра или закрытия кафе. С этих позиций эксперты отметили клубный дом «Тихвин», в котором первый и второй этажи сдаются в аренду, чтобы не нарушать концепцию проекта. В ее основе, говорит Елена Константинова, - уважение к жильцам и создание атмосферы доверия. Люди здесь все друг друга знают, собираются семьями в лобби-баре, отмечают вместе праздники. Развитая как в отеле консъерж-служба может полностью освободить жильцов дома от бытовых хлопот: например, достаточно оставить ключи на ресепшн, чтобы машину помыли и поставили на место.

Однако застройщики считают, что даже самое лучшее жилье в Екатеринбурге вряд ли может претендовать на статус элитного. Заместитель генерального директора ЗАО «Наш дом» Андрей Озорнин выделяет несколько критериев «элитности» дома, которые в нашем городе не всегда соблюдаются: «Во-первых, однородность социального окружения — рядом не должно быть домов «старой» застройки. Во- вторых, этажность: не более 5-7 этажей. В-третьих, отношение общих площадей к жилым должно выдерживаться в пропорции 40% к 60%. В-четвертых, качественная инженерная «начинка» дома: автономное тепло-водоснабжение и т.п. обязательно для элитного дома. Мы в силу разных причин «не выдерживаем» эти параметры».

Безусловно, застройщики работают над проблемами: NOVA Строй уже добился сноса Центрального рынка на Сакко и Ванцетти и в будущем приступит к укладке трамвайного пути на специальной подушке. Непрезентабельные домишки на Радищева, по словам Елены Константиновой, будут выкуплены и на их месте построят сделанные в едином стиле шоу-румы. Компания намерена также снести стоящую рядом «хрущевку», отселив, естественно, ее обитателей. Правда, Константинова затруднилась сказать, когда застройщик реализует свои планы: все будет зависеть от финансирования.

Евгений Манторов убежден, что рынок будет развиваться: «Екатеринбург — растущий город, сюда приходят федеральные и зарубежные капиталы. Спрос на классное жилье появится, как он появился в Москве: люди хотят жить в своей среде, а потому расслоение и формирование социально однородных районов неизбежно. Ясно, что когда центр застроится и цены вырастут до московских, станет рентабельно сносить «хрущевки». Застройщики уже сегодня работают на перспективу: в «Тихвине» в последней очереди цена озвучивается из расчета 250 тысяч рублей за квадратный метр».

Впрочем, некоторые застройщики видят ограничения для развития рынка. «Платежеспособный спрос на элитное жилье в городе близок к насыщению,— считает Андрей Озорнин,— Это обусловлено несколькими факторами, среди которых и высокие темпы роста цен в течение 2006г., и активное строительство нашего города в последние годы (в центре достаточно мало участков под застройку, которые соответствовали бы критериям «элитности»), и изменение психологии потребителя на рынке недвижимости: в развитых западных странах и в Москве обеспеченные люди, имея жилье в городе, как правило, стремятся жить в роскошных домах за городом…»

Руководитель отдела продаж СК «Метеорит» (проект на Ясной, 20) Юлия Климанова также говорит, что элитное жилье проблематично для реализации: «Люди не хотят покупать большие площади. Никому не нужна 3-х комнатная квартира площадью 170 квадратных метров, если можно купить 4-комнатную около 140 метров. Ее вполне достаточно для жизни: это не коттедж, стоимость которого вполне сопоставима с элитной квартирой».

Ограниченностью спроса эксперт объясняет и отсутствие действительно элитно жилья в Екатеринбурге: компании, имеющие хорошие землеотводы, ориентируются на массовое жилье. В условиях резкого изменения цен и, соответственно, себестоимости, застройщики в процессе реализации проекта отказываются от многих задумок, экономя на комфорте проживания. Поэтому, полагает Юлия Климанова, элитное жилье будет строиться, но в минимальном объеме: максимум 10% от общего количества.

Евгений Манторов убежден, что существует хороший способ проверки жилья на классность: в элитных домах квартиры с каждым годом дорожают, но в продаже их нет. Если же квартиры не распроданы спустя несколько лет, то это значит, что существует несоответствие между ценой и классностью дома, позиционирующего себя как элитный. Время, по мнению эксперта, покажет, какие из заявленных проектов удалось, а какие — нет.

Владимир Терлецкий